Территориальное зонирование в населенных пунктах

Согласно ст. 85 в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Указанные зоны определяются в процессе градостроительного зонирования, при разработке правил землепользования и застройки, которые подлежат утверждению представительным органом местного самоуправления. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах таких публичных слушаний.

Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки включают в себя:

- порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

- карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.

Границы указанных территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования.

Правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, определяется градостроительным регламентом.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

- виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Порядок установления территориальных зон определяется в ст. 34 ГрК. Статья 85 ЗК конкретизируется в ст. 35 ГрК.

В обоих названных кодексах подчеркивается, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Следует обратить особое внимание на пункт 4 ст. 85 ЗК, который допускает возможность использования земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, которые не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон. И если их использование не опасно для жизни или здоровья людей, для окружающей среды, памятников истории и культуры, то такие земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.

Данное положение подтверждается и судебной практикой*(106), однако в законности приведенного судебного решения все же можно усомниться, так как в данном случае суд не учел, что собственник земельного участка (ЗАО "Народная Компания "Восток России") ставил вопрос о выдаче ему градостроительного плана земельного участка в целях реконструкции находящегося на земельном участке объекта недвижимости. А ведь ч. 4 п. 4 ст. 85 предусматривает, что реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Об этом же говоритп. 9 ст. 36 ГрК, согласно которому реконструкция объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции).

Следует отметить, что землепользователи нередко обращаются в суды с заявлениями к соответствующим органам исполнительной власти о признании незаконными отказов в приватизации тех или иных земельных участков*(107). В большинстве случаев такие требования судами не удовлетворяются, так как обычно речь идет о земельных участках, расположенных за красной линией, т.е. линией, которая обозначает существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, приватизация которых запрещена законом (п. 12 ст. 85 ЗК).