2015-05-27
4293
Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.
Прямые строительные затраты. К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.
Прямые расходы включают заработную плату основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.
Накладные расходы рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам и включают такие статьи, как транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др.
Прибыль подрядной строительно-монтажной организации, устанавливаемая в процентах к полной себестоимости строительно-монтажных работ, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).
Косвенные затраты. К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:
- проектно-изыскательские работы;
- оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;
- расходы на финансирование за счет кредита;
- страхование всех рисков;
- налоговые платежи в течение строительства;
- расходы на освоение;
- маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности;
- административные расходы девелопера и др.
Предпринимательский доход – установленная рынком сумма, которую предприниматель (застройщик) ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.
Полная стоимость восстановления (замещения) может быть определена одним из следующих методов:
- метод единичных расценок;
- модульный метод;
- метод сравнительной единицы.
Метод единичных расценок заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта с применением единичных расценок или анализа и переработки оценщиком существующих смет на оцениваемое здание. Основой для применения метода являются подробные сводки объемов строительно-монтажных работ. Метод единичных расценок обладает наибольшей точностью расчета затрат.
Различают следующие разновидности метода единичных расценок:
- ресурсный;
- базисно-индексный и др.
Ресурсный метод основан на определении физических объемов конструктивных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчета стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением остальных прямых и накладных строительных расходов, косвенных расходов и прибыли предпринимателя.
Объемы материальных ресурсов определяются либо из проектной документации, либо по результатам обмерных работ, а остальные затраты – по нормативным данным.
Ресурсный метод позволяет определить стоимость замещения, но, несмотря на это дает более точные результаты относительно базисно-индексного метода.
Базисно-индексный метод предполагает использование данных проектно-сметной документации в базисном уровне цен и приведение их к текущим ценам с использованием системы директивных (рекомендованных региональным центром ценообразования в строительстве) корректирующих коэффициентов пересчета (индексов).
Модульный метод (метод разбивки по компонентам) заключается в разбиении всех видов СМР на модули. Такими модулями являются земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия и т.д. Затем определяется доля любого из основных модулей в общей стоимости объекта (из техпаспорта или сборников укрупненных показателей) и стоимость этого модуля в текущих ценах по локальной смете с учетом косвенных расходов. Стоимость всего здания определяется по формуле:
Этот метод целесообразно использовать при недостатке исходной информации для ускоренной приближенной оценки.
Метод сравнительной единицы предполагает использование данных по текущей стоимости единицы измерения объекта (1 м3, 1м2, 1 км). Удельный ценовой показатель 1 м3 используется для зданий и сооружений, 1 м2 - для сооружений, например, покрытых асфальтом или бетоном площадок, 1 км. – для автомобильных дорог.
Текущие цены берутся из сборников укрупненных сметных нормативов, укрупненных показателей восстановительной стоимости и справочников оценщика Ко-инвест.
Укрупненные показатели восстановительной стоимости объектов недвижимости были разработаны в СССР для проведения обязательной переоценки основных фондов предприятий и организаций по состоянию на 01.01.1972 г. и сведены в сборники, которые были изданы типографским способом. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) объединяют соответствующие показатели для объектов недвижимости в ценах на 01.01.1969 года в основном в разрезе отраслей (обозначаемых сейчас как виды экономической деятельности).
Погрешность расчетов ПВС с помощью УПВС лежит в пределах 10 – 20 % в зависимости от типа строений. С течением времени в связи с появлением новых строительных материалов и проектных решений УПВС перестали в должной мере отражать величину ПВС, величина погрешности увеличилась. Появилась потребность в новом подходе к определению УПВС. Такой подход был реализован фирмой КО-Инвест, разработавшей систему справочников оценщика. В настоящее время указанная система представлена следующими справочниками:
- Производственные здания;
- Жилые здания;
- Общественные здания;
- Складские здания и сооружения;
- Объекты городской инфраструктуры.
Отдельные справочники фирмы КО-Инвест имеют по несколько изданий (например, Производственные здания, Жилые здания). В этой связи в разных справочниках оценщика - КО-Инвест могут быть в ценах на разные даты.
Задача выбора методического обеспечения затратного подхода: традиционных сборников УПВС или справочников оценщика КО-Инвест решается следующим образом:
1 Определяется год постройки строения (указан в свидетельстве о государственной регистрации права, техническом паспорте). Если строение возведено до 1984 года, то рекомендуется применение сборников УПВС, в противном случае - справочников оценщика КО-Инвест. 1984 год выступает пограничным, потому что в то время вводились новые санитарно-технические нормы и правила (СНИП), осуществлялся массовый переход на новые проектные решения в строительстве.
2 Если строение возведено до 1984 года, то следует дополнительно провести анализ текущего конструктивного исполнения строения. Если в отношении строения проводилась реконструкция, то по ее результатам, возможно, оно соответствует новым проектным решениям, не нашедшим место в сборниках УПВС. В таком случае целесообразно применять справочники оценщика КО-Инвест.
