Определение ожидаемого чистого операционного дохода (ЧОД)

В оценке недвижимости существует три уровня дохода:

1. Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100 %-м ее использовании без учета всех потерь и расходов в случае сдачи недвижимости в аренду. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S • Ca, ( 11)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м²;

Ca– арендная ставка за 1 м².

2. Действительный валовой доход (ДВД) – это промежуточная величина, равная ПВД за вычетом потерь от недоиспользования площадей (Δ₁) и неполученной арендной платы с добавлением дополнительных доходов (ДД) от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Δ₁ + ДД. (12)

3. Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) и резерва на замещение (РЗ):

ЧОД = ДВД – ОР – РЗ. (13)

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства объекта недвижимости. Они подразделяются на:

1) Условно – постоянные расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

- налог на имущество;

- страховые взносы;

- заработная плата обслуживающего персонала.

2) Условно – переменные расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

- коммунальные;

- на содержание территории;

- заработная плата обслуживающего персонала.

Резерв на замещение – расходы, которые имеют место один – два раза в год:

- расходы на текущие ремонтные работы;

- расходы на реконструкцию.