Состояние, перспективы развития оценочной деятельности и проблемы ее регулирования

Профессиональные нормы оценки - это стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями и государством для контроля за деятельностью своих членов. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценок.

Анализ содержательной деятельности авторитетных зарубежных профессиональных объединений оценщиков однозначно свидетельствует о том, что решение их основной задачи в рамках рыночной экономики - обеспечение потребителей профессиональными услугами высокого качества - достигается путём стандартизации процедур оценочной деятельности. Другими словами, стандартизация является стержнем всей деятельности объединений оценщиков как в национальном, так и в международном масштабах.

Формирование профессии оценщика в Казахстане началось в 1995 году, когда было создано Государственное агентство по регистрации и оценке недвижимости с территориальными подразделениями во всех областях Республики. В этом же году наряду с государственной оценкой появились первые общественные объединения профессиональных оценщиков.

В это же время была создана Казахстанская Ассоциация Оценщиков (КАО), которая добилась в 1998 году принятия Казахстана в Международный комитет по стандартам оценки и инициировала разработку и принятие в ноябре 2002 года Закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан». На первом этапе развития оценочной деятельности с 1998 по 2002 годы лицензии получили всего 117 юридических и 343 физических лиц.

Несмотря на то, что, начиная с 2002 года, были разработаны и утверждены нормативные правовые акты в области оценочной деятельности, качество оценки начало отставать от бурного роста численности оценщиков. Как показала выборочная проверка, различие в стоимости одного и того же объекта, оцененного практически в одно и тоже время разными оценщиками, очень часто могло расходиться в два и более раза. Основная причина таких результатов - низкий уровень квалификации оценщиков, т.к. выдача лицензий производилась заочно на основании документов об образовании, без проведения квалификационного экзамена. В органах статистики не отслеживалась информация о ценах на различные виды имущества, показателях риска и внутренней нормы доходности различных категорий бизнеса, так как единый заказчик на эту информацию отсутствует [1].

Основы стандартизации оценочной деятельности в Казахстане заложены в законодательной базе и в первую очередь в законе об оценочной деятельности. Вторым опорным НПА является стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества» от 9 декабря 2010 года № 326.

Указом Президента Республики Казахстан № 858 от 24 августа 2009 года «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности» разработана Концепция развития оценочной деятельности на период с 2010 до 2020 года.

В соответствии с данной Концепцией система стандартов оценки, как и любых стандартов в мире, должна состоять из трёх уровней:

Международные стандарты - для Казахстана это МСО 2007. Они устанавливают что обязан делать оценщик.
Национальные стандарты оценки, утверждаемые уполномоченным органом. Они кратко излагают основные правила как нужно составлять отчёт и как рассчитывать стоимость основных видов имущества.

Стандарты не должны дублировать Международные стандарты оценки, а лишь раскрывать суть описанных там методов, чтобы оценщик смог понять не только что надо делать, о чем подробно описано в МСО 2007, но и как производить оценку в каждом конкретном случае.

Каждая палата оценщиков разрабатывает стандарты своей организации. Все они должны соответствовать международным и национальным стандартам оценки. Отличие в них может заключаться в установлении более жёстких требований к качеству и точности оценки, т.е. в величине вариации стоимости полученной разными подходами, и даже, разными оценщиками (от 10% до 33%).

С принятием Закона Республики Казахстан № 197-IV ЗРК от 09 ноября 2009 года «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности» сделан первый шаг к саморегулированию оценочной деятельности. Закон обеспечивает необходимые возможности ПО «Столичной палате оценщиков» по контролю качества оценочной деятельности своих членов в рамках установленных норм и правил, защите интересов оценщиков, содействию в повышении уровня профессиональной подготовки оценщиков, участию в разработке собственных стандартов и правил оценочной деятельности.

В прошлом году доходы оценочных компаний, участников ренкинга «Эксперт РА Казахстан», выросли на 15,3%. У большей части компаний, которые участвовали в ренкинге в 2010—2011 годах, увеличились доходы. Что характерно, в списке «Эксперт РА Казахстан» две региональные компании значительно снизили в прошлом году выручку. При этом у оценщиков, которые и в прошлом, и в нынешнем году заняли лидирующие позиции — Global Capital и оценочно-юридическая компания «Бизнес Партнер», — доходы выросли на 27,7% и 18,4% соответственно.

Как видим, оценщики достаточно быстро оправились от кризисного замедления экономики и снижения спроса на их услуги со стороны основных потребителей — заемщиков и банков [ 2].

Причин для роста сектора несколько, и прежде всего увеличение спроса со стороны финансового сектора: банковское кредитование также растет, а с ним и потребность в оценке залогового имущества. Кроме того, банки второго уровня (БВУ) продолжают рефинансирование, реструктуризацию займов, а также формирование провизий на просроченные кредиты, для чего должна быть проведена переоценка залогов согласно требованию комитета финансового надзора Национального банка РК.

С другой стороны, в результате кредитного бума начала и середины нулевых предприятия перекредитованы и, как справедливо отмечает начальник отдела методологии ТОО «ЦНО SERT» Евгения Ломакина, вся крупная недвижимость уже является залоговой. Этим она объясняет снижение доходов оценщиков в регионах в то время, как в Астане и Алматы, по словам г-жи Ломакиной, спада не наблюдается.

Основными драйверами роста рынка оценки остаются нефтегазовая отрасль, финансовые институты (банки, страховые, инвестиционные, лизинговые компании), а также строительство и девелопмент. В принципе, такая картина наблюдается все три года составления ренкинга оценочных компаний «Эксперт РА Казахстан», меняется лишь соотношение долей заказчиков оценки из перечисленных секторов. Если в 2010 году наибольшая доля в портфелях оценщиков приходилась на нефтегазовые компании — 14% (в 2009-м — 13%), на финансовые институты — 8% (15%) и 7% (11%) на строительство, то в прошлом году доля этих заказчиков снизилась, лидируют же финансисты с 9,4%. На втором месте нефтегазовая отрасль — 6%, строительство с 5% делит третье место с компаниями пищевой промышленности; с 53 до 59% увеличилась доля других отраслей.

Финансовый сектор вернул утраченные в 2010 году позиции основного заказчика оценки. Выше мы уже говорили о причинах этого: рост кредитования, а также переоценка залогов по проблемным займам, количество которых, вопреки ожиданиям самих банков, не уменьшается.

Не случайно финансовые институты остаются главными заказчиками оценки. Оценочный бизнес в Казахстане изначально привязан к финансовому сектору и развивался в направлении предложения услуг оценки для целей страхования, лизинга и банковского кредитования. Банки, определяя сумму финансирования, отталкиваются от стоимости залогового имущества: при хорошем залоге можно получить и 100% от его оценочной стоимости.

Другие отрасли также в основном заинтересованы в оценке имущества для целей кредитования. По структуре выручки оценочных компаний можно судить о характере залогового имущества. В 2011 году оценка недвижимости принесла компаниям — участникам ренкинга от 27% до 98% доходов. В целом — 57%. В 2010 году доля недвижимости была выше — 68%. Несмотря на падение цен (если сравнивать с 2006—2007 годами), недвижимость остается наиболее популярным залоговым активом при получении кредита благодаря своей высокой ликвидности.

В наступившем году оценщики ожидают дальнейшего роста сектора в связи с оживлением банковского кредитования и, в частности, ипотеки, что, по мнению опрошенных нами компаний, вызовет увеличение спроса на оценку кредитуемой недвижимости. Среди источников заработка в 2012 году оценщики также называют планируемое проведение IPO национальных компаний; кроме того, некоторые компании намерены увеличить свои доходы за счет оценки интеллектуального капитала, инвестиционных проектов, ценных бумаг и бизнеса в целях налогообложения и МСФО. В то же время, согласно данным «Эксперт РА Казах стан», в 2011 году в среднем оценка бизнеса и ценных бумаг в портфеле компаний, входящих в ренкинг, занимала 12,4%; переоценка активов и основных фондов, в том числе в целях МСФО, — 8,6%; оценка интеллектуальной собственности — 4,6%. Оценкой инвестпроектов в прошлом году занимались всего две компании. Примечательно, что наиболее диверсифицированный портфель у компаний, которые меньше доходов получают от оценки недвижимости.

«Мы ждем, что в 2012 году спрос на оценку будет расти, так как постепенно компании оправляются от кризиса, начинают вкладывать средства в развитие своих бизнесов. Проекты не только размораживаются», но и реализуются или планируются к реализации новые. Определяющим будет общий рост экономики и увеличение объема инвестиций в производство, что и приведет к увеличению спроса на оценочные услуги.

В феврале прошлого года были приняты изменения и дополнения в законодательные акты по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. Среди основных поправок — запрет на ограничение прав заемщика, залогодателя на выбор оценщика. Тем самым была отменена аккредитация оценочных компаний при финансовых институтах. Однако, как свидетельствуют сами оценщики, на практике банки обходят этот запрет и продолжают рекомендовать определенные компании, тем самым нарушая законодательство. При этом используются действенные методы давления: если клиент обратится к оценщику по своему выбору, то эту оценку могут не принять, то есть заемщик рискует вообще не получить кредит или его заявка будет рассматриваться не один месяц. Для заемщика же, как правило, не имеет значения, кому и сколько платить за оценку — в приоритете скорость получения займа. В результате страдают компании, которые не могут участвовать на равных с " прикормленными " оценщиками. Сотрудничество с банками приносит оценщикам не менее 90% их совокупных доходов. Вот почему отмена аккредитации была так важна для оценщиков: это открывает путь к банкам большему числу компаний и подразумевает более честную конкуренцию.

Сейчас оценочные компании опасаются отмены независимой оценки при кредитовании. Поясним: в настоящее время при розничном кредитовании — например, при выдаче ипотечного займа — банку для формирования внутренней документации необходима независимая оценка, которая затем сверяется еще и с оценкой внутреннего оценщика [2].

Если существующую практику сотрудничества банков с определенными оценщиками при формальном запрете на аккредитацию участники рынка единодушно критикуют, то по отношению к отмене лицензирования мнения разделились. Еще в прошлом году планировалось отменить лицензирование оценочной деятельности и отдать регулирование в руки саморегулируемых организаций (СРО) — палат оценщиков. Но воз и ныне там.

«У нас есть филиал в Москве, и я знаю, что такое отмена лицензирования оценочных компаний, по российскому опыту. Это наплыв неквалифицированных "серых" оценщиков. Сейчас существуют хотя бы какие-то барьеры, хотя все коррумпировано. Отмена лицензирования упростит процедуру входа на рынок, и я, как участник рынка, против отмены: пусть контроль останется за государством», — говорит г-н Тимонов.

Но вопрос о лицензировании завис: его не отменили официально, но и лицензий не выдают. Последние квалификационные экзамены на получение лицензии прошли в мае 2011 года. Провел их комитет регистрационной службы Минюста РК. Еще одни были назначены на декабрь прошлого года, но затем их отменили без объяснения причин, а в компаниях не хватает лицензированных оценщиков.

Пока регулятор не может окончательно определиться с вопросами контроля оценочной деятельности, рынок наводняют непрофессионалы, так называемые «серые оценщики», которые демпингуют, делают заказные оценки и тем самым подрывают имидж оценщиков в целом.

Кстати, именно с существованием спроса на заказные оценки участники рынка связывают снижение доходов в 2011 году. «Основной причиной снижения доходов нашей компании является демпинг и отказ от проведения заказной оценки», — говорит директор ТОО «Меридиан Патент» Любовь Хван. Она также призывает принять меры, чтобы не допускать давления заказчиков на оценку.

Виталий Тимонов с читает, что в банках — а это основной заказчик — должны быть квалифицированные порядочные специалисты-оценщики, которые будут перепроверять отчеты об оценке. Кроме того, нужно отработать процедуру экспертизы отчетов палатами оценщиков, но стандарт по экспертизе отчетов пока не принят.

Отмена лицензирования приведет к ухудшению качества услуг и недобросовестной конкуренции, считают профучастники. Но, как ни парадоксально, она же может сыграть и положительную роль. В частности, стать стимулом для повышения квалификации оценщиков.

Низкий профессионализм персонала — одна из проблем сектора. Особенно плохо дела обстоят с квалифицированными специалистами в регионах. Наблюдается дефицит квалифицированных специалистов по оценке бизнеса, интеллектуальной собственности и оценке ущерба. И решить эту проблему можно проведением «краткосрочных курсов при республиканской палате оценщиков с участием аккредитованных преподавателей с опытом практической работы более пяти лет, а также сертификацией оценщиков в едином экзаменационном центре при создании условий максимального снижения уровня коррупции при сдаче квалификационных экзаменов» [3].

Еще одна проблема, на которую обращают внимание оценщики, у них общая с аудиторами и консалтерами: демпинг при госзакупках. Положение закона о госзакупках, обязывающее госструктуры выбирать поставщика услуг и товаров не по качеству, а по цене, критикуют все участники рынка. Основным препятствием для развития сектора по-прежнему остается закон о госзакупках, предписывающий выбирать подрядчиков по критерию минимальной стоимости их услуг, что приводит к демпингу со стороны оценщиков — индивидуальных предпринимателей. Дешевая оценка соответствует низкому качеству, следовательно, ежегодно уменьшается бюджет на оценку имущества.

Оценка должна быть максимально прозрачной: почему имущество оценено в ту или иную сумму, должно быть понятно не только специалисту-оценщику, банку, но и самому заказчику, чтобы не возникало непонимания между сторонами. Благодаря прошедшему в начале июня в Алматы XI международному конгрессу оценщиков Евразии, возможно, быстрее пойдет унификация стандартов на межгосударственном уровне. В рамках этого мероприятия состоялось собрание членов ассоциации «Совет объединений оценщиков Евразии», куда входят Россия, Казахстан, Белоруссия, Молдавия, Грузия, Азербайджан и Киргизия. Организация планирует создать единый свод стандартов — СОО Евразии, который бы соответствовал положениям международного совета по стандартам оценки и был доступен для всех государств-участников.

Использованная литература: