Виды и основные источники получения кадастровой информации

В соответствии с Федеральным законом [3], информация - это сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления; информационные ресурсы - отдельные документы и массивы документов, а также документы и массивы документов в информационных системах (библиотеках, архивах, фондах, банках данных, других информационных системах).

Под информационным обеспечением управления объектами недвижимости следует понимать процесс сбора и предоставления обработанной соответствующим образом информации о земельных участках и связанных с ними объектами капитального строительства (ОКС), о территориальных зонах, обременениях в использовании земли с целью фиксации в документах государственного кадастра недвижимости (ГКН), а также обмена информацией между заинтересованными пользователями в соответствии с их информационными потребностями.

Информационное обеспечение управления объектами недвижимости должно решать следующие задачи:

-правовую поддержку управления объектами недвижимости;

-обслуживание государственных органов управления федерального, регионального уровней и органов местного самоуправления, в т.ч. для формирования, ведения ГКН и документирования сведений об объектах недвижимости;

-предоставление информации государственным органам для решения задач налогообложения и стратегического планирования;

-обслуживание юридических лиц для решения задач внутрихозяйственного устройства территории, а также внешних задач на рынке недвижимости;

-информационное обслуживание физических лиц для решения локальных задач по объектам недвижимости;

-обеспечение анализа эффективности управления объектами недвижимости, прогноза развития земельного и информационного рынков.

Для целей информационного обеспечения эффективного управления объектами недвижимости предлагается следующая классификация видов информации
(рис. 6).

Для информационного обеспечения управления объектами недвижимости необходимо создание в полном объеме упорядоченной совокупности необходимых сведений о пространственных, правовых, технических, экономических и социальных характеристиках недвижимости и представление их в виде документов информационной системы ГКН.

Совокупность таких сведений о конкретном объекте Со, позволяющих осуществить его однозначную идентификацию, можно выразить в виде следующей формулы:

где С_пр, С_экол, С_прав, С_техн, С_экон, С_соц. - соответственно, пространственные, экологические, правовые, технические, экономические и социальные сведения (характеристики) об объекте недвижимости.

Рис.6- Классификация кадастровой информации об объектах недвижимости

Формирование сведений (характеристик) об объектах недвижимости достигается проведением:

-государственного кадастрового учета земельных участков и технического учета ОКС (сведения о пространственных, количественных и качественных характеристиках);

-государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающей ведение реестра прав (сведения о правовых характеристиках);

-кадастровой и рыночной оценки объектов недвижимости, обеспечивающей ведение реестра оценок (экономические характеристики);

-учета правовых зон, обеспечивающего ведение каталога зон (сведения о пространственных данных и правилах регулирования земельно-имущественных отношений в пределах этих зон).

Реализация государственного кадастра объектов недвижимости задумана на базе государственного земельного кадастра с привлечением архивов и специалистов органов технической инвентаризации (БТИ).

Государственный кадастр объектов недвижимости формируется в виде нескольких баз данных, а именно:

1.Геодезическая и картографическая основы ГКОН.

2.Объекты недвижимости.

3.Государственная граница Российской Федерации, границы субъектов РФ, муниципальных образований и населённых пунктов.

4. Кадастровое деление территории РФ.

5. Территориальное зонирование РФ.

В базе данных о геодезической и картографической основе ГКОН содержатся собственно топографические и кадастровые карты и планы, каталоги координат пунктов опорных межевых сетей, местоположение этих пунктов и типы знаков, закрепляющих их на местности. В этой базе данных также должны содержаться сведения о принятой системе координат.

Несмотря на то, что в министерствах, ведомствах и организациях накоплены значительные объемы пространственных данных об объектах недвижимости, в России пока не создано единое информационное пространство. Пространственные данные (ПД) - это цифровые данные об объектах, представленные в местной системе координат, сведения о местоположении, форме и свойствах объекта. Описание ПД об объектах недвижимости выполняется с использованием базовых пространственных данных (БПД) (рис. 2).

Имеющиеся ПД до настоящего времени не достаточно согласованы между собой по методам получения и обработки, систематизации и хранения, обмена и отображения, имеют различные уровни полноты, достоверности и точности.

К причинам, затрудняющим совместное использование ПД, относятся: отсутствие единой системы идентификации; отставание законодательства; наличие ограничений на распространение ПД; не актуальность материалов государственного картографо-геодезического фонда РФ.

Рисунок 7 – Базовые пространственные данные об объектах недвижимости

Формирование достоверных пространственных сведений об объектах недвижимости (которых в России более 100 млн.) невозможно без применения наиболее эффективных методов определения координат географических объектов, основанных на современных спутниковых, геоинформационных и цифровых технологиях сбора и обработки информации.

Формирование и использование информационных ресурсов осуществляют в основном Росреестр, Роскартография, Министерство природных ресурсов, Минтранс, Минсельхоз, МЧС и Минобороны России. Отраслевая специфика определяет состав и содержание ПД, требования к методам и точности их получения, а также конечной продукции, при создании которой были использованы ПД.

База данных об объектах недвижимости содержит сведения о виде объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение и т.д.), о его местоположении, площади, вещных правах и правообладателях, обременениях вещных прав, о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Для земельных участков дополнительно должны содержаться сведения о категории земель и о разрешённом виде использования земельного участка. Для зданий, сооружений и отдельных помещений дополнительно должна содержаться информация о назначении здания, сооружения или помещения, а также его технические характеристики. Классификация количественных и качественных характеристик объектов недвижимости (ОН) представлена на рис. 8.

В базу данных о границах вносится картографическое описание государственной границы Российской Федерации, описание границ между субъектами Российской Федерации, описание границ муниципальных образований, описание границ отдельных населённых пунктов. Здесь же должны содержаться правовые документы, устанавливающие эти границы.

Рисунок 8 - Классификация количественных и качественных характеристик ОН

В базе данных о кадастровом делении территории России должны содержаться сведения о наименовании кадастровых округов и кадастровых районов, о местоположении границ этих единиц кадастрового деления.

Что касается базы данных о территориальном зонировании Российской Федерации, то здесь должны храниться, как правило, сведения о местоположении границ зон с особыми условиями использования территории и условия ограничений использования объектов недвижимости в пределах этих зон.

Таким образом, государственный кадастр объектов недвижимости является очень ограниченной по содержанию информационной системой и не может в полной мере решать задачи управления территориями, а необходим исключительно в фискальных целях.