Метод прямой капитализации. Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

Метод прямой капитализации используется, если:

- потоки доходов стабильны длительный период времени и представляют собой значительную положительную величину;

- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод основывается на трех принципах оценки недвижимости:

1. Принцип ожидания.

2. Принцип спроса и предложения.

3. Принцип замещения.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, то есть является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид [4, с. 292]:

V = I / R, (10)

где V – стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);

R – коэффициент капитализации (%);

I – чистый операционный доход (ЧОД).

Метод прямой капитализации представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Основные этапы процедуры оценки методом прямой капитализации:

- определение ожидаемого годового дохода;

- расчет ставки капитализации;

- определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации, используя формулу (10).