Сущность оценки недвижимости и основные этапы ее проведения

Основные подходы к оценке недвижимости

Оценка недвижимости как вынесение суждения о величине стоимости недвижимости органически связана с анализом рынка и является его логическим продолжением. По сути, оценка – это знание рынка, сфокусированное на конкретном объекте недвижимости.

Цель оценки – определение ценности недвижимости на изменяющемся рынке и как таковая оценка – необходимое условие для принятия экономически обоснованных решений при операциях с недвижимостью.

Объединив вышесказанное, можно сделать вывод, что оценка недвижимости – процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

Оценка недвижимости всегда выступает как:

1. Адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружением): оценке подлежит объект с определенным составом и качеством прав, находящийся в определенном окружении.

2. Процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и т. д.).

3. Процесс, привязанный к определенным участникам: заказчику и оценщику.

4. Процесс, привязанный к определенному моменту во времени; результаты оценки действительны лишь в пределах ограниченного периода.

Из сказанного следует, что ценность объекта недвижимости находится в прямой зависимости от:

- характеристик недвижимости как физического тела (местоположение, технические характеристики);

- состава и качества передаваемых прав;

- содержания проводимой с имуществом операции;

- мотивации участников сделки [6, с. 109].

Основой оценки недвижимости является применение стандартных подходов к оценке.

Подходы к оценке – конкретные способы применения принципов оценки, способы расчета величины денежного эквивалента ценности недвижимости.

Проблема подходов оценки недвижимости по-разному решается в различных странах. Так, в Великобритании насчитывают пять подходов оценки [7, с. 117]:

1) сравнения.

2) инвестиций.

3) прибыли.

4) остатка.

5) подрядчика.

В США используются три подхода:

1. доходный.

2. сравнительный.

3. затратный.

В России оценщики в основном ориентируются на американские подходы к оценке недвижимости как наиболее развитые и подходящие к российским условиям.

Каждый из этих подходов имеет свою преимущественную сферу применения. Однако оценщик должен в соответствии со стандартами оценки применить для оценки либо все три метода, либо (минимум) – два, обосновав причину выбора. Использование разных подходов необходимо для получения достоверного суждения о величине денежного эквивалента ценности недвижимости. Эта необходимость обусловлена тем, что ни один из подходов не может дать абсолютно точного значения величины стоимости недвижимости. Каждый из них представляет собой лишь один взгляд на предмет оценки, а потому неизбежно несет в себе возможность ошибки даже при безошибочности расчетов.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы (рис. 15).

1-Й ЭТАП Определение задачи оценки: