2015-05-27
716
Функциональное устаревание (износ) – потеря стоимости улучшений земельного участка из-за несоответствия их требованиям соответствующего сегмента рынка.
В отличие от физического износа зависимость функционального устаревания от хронологического возраста строения менее прогнозируема. Только что построенное здание уже может иметь функциональное устаревание.
Например, в офисном здании средняя площадь помещений 20м2. Помещения здания арендовали несколько компаний. Но с течением времени в результате улучшения экономической ситуации на рынке стали пользоваться спросом помещения площадью не менее 40 м2. Арендаторы стали покидать офисное здание. Для того, чтобы повысить ликвидность помещений, собственнику пришлось существенно снизить арендную плату. Использование здания в качестве предмета залога в коммерческом банке показало собственнику снижение его рыночной стоимости, хотя на рынке офисных зданий имела место положительная динамика цен. Снижение рыночной стоимости здания произошло в результате его функционального устаревания.
|
|
|
На рынке жилых помещений квартира с газовой колонкой стоит дешевле аналогичной квартиры в том же районе города с такими же объемно-планировочными решениями, но центральным газоснабжением. Разница в рыночной стоимости квартир может быть отнесена к функциональному устареванию.
Производственное помещение, отвечающее текущим потребностям рынка, имеет высоту до потолка 4,2 м. Аналогичное по площади и составу конструктивных элементов помещение, имеющее высоту 7 м, будет иметь функциональное устаревание, а, следовательно, более низкую рыночную стоимость, так как в осенне-зимний период его эксплуатация потребует больших затрат на отопление.
В зависимости от отсутствия, недостаточности или избыточности того или иного элемента улучшений различают следующие варианты функционального устаревания:
· устаревание, вязанное с отсутствием или недостаточностью какого-либо элемента;
· устаревание, связанное с наличием лишнего элемента или избыточностью нужного элемента (избыточная толщина стен, высота зданий и т.п.);
· устаревание, связанное с наличием элемента, требующего модернизации.
Каждое из них может быть устранимым и неустранимым.
Краткая характеристика видов функционального устаревания приведена в таблице 19.
Таблица 19 - Характеристика видов функционального устаревания
| Наименование функциональ-ного устаревания | Возможность устранения | Факторы (причины) функционального устаревания | Алгоритм расчета функционального устаревания |
| Первого вида (рода) | Устранимое | Отсутствие отдельных конструктивных элементов (инженерных систем) | Разность между затратами на устройство (возведение, установку) недостающего конструктивного элемента (инженерной системы) в существующем строении и затратами на устройство недостающего конструктивного элемента (инженерной системы) при новом строительстве того же строения. |
| Неустранимое | Отсутствие отдельных конструктивных элементов (инженерных систем) | Капитализированная величина потерь годовой арендной платы и иных выгод в связи с отсутствием отдельных конструктивных элементов (инженерных систем) | |
| Второго вида (рода) | Устранимое | Наличие избыточных конструктивных элементов или характеристик элементов (инженерных систем) | Стоимость воспроизводства избыточного конструктивного элемента (части элемента) или инженерной системы уменьшенная на величину его физического износа и затрат на демонтаж и увеличенная на стоимость возвратных материалов |
| Неустранимое | Наличие избыточных конструктивных элементов или характеристик элементов (инженерных систем) | Стоимость воспроизводства избыточного конструктивного элемента (части элемента) или инженерной системы уменьшенная на величину его физического износа, увеличенная на капитализированную величину потерь годовой арендной платы | |
| Третьего вида (рода) | Устранимое | Наличие конструктивных элементов (инженерных систем), требующих замены или модернизации | Стоимость воспроизводства устаревшего конструктивного элемента или инженерной системы уменьшенная на величину его физического износа, увеличенная на стоимость работ по замене (модернизации) этого элемента (системы) и уменьшенная на стоимость возвратных материалов |
| Неустранимое | Наличие конструктивных элементов (инженерных систем), требующих замены или модернизации | Стоимость воспроизводства устаревшего конструктивного элемента или инженерной системы уменьшенная на величину его физического износа и стоимости устройства в существующем строении современного элемента (системы), увеличенная на капитализированную величину годовых потерь арендной платы в связи с наличием функционального устаревания |
|
|
|
