2015-05-27
1564
Метод оценки физического износа на основе разбиения конструктивных элементов на коротко- и долгоживущие реализуется по следующему алгоритму:
1 Проводится анализ состава коротко- и долгоживущих конструктивных элементов строения. Типовой состав элементов строения:
| Долгоживущие элементы строения | Фундаменты |
| Стены внешние* | |
| Стены внутренние* | |
| Перекрытия | |
| Крыша | |
| Короткоживущие элементы строения | Кровля |
| Проемы (окна и двери) | |
| Перегородки | |
| Полы | |
| Отделка внутренняя | |
| Отделка внешняя | |
| Инженерные системы: | |
| - водопровод (холодное и горячее водоснабжение) | |
| - электроосвещение | |
| - вентиляция и кондиционирование | |
| - отопление | |
| - слаботочные устройства | |
| - канализация | |
| - КИП и автоматика |
Примечание: * - не относятся к долгоживущим элементам строений, имеющих каркасную конструктивную систему.
2 Проводится экспертиза технического состояния каждого короткоживущего элемента, выявляются виды повреждений и степень их распространения по площади элемента строения.
3 Рассчитывается смета на ремонт каждого короткоживущего элемента строения. Допустим, что затраты на устранение составят в сумме 42000 рублей:
- ремонт пола – 18000 р.;
- ремонт кровли – 15000 р.;
- замена подоконных досок и окраска окон – 9000 р.
Величина 42000 рублей является стоимостным выражением устранимого физического износа короткоживущих элементов (их обесценением), стоимостью отложенного ремонта. Указанную сумму следует относить к устранимому физическому износу в том случае, если ремонт элемента экономически целесообразен.
Зная восстановительную стоимость короткоживущих элементов можно выразить устранимый физический износ (ФИустр_к_э) в процентах, соотнеся стоимость необходимых ремонтных работ с ее значением.
Например, известно, что доля пола в стоимости строительства здания (ПСЗ) составляет 8 %, что соответствует 322890 р. Физический износ составляет (42000 / 322890) х 100 % = 13 %. Общая величина устранимого физического износа короткоживущих элементов строения определяется как сумма стоимостей необходимых ремонтных работ в отношении каждого из короткоживущих элементов.
4 Определяется хронологический возраст каждого короткоживущего элемента.
5 На основании ВСН 58-88 (р) определяются сроки жизни короткоживущих элементов (нормативный возраст).
6 Рассчитывается неустранимый физический износ короткоживущих элементов (ФИнеустр_к_э) методом срока жизни: (хронологический возраст / нормативный возраст) х 100 %. В стоимостном выражении ФИнеустр_к_э рассчитывается как произведение ПСЗ короткоживущего элемента и коэффициента его неустранимого физического износа. Общая величина неустранимого физического износа короткоживущих элементов строения в целом (ФИнеустр_к_стр) в стоимостном выражение равна сумме ФИнеустр_к_э, определенной для каждого из таких элементов.
7 Устранимый физический износ долгоживущих элементов (ФИустр_д_э) определяется стоимостью необходимых ремонтных работ, устраняющих выявленные оценщиком повреждения, те, которые устранить физически возможно и экономически целесообразно.
8 В результате эксплуатации строения в его долгоживущих элементах происходят необратимые процессы разрушения, устранить которые вследствие их особенностей и роли в конструктивной системе строения невозможно. Накопление таких повреждений происходит в течение всего срока жизни долгоживущих элементов. В этой связи на дату оценки величина неустранимого физического износа (ФИнеустр_д_э) рассчитывается методом хронологического возраста.
9 Общая величина физического износа строения (ФИ) в стоимостном выражении определяется как сумма значений:
ФИ = ФИустр_к_э + ФИнеустр_к_э + ФИустр_д_э + ФИнеустр_д_э
Физический износ строения в процентах (ФИ%) определяется как отношение ФИ к ПСЗ: ФИ% = (ФИ / ПСЗ) х 100 %.
