Анализ условий аренды имущества

Анализ действующей нормативно-правовой базы показал следующее:

а) величина арендной платы за арендуемое имущество определяется не в зависимости от рыночной ситуации, а установлена на основании решения собственника, и поэтому находится на весьма
низком уровне (не более 20 тыс. руб. за 1 м²);

б) арендуемое имущество может сдаваться арендаторами в субаренду, при этом расчет арендной платы на сдаваемую в субаренду часть арендуемых площадей производится с повышающим коэффициентом;

в) если иное не указано в договоре аренды, величина арендной платы за арендуемое имущество подлежит корректировке раз в год с учетом официального изменения индекса инфляции;

г) величина арендной платы может быть снижена {на 50-100 %) в течение определенного срока для частичной компенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого имуще­ства.

Анализ заключенных договоров аренды зданий А и Б показал следующее:

По зданию А арендатору (группе компаний «Торговый дом») установлен размер согласованных инвестиций в неотделимые улучшения указанного здания в сумме 5 000 млн руб. (при этом компен­сация затрат по неотделимым улучшениям за счет снижения размера арендной платы производится в размере 90 %, что является весьма выгодным условием договора аренды). Данные инвестиции могут быть осуществлены в любое время в течение всего срока долгосрочной аренды (вплоть до 2050 г.). К началу 2007 г. освоено свыше 2 600 млн руб., или более 50 % указанной суммы; пред­приятием были произведены существенные неотделимые улучшения арендуемого имущества: за­мена кровли; надстройка новых несущих конструкций; замена окон; монтаж лестницы; реконструк­ция системы отопления и системы вентиляции; монтаж теплоизоляции; отделочные работы в торго­вом зале; облицовка сайдингом и др. Проведенная реконструкция здания позволила несколько уве­личить торговые площади, пригодные к сдаче в аренду.

Сумма арендной платы за арендуемое здание А по договору составляет 29 500 тыс. руб. в месяц, или 350 млн руб. в год, и не может быть изменена арендодателем до 2050 г.; при этом договор аренды здания А составлен юридически грамотно, не несет юридических рисков для арендатора и нацелен на всемерную защиту интересов арендатора в случае попытки арендодателя оспорить данный договор в суде (например, при смене руководства).

Здание Б построено сравнительно недавно и имеет незначительный износ. Договор аренды зда­ния Б заключен на типовых, обычных условиях и не содержит в себе особых преференций. Сумма арендной платы по зданию Б составляет 9 500тыс. руб. в месяц, или 110 млн руб. в год. Данная сумма может корректироваться не чаще одного раза в год с учетом изменения индекса инфляции.

Отметим, что выявленные факты (предоставление привлекательного имущества, здания А, в аренду на длительный срок, по низкой ставке арендной платы и с высоким уровнем компен­сации неотделимых улучшений) являются уникальными в своем роде и представляют собой весьма значительное конкурентное преимущество оцениваемой компании.

Общая сумма арендной платы за арендуемое имущество по обоим зданиям в настоящее время составляет 39 000 тыс руб в месяц, или 470 млн руб. в год.