3 В тоже время, если строение возведено после 1984 года, но по типовым проектным решениям, представленным в сборниках УПВС, то оценщик может обосновать применение этих сборников.
Общий алгоритм определения ПВС здания на дату оценки с использованием сборников УПВС задан следующим выражением:
ПВС = СМРб х К х V х И1 х И2 х И3 х (1+ПП) х (1+СНДС)
где: СМРб - стоимость строительно-монтажных работ на единицу строительного объема в ценах базисного года;
К – система поправочных коэффициентов, учитывающих отличия оцениваемого объекта от табличного объекта-аналога, характеристики которого приведены в сборнике УПВС;
V - единица измерения (объем, м3);
И1 - индекс пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1969 года в цены на 01.01.84;
И2 - индекс пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1984 года в цены на 01.01.91;
И3 - индекс пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен по состоянию на 01.01.91. к ценам по состоянию на дату оценки;
ПП – относительная величина прибыли предпринимателя (инвестора);
СНДС – ставка налога на добавленную стоимость.
Рассмотрим подробнее показатели, входящие в выражение формулы (1).
Величина СМРб выбирается из определенной оценщиком таблицы в сборнике УПВС, соответствующей характеристикам, наиболее близким оцениваемому объекту. В случае оценки объекта недвижимости, расположенного в Оренбургской области, значение СМРб выбирается из второй строки таблицы (2-ой территориальный пояс).
К = {К1 х К2, х…, х Кn}. Потребность в поправочных коэффициентах определяется степенью отличий оцениваемого объекта от табличного объекта-аналога, характеристики которого приведены в сборнике УПВС. Для того, чтобы оценщик выполнил все надлежащие поправки к табличной величине СМР69, ему следует внимательно прочитать техническую часть к соответствующему сборнику УПВС. В ней последовательно описываются возможные поправки и рекомендуемые действия по их выполнению. Рассмотрим наиболее часто выполняемые поправки к табличной величине СМР69.
К1 – поправочный коэффициент на отличия в климатическом районе расположения объекта недвижимости. Указанная корректировка обусловлена тем обстоятельством, что значения УПВС в таблицах сборников приведены для 2-го климатического района. В случае оценки объекта недвижимости, расположенного на территории Оренбургской области (1 климатический район), применение коэффициента К1 обязательно. Значения коэффициентов К1 приводятся в технической части каждого сборника УПВС.
Индекс пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1969 года в цены на 01.01.84 (И1) выбирается из Постановления Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек”.
Поиск индекса И1 в указанном документе производится следующим образом:
1. Определяется раздел документа, соответствующий отраслевой принадлежности (виду экономической деятельности) объекта оценки. В нем приведено среднеотраслевое значение индекса И1.
2. Значение среднеотраслевого значения индекса И1 уточняется путем выбора подотрасли, которой соответствует уточненное значение индекса И1. В случае, если раздел не содержит необходимой подотрасли, то рекомендуется использовать значение И1, найденное в п. 1.
3. Определенное в п.п. 1 и 2 значение индекса И1 уточняется применительно к географическому местоположению объекта оценки с помощью территориального коэффициента (ТК), выбираемого из приложения к Постановлению. Для Оренбургской области значение ТК = 1,02.
На рисунке 8 приведено извлечение из / 28 / для отрасли жилищного строительства.
| Жилищное строительство | 1,20 |
| Городское строительство: | |
| крупнопанельное | 1,20 |
| кирпичное | 1,20 |
| крупноблочное | 1,21 |
| Сельское строительство: | |
| панельное | 1,20 |
| блочное | 1,22 |
| кирпичное | 1,20 |
| деревянное | 1,22 |
Рисунок 8. Извлечение из Постановления Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек”.
В случае оценки кирпичного жилого здания, построенного в сельской местности, значение индекса И1 будет равно 1,224 (1,20 х 1,02 = 1,224).
Индекс пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1984 года в цены на 01.01.91 (И2) определяется аналогичным образом на основании данных Письма Государственного строительного Комитета СССР от 6 сентября 1990 г. N 14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих затрат в строительстве».
Значение индекса И3 определяется на основе данных, предоставляемых региональными органами Государственной статистики или на основе данных журнала «Индексы цен в строительстве», выпускаемого ежеквартально фирмой КО-Инвест (Межрегинальный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве»). В нем приведены индексы изменения цен на СМР по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.
Определение ПВС по справочнику оценщика (ко-инвест) в ценах на дату оценки выполняется по формуле (5).
, (5)
где СМРс – удельная стоимость строительства 1 м3 здания, указанная в справочнике для табличного объекта-аналога для условий Московской области;
К1 - сумма поправок на отличия в материалах конструктивных элементов и наборе инженерных систем у объекта оценки и табличного аналога, выражена в денежных единицах;
К2 – произведение поправок ко всей стоимости строительства строения, представляет собой коэффициент;
V – объем здания, м3;
Крег – индекс удорожания СМРс на дату, указанную в использованном оценщиком журнале «Индексы цен в строительстве», приведенный к условиям региона оценки (в нашем случае, Оренбургской области).
3. Методы определения прибыли предпринимателя
ПП – показатель, соответствующий величине доходов, получаемых предпринимателем (застройщиком) от реализации проекта строительства объекта недвижимости и продажи объекта на открытом и конкурентном рынке с учетом типичного срока экспозиции.
Методические указания по определению величины ПП в настоящее время не разработаны. В этой связи рассмотрим подходы, применяемые оценщиками.
Первый подход базируется на анализе рыночных данных соответствующего сегмента первичного рынка. Для его реализации необходимо знать стоимость строительства объекта недвижимости такого же функционального назначения с близкими объемными показателями на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект (такие данные могут быть в оценочной компании по ранее проведенным оценкам) и рыночную цену продажи объекта в рамках типичных условий и срока экспозиции. Разница между указанными выше величинами, отнесенная к стоимости строительства и выраженная в процентах, показывает величину ПП.
Второй подход строится на формуле, предложенной Е.С. Озеровым:
где: ПП – прибыль предпринимателя (застройщика);
Rкв – квартальная норма отдачи на вложенный капитал (средняя ставка процентов по кредиту под залог недвижимости, рассматриваемая как мера риска инвестирования в недвижимость;
Кв – продолжительность периода строительства объекта недвижимости в кварталах (определяется на основе СНиП 1.04.03-85;
А – доля авансовых платежей подрядчикам (проектной или строительной организации) в общей сумме затрат на строительство объекта недвижимости (берется из СНиП 1.04.03-85 как доля платежей в подготовительный период);
е – основание натурального логарифма (2,718).
Пример. Примем следующие значения используемых в них показателей: Rкв = 24 %, n = 1 год, А = 40 %. В соответствии с формулой получаем следующее значение ПП:
ПП = [1 + 0,06 * 4/3) + 0,4 * 2,718 * (1 + 2* 0,06 * 4/3) + 0,0036 * (16/3))] * 0,06 х (4/2) = 28,34 %
В 2002 году представлен другой вариант формулы Е.С. Озерова.
где Ry – годовая норма отдачи на вложенный капитал (средняя ставка процентов по кредиту под залог недвижимости, рассматриваемая как мера риска инвестирования в недвижимость;
n – продолжительность периода строительства объекта недвижимости, лет (определяется на основе СНиП 1.04.03-85 [34];
А – доля авансовых платежей подрядчикам (проектной или строительной организации) в общей сумме затрат на строительство объекта недвижимости.
Третий подход предложен С.В. Грибовским. В основе подхода лежит расчет доходности по альтернативному проекту, продолжительность которого равна периоду строительства объекта недвижимости, а величина инвестиций – общей величине затрат на строительство без учета графика платежей в период строительства. Под доходами (С.В. Грибовский называет их вмененными издержками) понимается прирост величины каждого платежа, если бы он направлялся не на строительство, а в альтернативный проект, на дату завершения строительства (инвестиционного проекта). Полученная величина доходности рассматривается в качестве величины прибыли предпринимателя (застройщика).
Например, продолжительность периода строительства здания составляет 2 года (8 кварталов). Сметная стоимость строительства (полная восстановительная стоимость) – 4 млн. р. График вложения денежных средств в строительный проект (в соответствии со СНиП 1.04.03-85) с поквартальной разбивкой следующий:
| Инвестиции | Номера кварталов периода строительства | |||||||
| в % | ||||||||
| в млн. р. | 1,2 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 |
Процентная ставка размещения денежных средств в альтернативный проект примем 24 % годовых (6% - квартальная ставка). Расчет дохода от реализации альтернативного проекта представлен в таблице:
Таблица - Расчет прибыли предпринимателя
| Инвестиции, р. | Период инвестирования в кварталах | Накопленная сумма, р. | Доход от инвестирования, р. |
| 1200000(1+0,06)8 = 1912617,69 | 712617,69 | ||
| 400000(1+0,06)7 = 601452,10 | 201452,10 | ||
| 400000(1+0,06)6 = 567407,64 | 167407,64 | ||
| 400000(1+0,06)5 = 535290,23 | 135290,78 | ||
| 400000(1+0,06)4 =504990,78 | 104990,78 | ||
| 400000(1+0,06)3 =476406,40 | 76406,40 | ||
| 400000(1+0,06)2 =449440,00 | 49440,00 | ||
| 400000(1+0,06)1 =424000,00 | 24000,00 | ||
| - | |||
| Итого | |||
| Прибыль предпринимателя = 1471605 р. / 4000000 р. = 0,3679 (36,79 %) |
