Определение коэффициента капитализации

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

1. Методом рыночной выжимки. Является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынке данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам и полезности объектов недвижимости:

R = . (14)

2. Метод кумулятивного построения. Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

- ставки доходности инвестиций (капитала), являющийся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

- нормы возврата капитала, то есть погашение суммы первоначальных вложений. Этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал рассчитывается следующим образом:

R = БС + ПР + ПНЛ + ПИМ, (15)

где БС – безрисковая ставка:

- ставка по счетам Государственного банка, которые имеют наивысшую степень ликвидности. Эта ставка предусматривает минимальный уровень компенсации вкладчикам за использование их денег с учётом фактора времени;

- средняя ставка дохода по крупным валютным депозитным вкладам банков высшей группы надёжности;

- ставки дохода по акциям крупнейших компаний, обеспеченных собственным капиталом этих компаний.

Безрисковая ставка учитывает инфляционную составляющую:

БC = И + Rr, (16)

где И – инфляция;

Rr – реальная ставка дохода.

Норма инфляции учитывает регулярное прогнозируемое снижение покупательской силы денег в течение срока реализации инвестиционного проекта. Механизмом компенсации снижения покупательской способности денег является введение в состав нормы дисконтирования инфляционной компоненты, равной заранее известному темпу инфляции;

ПР – премия за риск. Для каждого типа недвижимости характерен свой дополнительный риск. Дополнительный риск учитывает:

- характеристику и потенциал местоположения объекта;

- физические характеристики объекта (размер, состояние, планировка) и т.п.;

ПНЛ – премия за низкую ликвидность. Объекты недвижимости по определению являются низколиквидным товаром (чтобы продать объект недвижимости, могут потребоваться месяцы или даже годы). За время экспозиции и продажи объекта неизбежна потеря части доходов как прямая (уменьшение или полное прекращение потока доходов с объекта), так и косвенная (издержки на продажу, необходимые постоянные издержки).

ПИМ – премия за инвестиционный менеджмент. Она включает:

- поправка на искусство управления инвестициями в недвижимость; управление капиталовложениями предусматривает выбор среди различных вариантов финансирования или использования объекта недвижимости;

- связано с необходимостью принятия решения о сохранении или продаже объекта.

Коэффициент капитализации, как уже указывалось, включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата на капитал.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой (ставкой процента для рекапитализации).

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

- возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);

- возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга -целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-й стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, то есть это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

Rk = Ry + , (17)

где Ry - ставка доходности на капитал;

n - оставшейся срок экономической жизни.

Метод Инвуда -используется, если сумма возврата на капитал реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как основная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения:

Rk = Ry + SFF (n, Y), (18)

где SFF – фактор фонда возмещения;

Y = R – ставка дохода на инвестиции.

Метод Хоскольда -используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке (19):

Rk = Ry + SFF (n, Yб), (19)

где Yб – безрисковая ставка процента.

-

-

- 45

- Метод связанных инвестиций (или техника инвестиционной группы). Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

-

Rm =ОД / К, (20)

где Rm – ипотечная постоянная;

ОД – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставке процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по следующей формуле:

Re = , (21)

где ГДП – годовой денежный поток до выплаты налогов;

СК – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

R = K ∙ Rm + (1 - M) ∙ R e, (22)

где K – коэффициент ипотечной задолжности.