double arrow

Некоторые проблемы в развитии оценочной деятельности РК и пути их решения


Формирование отечественной оценочной деятельности было заложено в начале 90-х годов с переходом Казахстана к рыночной экономике. За период становления оценочной деятельности в Ка­захстане был пройден нелегкий путь от появления и официального признания профессии «оценщик» на отечественном рынке труда до формирования на государственном уровне системы оценки сто­имости имущества.

По своей сути, оценочная деятельность способствует форми­рованию рыночной конкурентной среды и реализации инвестици­онных проектов, и одной из ее немаловажных функций является обеспечение информационной базы для принятия управленческих решений. Результаты независимой оценки являются основанием для формирования налогооблагаемой базы, а также для опреде­ления цены торговых сделок с имуществом и иных операций с материальными и нематериальными активами. Таким образом, установление справедливой рыночной стоимости посредством осуществления оценочной деятельности играет важную роль в развитии рыночной экономики.

В настоящее время были выявлены проблемы относительно качества проводимой оценки. К примеру, в ходе выборочных про­верок был обнаружен факт существования различия в стоимости одного и того же объекта, оцененного практически в одно и тоже время разными оценщиками, которое могло расходиться в два и более раза. Основной причиной таким результатам послужил низ­кий уровень квалификации оценщиков. Выдача лицензий лишь на основании документов об образовании без должной проверки квалификации претендентов привело к резкому увеличению на рынке неквалифицированных оценщиков. Кроме того, в процессе осуществления оценки стоимости какого-либо объекта оценщики при отсутствии необходимых свежих данных, актуальных на мо­мент проведения оценки, прибегали к использованию устаревших справочников, выпущенных в 1969 году, так как принятые в то время правила оценки не предусматривали запрет на их использо­вание. В итоге, вышеописанные факты привели к существенному снижению качества оценочных услуг и, вследствие чего, к потере доверия к оценщикам со стороны потребителей. В связи с данны­ми проблемами появилась необходимость в некоторых поправках и дополнениях в Законе РК и других нормативно-правовых актах, регулирующих оценочную деятельность.

Таким образом, с принятием Закона Республики Казахстан от 9 ноября 2009 года «О внесении изменений и дополнений в неко­торые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности», был сделан первый шаг к саморегули­рованию оценочной деятельности. Согласно данным дополнениям была создана некоммерческая самофинансируемая организация «Палата оценщиков», относительно которой были установлены следующие обязательные требования к оценщикам:

  • в Палату оценщиков в обязательном порядке должны всту­пить как работники юридического лица, имеющие лицен­зию, так и само юридическое лицо;
  • юридическое лицо и его работники-оценщики могут всту­пать в Палаты разных регионов;
  • оценщик может вступить только в одну Палату.

Более половины от общего числа Палат оценщиков, зареги­стрированных на территории Республики Казахстан, объединяют­ся в единую Республиканскую Палату оценщиков[1].

Необходимо также отметить, что в соответствии с Законом, оценщик несет ответственность за составление недостоверного от­чета, что влечет за собой наложение штрафа, а за повторное совер­шенные в течение года нарушения - увеличенные размеры штрафа и лишение лицензии[2].

Помимо этого, немаловажным требованием, закрепленным в Законе, является сдача квалификационного экзамена физическими лицами, претендующими на право занятия оценочной деятельнос­тью. Экзамен принимает квалификационная комиссия, в состав которой входит нечетное число членов, не менее пяти человек. В обязательном порядке в состав квалификационной комиссии включаются представители палат оценщиков, численность кото­рых должна составлять не менее одной второй от общей числен­ности состава комиссии. К экзамену допускаются лица, имеющие высшее образование по специальности «оценка» и (или) высшее техническое или экономическое образование. Таким образом, спе­циалисту чтобы получить лицензию необходимо доказать наличие соответствующего уровня знаний в области оценочной деятельности[3].

Наряду с вышеперечисленными нововведениями, была разра­ботана Концепция развития оценочной деятельности в РК, целью которой является изложение основ государственной политики в области развития оценочной деятельности на современном этапе.

На сегодняшний момент, несмотря на все меры, принятые го­сударством на законодательном уровне, можно выявить ряд про­блем, являющихся препятствием к дальнейшему развитию рынка оценочных услуг. Рассмотрим их поподробнее.

