Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков.

Метод ДДП применяется в том случае, если:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- можно обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости строится.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Метод ДДП основан на двух принципах:

1) принцип ожидания;

2) принцип замещения.

Для расчета ДДП необходимы:

- длительность прогнозного периода;

- прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию (возврат инвестированного в объект недвижимости капитала в конце прогнозируемого периода);

- ставка дисконтирования (процентная ставка, используемая для приведения будущих денежных сумм к текущей стоимости).

Алгоритм расчета метода ДДП:

1. Определение прогнозного периода, который зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требующего:

- тщательного анализа на основе финансовой отчетности;

- изучение текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

- прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1. Потенциальный валовой доход.

2. Действительный валовой доход.

3. Чистый операционный доход.

4. Денежный поток до уплаты налогов.

5. Денежный поток после уплаты налогов.

Особенностью расчета денежного потока при использовании метода ДДП является расчет денежного потока до уплаты и после уплаты налогов:

ДП_{до у. н} = ПВД – П + ДД = ДВД – ОР – ПР = (23)

= ЧОД – К – ОК + ПК,

где ДП_{до у. н} – денежный поток до уплаты доходов;

ПВД – потенциальный валовой доход;

П – потери при сборе арендной платы;

ДД – дополнительный доход;

ДВД – действительный валовой доход;

ОР – операционные расходы;

ПР – предпринимательские расходы;

ЧОД – чистый операционный доход;

К – капиталовложения;

ОК – обслуживание кредита;

ПК – прирост кредита.

ДП _{после у. н} = ДП _{до у. н} – ПДН, (24)

где ДП _{после у. н} – денежный поток после уплаты налогов;

ПДН – платежи по налогу.