Метод укрупненной экспертизы технического состояния конструктивных элементов и инженерных систем строения предполагает проведение оценщиком осмотра состояния конструктивных элементов и инженерных систем строения и фиксацию выявленных дефектов в акте осмотра. Перед осмотром оценщик изучает особенности конструктивного решения строения: тип строительной системы, тип планировки помещений, состав конструктивных элементов и инженерных систем и намечает последовательность его проведения. Качество осмотра зависит от опыта оценщика и используемого методического материала.
Выявленным повреждениям конструктивного элемента сопоставляется одно из возможных состояний, в котором находится конструктивный элемент в результате эксплуатации строения. Перечень состояний конструктивных элементов (инженерных систем) и их характеристики приводятся в специальных экспертных таблицах, объединенных в Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86 (р) «Правила оценки износа жилых зданий». Всего таблиц 70 штук. В каждой из таблиц ВСН 53-86 (р) величина физического износа зависит не только от вида и характера повреждений, но и от площади повреждений (рисунок 14).
Полы паркетные
Таблица 50
| Признаки износа | Физический износ, % | Примерный состав работ |
| Мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок | 0-20 | Циклевка отдельных участков, укрепление плинтуса |
| Отставания отдельных клепок от основания; сколы, истертость, трещины и сильное коробление местами; отсутствие клепок группами по 5-10 шт. в отдельных местах; небольшие повреждения основания | 21-40 | Замена клепок и заделка щелей местами, циклевка пола. Перестилка паркета отдельными местами до 10% площади пола |
| Отставание клепок от основания на значительной площади (заметные вздутия, скрип и глухой шум при ходьбе); отсутствие клепок местами до 0,5 м2; сильная истертость; массовое коробление, отдельные просадки и повреждения основания | 41-60 | Перестилка паркета с использованием старых материалов до 50% площади пола и ремонт основания |
| Полное нарушение сплошности паркетного покрытия, массовое отсутствие клепок, значительные просадки и повреждения основания | 61-80 | Полная замена паркета |
Рисунок 14. Пример таблицы экспертной оценки физического износа из ВСН 53-86 (р)
Признаки износа объединены в группы, которым соответствует диапазон значений физического износа. Конкретная величина износа исследуемого конструктивного элемента или инженерной системы определяется на основе указанного диапазона признаков в соответствии с рекомендациями, приведенными в ВСН 53-86 (р), следующим образом:
- если повреждения конструктивного элемента или инженерной системы соответствуют всем признакам износа конкретной группы таблицы, то в качестве значения физического износа берется правая граница диапазона;
- если повреждения конструктивного элемента или инженерной системы соответствуют только одному признаку износа конкретной группы таблицы, то в качестве значения физического износа берется левая граница диапазона;
- если не выполняются указанные выше условия, то величина физического износа определяется методом интерполяции.
Метод интерполяции (не описан в ВСН 53-86) реализуется следующим образом:
- определяется ширина диапазона физического износа Дфиз = значение правой границы минус значение левой границы;
- рассчитывается, величина прироста физического износа при увеличении количества признаков износа на единицу Пфиз = Дфиз / (количество признаков износа в группе минус один);
- величина физического износа конструктивного элемента (инженерной системы) Ифиз = Левая граница диапазона + Пфиз х (количество признаков износа у конструктивного элемента (инженерной системы) – 1). Вычитание единицы позволяет определить насколько количество признаков износа у конструктивного элемента превышает минимальное количество признаков износа в группе.
Пример - осмотр оценщиком паркетных полов здания выявил следующие повреждения:
- отставания отдельных клепок от основания;
- сколы, истертость, трещины и сильное коробление местами;
- отсутствие клепок группами по 5-10 шт. в отдельных местах.
Выявленные повреждения относятся к группе признаков износа (4 признака, таблица 50 ВСН 53-86), которым соответствует диапазон значений физического износа 21 – 40 %. Для этого диапазона Дфиз = 40 – 21 = 19.