Во-первых, анализируя деятельность многих агентов, осу­ществляющих оценку на действующем рынке, можно выявить тот факт, что один и тот же оценщик может числиться в нескольких оценочных организациях, либо в таких организациях числится только один специалист с лицензией. Оба варианта, безусловно, противоречат квалификационным требованиям, предъявляемым к лицам, занимающимся оценкой. В связи с этим, на наш взгляд, для решения данной проблемы идентификации оценщиков необходи­мо выявить такие оценочные организации и привести их деятель­ность в соответствие с законодательством.

Во-вторых, рассмотрим ситуацию по оценке при получении кредита под залог недвижимости. По Закону РК «Об ипотеке не­движимого имущества» известно, что оценка имущества, привле­каемого в качестве залогового обеспечения, в обязательном поряд­ке осуществляется с участием независимого оценщика, который не может быть избран самим банком. Однако банк стремится тес­но сотрудничать с определенными оценщиками в целях снижения собственных рисков. Впоследствии банк при получении кредита рекомендует своим клиентам обратиться за оценочными услугами к тем же оценщикам, с которыми он находится в сотрудничестве. Это приводит к занижению стоимости оцениваемого имущества и зачастую осуществляется с нарушением законодательства РК в сфере оценочной деятельности. Поэтому необходимо рассмотреть данные проблемы и применить соответствующие положения на законодательном уровне путем внесения дополнений в законо­дательство. Аименно, по нашему мнению, необходимо прокон­тролировать, чтобы у каждого потребителя оценочных услуг в банковской сфере была полная свобода самостоятельного выбора независимого оценщика, для определения достоверной справедли­вой стоимости имущества данного потребителя с полным соблю­дением его прав, без определенного давления или влияния с чьей-либо заинтересованной стороны.

В-третьих, рассмотрим некоторую проблему, связанную с присутствием иностранных компаний на казахстанском рынке оценочных услуг. Согласимся со многими отечественными деяте­лями в сфере оценочных услуг, отражающих в своих статьях и вы­ступлениях, что деятельность некоторых иностранных компаний в данном секторе оказывает негативное влияние на казахстанскую экономику.

На данный момент, самыми крупными аудиторскими ком­паниями, осуществляющими оценочную деятельность в РК, является, так называемая, «Большая четверка»: Ernst&Young, PricewaterhouseCoopers, Deloitte, KPMG, и их доля рынка в Ка­захстане составляет около 70%[4].Также, известно, что оценщи­ки «большой четверки» используют на территории Казахстана свои стандарты, что не законно. Более того, имеются факты, когда стоимость государственного пакета акций высоко рентабельных предприятий рассчитанная по этим стандартам может стоить все­го один доллар. Следующим спорным моментом является то, что нет ни одного иностранца, имеющего государственную лицензию на право оценочной деятельности. Тем не менее, данные компании устанавливают крайне высокие тарифы, не соответствующие ка­честву выполняемых ими отчетов. Кроме того, они ведут жесткую политику, исключающую конкуренцию между собой входящих в нее компаний. Эти компании не участвуют в разработке научных, правовых, методических и других материалов по оценочной дея­тельности, не взаимодействуют с казахстанскими профессиональ­ными организациями. На наш взгляд, необходимо рассмотреть проблемы регулирования оценочной деятельности иностранных компаний на казахстанском рынке, не допустить их влияния на конкурентоспособность отечественных оценочных компаний, ужесточить контроль за соблюдением иностранными компаниями всех нормативно-правовых актов в области оценочной деятель­ности, изложенных в настоящем Законе «об оценочной деятель­ности РК».

В-четвертых, одной из самых важных проблем, подлежащих рассмотрению, является проблема нахождения входных данных для расчета справедливой рыночной стоимости того или иного имущества. Для осуществления более достоверной и объективной оценки необходимо проведение глубокого анализа соответству­ющего рынка, что включает в себя тщательное изучение данных о последних изменениях на этом рынке. Осуществление данного этапа оценки представляется невозможным, так как на сегодняш­ний момент, большая часть необходимой информации является строго конфиденциальным и не подлежит разглашению. Поэтому раздобыть нужную информацию крайне трудно, и многие оцен­щики прибегают к использованию информации, полученных с ненадежных источников, имеющих вероятностный характер. Дан­ная практика влечет за собой риск получения неверного результа­та оценки, а значит, снижение качества оказываемых оценочных услуг.

