Определение внешнего устаревания строения

Под внешним устареванием объекта недвижимости понимается снижение его рыночной или иной стоимости, вызванное наличием внешних по отношению к нему факторов. В числе таких факторов:

а) местоположение строения (принадлежность к определенной ценовой зоне города);

б) характеристики ближайшего окружения строения, в том числе экологическое состояние прилегающей территории;

в) характеристики соответствующего сегмента рынка недвижимости, нарушение баланса спроса и предложения недвижимости в сторону предложения, изменение инвестиционных предпочтений общества;

г) изменение экономических условий хозяйствования (высокая инфляция, ухудшение состояния экономики, снижение деловой активности и платежеспособного спроса на рынке недвижимости).

Действие указанных факторов, приводящее к снижению рыночной стоимости недвижимости, прямо не зависят от ее функциональных характеристик, хотя степень воздействия на рыночную цену может различаться.

Внешнее устаревание рассматривается как неустранимое, даже, если оно вызывается процессами, не носящими постоянный характер (пункты «в» и «г» из представленных выше).

Традиционно величина внешнего устаревания определяется двумя основными методами: парных продаж и капитализации потерь арендной платы. В случае первого метода из перечисленных выше оценщик находит два строения, аналогичных оцениваемому, одно из которых имеет признаки внешнего устаревания, а другое – нет. Рыночные цены аналогов должны быть известны. При необходимости их значения приводят к дате оценки, вносят корректировки, улучшающие сопоставимость объектов. Разница между значениями рыночных цен объектов-аналогов относится к внешнему устареванию.

В основе второго метода лежит предпосылка о том, что внешнее устаревание проявляется в снижении арендной платы за объект недвижимости по сравнению с аналогичным объектом без соответствующих признаков внешнего устаревания. Величина снижения арендной платы в годовом выражении капитализируется. Полученная величина является стоимостным выражением внешнего устаревания.

Особенностью обоих методов является то обстоятельство, что найденная с их помощью величина внешнего устаревания относится ко всему объекту недвижимости: земельному участку и его улучшению (строению).