Общие положения. Говоря о цене строительной продукции, её следует рассматри­вать с позиций инвестора-заказчика и подрядчика

Говоря о цене строительной продукции, её следует рассматри­вать с позиций инвестора-заказчика и подрядчика.

Для инвестора ценой строительной продукции являются затраты, определяемые соответствующей сметной документа­цией: сводным сметным расчетом, ведомос­тью стоимости объектов, входящих в пусковой комплекс, объектными и локальными сметными расчетами (сметами).

Для подрядных организаций ценой строительной продукции является договорная цена, определяемая стоимостью выполненных ими работ в соответствии с договором подряда.

Понятие договорной цены строительной продукции появилось в экономике строительства в 1987 г. и было связано со стремлением уйти от жесткой регламентации сметной стоимости строительства со сторо­ны контролирующих органов и заинтересовать непосредственных уча­стников строительства в совершенствовании проектных решений и снижении сметной стоимости строительно-монтажных работ.

Договорная цена определялась на основе сметной документации на ранних стадиях проектирования, утверждалась заказчиком и под­рядчиком. В процессе строительства все его участники: заказчик, под­рядчики, проектировщики, — могли вносить предложения по сниже­нию сметной стоимости. Расчеты проводились по договорной цене, а полученная экономия распределялась между государственным бюдже­том — 25% и участниками строительства: подрядчики — 55%, остав­шаяся сумма — заказчику и проектной организации.

Таким образом, в период 1987—1991 гг. отрабатывались основные положения формирования до­говорных цен: состав затрат, порядок их определения, появились по­нятия стоимости подрядных работ, протокол согласования договор­ной цены. Ежегодно выходили методические документы Госстроя СССР по данному вопросу.

Начиная с 1992г. методические документы по вопросам договорных цен на строительство не разраба­тывались. Общие принципы их формирования изложены в отменен­ных сегодня Своде правил (СП 81—01—94) и Методических указаниях (МДС 81—1.99). Они сводились к тому, что договорные цены опреде­ляются на основе сметной документации; могут быть открытыми, т. е. уточняемыми в процессе строительства, или твердыми (окончательны­ми); оформляются протоколом согласования договорной цены. Из ныне действующей методики определения стоимости строительной продук­ции (МДС 81—35.2004) вопросы формирования договорных цен ис­ключены.

При определении договорной цены работ в договоре подряда сле­дует руководствоваться соответствующими статьями ГК РФ, а также Методическими рекомендациями по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации.

Под договорной ценой строительной продукции следует понимать индивидуальную стоимость строительно-монтажных (ремонтно-строительных, реставрационных, пусконаладочных) работ, выполняемых под­рядчиком по договору подряда. Договорная цена определяется заказчи­ком и подрядчиком, в т. ч. по результатам подрядных конкурсов.

В соответствии со ст. 709 ГК РФ договорная цена должна вклю­чать компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаг­раждение. Таким образом, в договорной цене следует учесть все обо­снованные затраты подрядчика, связанные с выполнением обязательств по договору, и прибыль в согласованном сторонами размере.

Стоимость подрядных работ включает стоимость строительных и монтажных работ, а также прочие работы и затраты подряд­чика, оплачиваемые заказчиком дополнительно за счет средств, учтенных в гл. 9 сводного сметного расчета.

Стоимость строительных и монтажных работ по принятой в смет­ном ценообразовании группировке затрат содержит прямые затраты, накладные расходы, прибыль подрядчика (СП), лимитиро­ванные затраты.

Состав прочих затрат, которые могут быть включены (при их нали­чии) в договорную цену строительной продукции, определяются пе­речнем работ и затрат, учитываемых в гл. 9 сводного сметного расчета

Другие затраты и работы по договору имеют место в случае, если на подрядчика кроме строительно-монтажных работ возложены работы по состав­лению проектно-сметной документации, изготовлению или поставке оборудования и другие дополнительные обязательства.

Договорные цены могут быть твердыми и приблизительными. Твердая договорная цена неизменна на весь период строительства. Приблизительная цена может корректироваться в процессе строитель­ства, в т. ч. в связи с инфляцией.

Для обоснования величины договорной цены целесообразно ис­пользовать сметно-нормативные методы, т. е. определять её на основе предварительно составленной сметной документации. Состав сметной документации зависит от предмета договора, определяющего вид стро­ительной продукции.

Если предметом договора является комплекс работ, для обоснова­ния договорной цены достаточно локальной сметы, составленной в соответствии с действующими требованиями. В конце сметы следует учесть средства на возведение временных зданий и сооружений, зимние удорожания, прочие затраты подрядчика (при обо­снованной потребности в этих затратах в конкретных условиях произ­водства работ), налог на добавленную стоимость. Смета подписывается заказчиком и подрядчиком, прикладывается к договору подряда и слу­жит обоснованием договорной цены строительной продукции.

В случаях, когда предметом договора является строительство (рекон­струкция, капитальный ремонт) объекта необходим весь комплект смет­ной документации: локальные сметные расчеты (сметы), объектный смет­ный расчет (смета), сводный сметный расчет стоимости строительства. На основе сметной документации следует составить протокол (ведомость) согласования договорной цены строительной продукции.

При составлении сметной документации, служащей основой для формирования договорной цены, могут использоваться по согласова­нию с заказчиком федеральные, территориальные, отраслевые и фир­менные сметные нормы и расценки.

В практике заключения договоров подряда с частными инвестора­ми встречаются примеры составления протоколов соглашения о дого­ворной цене работ без обоснования их соответствующими сметными расчетами.

Иногда договорная цена указывается в виде стоимости выполне­ния работ на расчетную единицу (1м² кровли, 1 м² благоустроенной территории и т. п.) и оговаривается, что оплата будет производиться за фактически выполненный объем работ. Показатели стоимости работ подтверждаются соответствующими калькуляциями подрядчика или принимаются на основе мониторинга рыночных цен на данные работы и услуги (в руб. или у. е.)

Подобная практика определения договорных цен обусловлена ха­рактером строительной продукции. Она допустима, если продукция (виды работ) однотипна, имеет простые технологии производства, ко­роткие сроки выполнения, небольшую стоимость (подробнее см. главу 13 «Укрупненные показатели стоимости строительства»).

На формирование договорных цен оказывает влияние готовность проектной документации. Зачастую ведение переговоров по заключе­нию договоров подряда начинается на ранних стадиях проектирова­ния, когда заказчик имеет лишь эскизный проект, по которому невоз­можно определить объемы работ и составить смету. В этом случае до­говорная цена определяется по аналогам или на основе сложившихся показателей стоимости подрядных работ на расчетный измеритель зда­ния или сооружения (подробнее см. главу 13.5 «Определение стоимости строительства на основе базы данных по объектам аналогам»).

Вид договорных цен на строительную продукцию, порядок их формирования зависит от условий заключения договоров подряда: по результатам подрядных конкурсов или на основе прямых переговоров сторон.