Пфиз = 19 / (4 – 1) = 6,33 %. Ифиз = 21 % + 6,33 % х 2 = 33,60 %.
Достоинством использования ВСН 53-86 является возможность учета различной степени износа отдельных участков конструктивного элемента (инженерной системы). Физический износ каждого выделенного участка определяется по выше приведенному алгоритму. Физический износ конструктивного элемента (инженерной системы) в целом (Ифиз.эл) находится по формуле (17) [29].
, (17)
где Ифиз.уч - физический износ участка конструктивного элемента (инженерной системы), %;
Sучi - размеры (площадь или длина) поврежденного участка конструктивного элемента (инженерной системы, кв.м или м;
Sэл - размеры (площадь или длина) конструктивного элемента (инженерной системы, кв.м или м;
n - число поврежденных участков.
В приложениях к ВСН 53-86 содержатся примеры определения физического износа конструктивных элементов (инженерных систем) с которыми оценщику следует познакомиться.
Физический износ строения в целом (Ифиз) складывается из величин физического износа конструктивных элементов (инженерных систем), учитываемых в соответствии с их долями в ПВС строения [12], определяется по формуле (18).
, (18)
где Ифиз.эл - физический износ конструктивного элемента (инженерной системы), в процентах;
dэл i - доля восстановительной стоимости конструктивного элемента (инженерной системы) в ПВС строения;
m – количество конструктивных элементов (инженерных систем), имеющих признаки физического износа.
Доля восстановительной стоимости конструктивного элемента (инженерной системы) в ПВС строения указывается в сборниках УПВС в таблицах, являющихся приложениями к таблицам, содержащим значения укрупненных показателей восстановительной стоимости. Искомые таблицы обозначаются номером с символом «А» (рисунок 4).
В отчете об оценке процесс определения физического износа строения рекомендуется оформлять в виде таблицы, макет которой приведен в приложении к ВСН 53-86 (таблица 21). В ней произведена замена наименований колонок 5 и 6 для более удачного отражения содержания выполняемых вычислений. Колонки 1 и 2 таблицы 21 заполняются на основе данных таблицы (рисунок 13), перенесенной из сборника УПВС № 28. В колонке 3 приводятся удельные веса укрупненных конструктивных элементов, значения которых представлены в специальной справочной таблице (приложение Д).
Извлечение из ВСН 53-86 (р)
Таблица Д 1 - Примерные усредненные удельные веса укрупненных конструктивных элементов в полной восстановительной стоимости зданий
| Наименование укрупненных конструктивных элементов | Наименование конструктивных элементов | Удельные веса элементов по группам капитальности, % | ||||
| I | II | III | IV | V | ||
| Стены и перегородки (100 %) | Стены | |||||
| Перегородки | ||||||
| Кровля (100 %) | Конструкции крыши | |||||
| Кровельное покрытие | ||||||
| Проемы (100 %) | Окна | |||||
| Двери |
К таким укрупненным конструктивным элементам оцениваемого строения относятся «стены и перегородки», «проемы», «крыша», «внутренние санитарно-технические и электротехнические работы». Удельные веса элементов укрупненной группы «внутренние санитарно-технические и электротехнические работы» в разрезе типов строений (жилые, общественные, коммунальные и т.д.) содержатся в [29] и приведены в приложении Е.
Определение доли санитарно и электротехнических устройств в общей стоимости инженерных систем здания
Таблица Е. 1 – Определение доли санитарно и электротехнических устройств в общей стоимости инженерных систем здания
| Наименование | Типы зданий | |||||||
| Жилые здания | Общественные здания | Комунальные здания | Здания бытового обслуживания | Учебные заведения | Детские заведения | Рестораны, столовые, магазины | Торговые базы, склады и др. | |
| Центральное отопление | ||||||||
| Вентиляция | ||||||||
| Водопровод | ||||||||
| Горячее водоснабжение | ||||||||
| Канализация | ||||||||
| Газоснабжение | ||||||||
| Электроосвещение и электрооборудование | ||||||||
| в т.ч. радио; | ||||||||
| - телефон; | ||||||||
| - телевидение. | ||||||||
| ИТОГО: |
Таблица 21 - Определение физического износа строения
в процентах
| Наименование конструктивного элемента (системы) (КЭ) | Удельный вес укруп- ненного КЭ в ПВС строения | Удельный вес элемента укруп- ненного КЭ | Расчетный удельный вес элемента укруп- ненного КЭ в ПВС строения | Физический износ КЭ или элемента укрупненного КЭ | Вклад физического износа КЭ или элемента укрупненного КЭ в физический износ строения |
| Фундаменты | - | ||||
| Стены и перегородки: | |||||
| - стены; | 15,96 | 4,79 | |||
| - перегородки. | 5,04 | ||||
| Перекрытия | - | 1,25 | |||
| Крыша: | |||||
| - конструкции крыши; | 3,2 | 0,96 | |||
| - кровельное покрытие; | 4,8 | 1,92 | |||
| Полы | - | ||||
| Проемы: | |||||
| - окна; | 6,7 | 2,68 | |||
| - двери. | 3,3 | 1,32 | |||
| Отделочные работы (внутренняя отделка) | - | ||||
| Внутренние санитарно-технические и электрические работы: | |||||
| - отопление; | 31,25 | 7,81 | 3,12 | ||
| - холодное водоснабжение; | 12,75 | 3,2 | 1,28 | ||
| - вентиляция; | 1,25 | 0,5 | |||
| - канализация; | 4,5 | 2,25 | |||
| - электроосве-щение; | 27,75 | 6,95 | 2,78 | ||
| - радио. | 1,25 | 0,5 | |||
| Физический износ строения | 32,36 |
Набор инженерных систем оцениваемого здания не совпадает с типовым набором таких систем в составе жилых зданий согласно табличному аналогу. В таком случае удельные веса, указанные для табличного аналога, должны быть скорректированы:
УВскор = Уд вес * (100/(100-Сумма уд весов отсутствующих элементов))
Например, удельный вес отопления в составе инженерных систем в жилых зданиях согласно приложению Е составляет 25 %. Его удельный вес (Х), согласно таблице 22, в составе инженерных систем объекта оценки определяется на основе пропорции по формуле (19).
Х = 25 х 100/75 = 33,33 % (19)
Если оценщик не имеет специального строительного образования, то можно рекомендовать в процессе осмотра строения пользоваться таблицами из ВСН 53-86 для правильной идентификации видимых повреждений и занесения их в акт осмотра.
Используя данные таблицы 21 можно рассчитать износ строения иначе – через определение суммы остаточных восстановительных стоимостей конструктивных элементов строения (таблица 23). Значения колонки 2 таблицы получены умножением ПВС здания на соответствующие доли конструктивных элементов (инженерных систем), приведенные в таблице 22.
Таблица 23 - Определение физического износа строения
| Наименование конструктивного элемента (системы) (КЭ) | Восстанови-тельная стоимость КЭ, р. | Физический износ КЭ или элемента укрупнен-ного КЭ, % | Физический износ, р. |
| Фундаменты | |||
| Стены и перегородки: | |||
| - стены; | |||
| - перегородки. | |||
| Перекрытия | |||
| Крыша: | |||
| - конструкции крыши; | |||
| - кровельное покрытие. | |||
| Полы | |||
| Проемы: | |||
| - окна; | |||
| - двери. | |||
| Отделочные работы (внутренняя отделка) | |||
| Внутренние санитарно-технические и электрические работы: | |||
| - отопление; | |||
| - холодное водоснабжение; | |||
| - вентиляция; | |||
| - канализация; | |||
| - электроосвещение; | |||
| - радио. | |||
| Итого | |||
| Физический износ, % | 32,36 |
Физический износ строения в процентах равен отношению величины стоимостного выражения физического износа к ПВС строения и составил 32,36 %.
