Общие положения затратного метода

Сущность затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройства и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Применение затратного метода необходимо при:

- анализе нового строительства;

- определении варианта использования земли;

- реконструкции зданий;

- оценке для целей страхования;

- оценке для целей налогообложения;

- оценке последствий стихийных бедствий;

- оценке специальных зданий и сооружений.

Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство является лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

Только при новом строительстве, соответствующем ННЭИ участка земли, стоимость, определенная затратным методом, соответствует рыночной стоимости.

Например, рыночная стоимость шикарной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции будет значительно больше затрат на строительство.

В условиях становления рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому ненужную продукцию и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое строительство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

В настоящее время в нашей стране этот момент часто не учитывается и приводит к неправильной оценке основных фондов предприятий, так как переоценка основных фондов производится в основном по затратному методу. Оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.

Стоимость недвижимости по затратному методу – это стоимость полного замещения или воспроизводства минус износ плюс стоимость земельного участка как свободного.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость строительства в текущих ценах объекта, обладающего эквивалентной полезностью с объектом оценки, однако с использованием современных материалов в соответствии с новыми стандартами, дизайном и планировкой.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все его недостатки и функциональный износ.

В оценочной деятельности использование полной стоимости воспроизводства является предпочтительным. Объясняется это тем, что при замещении создается новое здание, отличное от оцениваемого, и оценить различия в степени полезности каждого довольно затруднительно.

С теоретической точки зрения использование стоимости замещения является более предпочтительным, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, построенное несколько лет назад, со всеми его функциональными недостатками.

Исходя из того, что разумный покупатель не заплатит за существующее здание больше, чем за постройку нового по современным стандартам с учетом времени и риска строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Существуют серьезные ограничения, связанные с применением метода:

1. Затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.

2. Большие трудности и неопределенности с определением износа, особенно если зданию более 10 лет.

3. Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

Последовательность действий при применении затратного метода следующая:

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды.

2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.

3. Производится расчет всех видов износа: физический, функциональный, внешний.

4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.

5. Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.