В-пятых, при определении рыночной стоимости специалисты для получения информации в большинстве случаев используют специальные справочники, в которых имеются готовые рассчи­танные нормативы. Но на практике многие специалисты указы­вают на ошибочные расчеты некоторых показателей, что приво­дит к недостоверной оценке. Известно, что данные справочники рассчитываются для казахстанских оценщиков на платной основе специалистами из других стран. На наш взгляд, необходимо ор­ганизовать выпуск справочников для отечественных оценщиков внутри страны, а именно, этим вопросом должна заниматься Ре­спубликанская Палата Оценщиков. Необходимо рассчитать соот­ветствующие нормативы на основе последних данных, собранных со всех региональных палат, действующих на территории страны.

При этом, необходимо учитывать, что существуют показатели, изменяющие свое значение в зависимости от месторасположения оцениваемого объекта. В этом случае, такие показатели для каж­дого региона рассчитываются отдельно. Кроме того, необходимо установить единые жесткие нормативные показатели для сокра­щения большого количества несоответствий результатов оценки, осуществленных разными оценщиками.

В-шестых, часто многие оценщики сталкиваются с проблема­ми несоответствия стандартов и нормативных актов на практике, а также с несоответствием МСО и Национальных стандартов. Про­блема в использовании Национальных стандартов заключается в их неправильной корректировке в процессе прохождения про­верки в высших исполнительных органах. В ходе таких проверок, значительная часть стандартов урезается, что в итоге приводит к потере некоторых пунктов стандарта изначально заложенного смысла. Также, известным фактом является то, что Национальные стандарты вступают в законную силу только после публикации стандартов на государственном языке. Из чего можно осветить следующую проблему, которая заключается в отсутствии четко организованной системы перевода стандартов на государствен­ный казахский язык. В итоге, процесс перевода затягивается на продолжительное время, но в то же время нельзя не отметить низ­кое качество перевода, что опять же, приводит к потере стандар­тов заложенного смысла.

В-седьмых, один из путей решения проблем с повышением качества проводимой оценки лежит через образовательный сек­тор. Небезызвестно, что получая генеральную лицензию, оценщик получает право оценивать все, начиная от бытового предмета и заканчивая космической техникой, хотя при этом на практике, тот же оценщик не имеет достаточного уровня знаний и должного уровня квалификации. На наш взгляд, необходимо на уровне ВУЗа подготавливать оценщиков не общего профиля, а именно специа­лизирующихся в конкретных направлениях. К примеру, в такой стране с развитой рыночной экономикой, как США данная практи­ка по обучению специалистов узкого профиля уже практикуется.

Более того, американские специалисты привязаны к определенно­му штату и постоянно проходят переобучение, что благоприятно отражается на качестве предоставляемых ими оценочных услуг. На наш взгляд, данный зарубежный опыт следует принять во вни­мание и по возможности осуществить в отечественной практике.

И в последнюю очередь, хотели бы отметить, что определя­ющим фактором в решении всех вышеизложенных проблем яв­ляется роль самих оценщиков.Конечно, следуя Закону, оценщик может просто вступить в Палату и без всякого участия в обсужде­нии вопросов, выполнять правила и стандарты, установленные решением руководителей Палат. Но все же, по нашему мнению, пассивная позиция со стороны оценщика приведет к перекосам в сообществе, поэтому необходимо активно участвовать в разработ­ке устанавливаемых правил, предлагать свое решение актуальных проблем, и это, на наш взгляд, сыграет немаловажную роль в раз­витии оценочной деятельности в Казахстане.

Литература:

  1. Закон Республики Казахстан «О внесении изменений и дополне­ний в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопро­сам оценочной деятельности»// pravo.zakon.kz/
  2. Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» Глава 3-1, ст.13(1-3)
  3. Закон РК от 09.11.09 г. № 197-ГУ«Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», Глава 3, ст.13 Закона РК от 09.11.09 г. № 197-IV«Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», Глава 5, ст.20
  4. online.kz

Сейчас читают про: