2015-05-22
1040
Исследование рынка и выбор объектов-аналогов. В нашем случае с целью выявления объектов-аналогов было проведено исследование рынка объектов-аналогов в Минском районе. Поиск объектов-аналогов проводился в сети Интернет. В результате анализа выявлено, что в Минском районе рынок объектов-аналогов достаточно хорошо развит.
Подробное исследование проводилось по поиску информации на сайте www.realt.by для последующего анализа, статистической обработки данных, выборки объектов-аналогов по экономическим, объемно-планировочных, техническим и прочим характеристикам.
Исследование рынка подобных объектов недвижимости показало, что развитие рынка происходит довольно интенсивно. Данный факт обусловлен ростом строительства, а также купли/продажи загородной недвижимости.
При поиске объектов-аналогов была выявлена основная зависимость стоимостей/цен объектов-аналогов по следующим основным критериям:
> расстояние от МКАД г. Минска, транспортная доступность;
> общая площадь капитальных строений объектов недвижимости;
> местоположение объектов недвижимости (окружение на местности - соседние постройки, тип административно-территориальных единиц (поселок, поселок городского типа, деревня));
> тип капитальных строений объектов недвижимости;
> благоустройство объектов недвижимости и прочее.
На основании выбранных объектов-аналогов была построена полиномиальная линия тренда, итоговые данные которой (R2=0,9533) говорят о корректности произведенной выборки, анализа статистических показателей, сравнения выбранных параметров и критериев.
Диапазон стоимостей/цен на объекты недвижимости колеблется
от 99 000 долл. США до 400 000 долл. США.
Основной упор в исследовании сделан на объекты-аналоги, расположенные по Логойскому направлению. По представленным объектам-аналогам диапазон стоимости 1 кв. м колеблется в пределах 905-1389 долл. США, среднее значение стоимости представлено в размере 1142 долл. США/1 кв. м.
Исходя из полученной информации было отобрано два объекта-аналога.
Выбранные объекты-аналоги:
1) Объект-аналог № 1 (дом, расположенный в Минской обл., Минский р-не, населенный пункт ХХХ);
2) Объект-аналог № 2 (дача, расположенная в Минской обл., Минский р-не, населенный пункт ХХХ).
В общем виде расчетная модель метода прямого сравнения продаж имеет следующий вид:
С = Ц,+КР, (1)
где:
С - стоимость объекта - аналога;
Ц, - цена продажи или стоимость предложения объекта-аналога;
КР - величина корректировки цены продажи или стоимости предложения.
В качестве элементов сравнения корректировок первой группы были выбраны следующие характеристики:
1) имущественные права;
2) условия финансирования сделки;
3) состояние рынка (время продажи)
4) условия продажи объекта.
Корректировки первой группы по объектам-аналогам не производились, поскольку предполагались равные условия с объектом оценки.
К корректировкам второй группы были отнесены технические характеристики:
1) срок службы капитального строения объектов-аналогов;
2) количество надземных уровней капитального строения объектов – аналогов;
3) группа капитальности объектов- аналогов;
4) общая площадь капитального строения объектов- аналогов;
5) строительная готовность капитального строения объектов- аналогов;
6) прочие условия объектов- аналогов.
Далее из скорректированной стоимости объектов-аналогов были выделены стоимости земельных участков объектов-аналогов. В качестве стоимости 1 кв. м земельных участков объектов-аналогов принималась стоимость 1 кв. м земель в садоводческом товариществе согласно Выписке о кадастровой стоимости земель садоводческого товарищества и дачного строительства № X от ХХХХ.
Таким образом, была получена стоимость капитальных строений объектов-аналогов. Дальнейшие корректировки применялись исключительно к полученной стоимости капитальных строений объектов-аналогов.
Далее к скорректированной стоимости капитальных строений объектов-аналогов была прибавлена стоимость оцениваемого земельного участка.
При определении стоимости объекта оценки методом сравнительного анализа продаж, учитывались веса скорректированных стоимостей объектов-аналогов в зависимости от величины внесенных корректировок.
Для оценки точности полученных результатов был рассчитан коэффициент вариации скорректированных цен продаж объектов-аналогов. Принято считать, что максимальное значение коэффициента вариации должно составлять КV=0,3 или 30%. Полученное значение коэффициента вариации КV=0,29 свидетельствует о сопоставимости объектов-аналогов, правильном выборе элементов сравнения и верном определении величин корректировок.
Проведенные корректировки по объектам-аналогам и определение рыночной стоимости объекта оценки в текущем использовании методом сравнительного анализа продаж представлены в таблицах 6.4.1-6.4.2
Таблица 6.4.1- Исходная информация по объекту оценки и объектам-аналогам для сравнительного метода (метода сравнительного анализа продаж)
| Показатели | Объект оценки | Объекты-аналоги | |||||
| №1 | №2 | ||||||
| Адрес | Минская обл., Минский р-н, садоводческий кооператив "ХХХХХ" | Минская обл., Минский р-н, XXX | Минская обл., Минский р-н, XXX | ||||
| Назначение капитального строения | Дача (садовый дом) | Дача | Дом | ||||
| Год постройки | |||||||
| Общая площадь капитального строения, кв.м | 212,2 | 143,4 | |||||
| Площадь земельного участка, кв.м | |||||||
| Расположение земельного участка | Садоводческое товарищество | Садоводческое товарищество | Садоводческое товарищество | ||||
| Стоимость 1 кв.м земельного участка, USD | 2,95 | 2,95 | 2,95 | ||||
| Имущественные права на капитальное строение | собственность | собственность | собственность | ||||
| Имущественные права на земельный участок | собственность | собственность | собственность | ||||
| Условия финансирования объекта | типичные | типичные | типичные | ||||
| Условия продажи объекта | рыночные | рыночные | рыночные | ||||
| Количество надземных уровней капитального строения | |||||||
| Материал стен капитального строения | дерево/ обложено кирпичом | красный кирпич | блочный | ||||
| Группа капитальности капитального строения | |||||||
| Автономное водоснабжение3 | есть | есть | есть | ||||
| Отопление | есть | есть | есть | ||||
| Электроснабжение | есть | есть | есть | ||||
| Газоснабжение | нет | нет | нет | ||||
| Строительная готовность | 100% | 100% | 80% | ||||
| Прочие условия | рядом лес, живописное место | рядом лес, ландшафтный дизайн, пруд на участке, гараж | рядом лес, живописное место | ||||
| Стоимость объектов-аналогов, USD | 165 000 | 150 000 | |||||
Таблица 6.4.2 - Корректировки по объектам-аналогам и определение рыночной стоимости в текущем использовании объекта оценки сравнительным методом
| Показатели | Объект оценки | Объекты-аналоги | ||
| №1 | №2 | |||
| Корректировка на имущественные права, USD | ||||
| Корректировка на условия финансирования объекта, USD | ||||
| Корректировка на состояние рынка (время продажи), USD | ||||
| Корректировка на условия продажи объекта, USD | ||||
| Скорректированная стоимость, USD | 165 000 | 150 000 | ||
| Стоимость земельного участка, USD | 1 826 | |||
| Стоимость капитального строения, USD | 163 230 | 148 230 | ||
| Скорректированная стоимость капитального строения, USD | 163 230 | 148 230 | ||
| Корректировка на срок службы капитального строения, USD | -6 529 | -35 575 | ||
| Скорректированная стоимость капитального строения, USD | 156 701 | 112 655 | ||
| Корректировка на количество надземных уровней капитального строения, USD | -5 633 | |||
| Скорректированная стоимость капитального строения, USD | 156 701 | 107 022 | ||
| Корректировка на группу капитальности, USD | -9 402 | -6 421 | ||
| Скорректированная стоимость капитального строения, USD | 147 299 | 100 601 | ||
| Корректировка на общую площадь капитального строения, USD | 70 671 | 97 061 | ||
| Скорректированная стоимость капитального строения, USD | 217 969 | 197 662 | ||
| Корректировка на строительную готовность капитального строения, USD | 39 532 | |||
| Скорректированная стоимость капитального строения, USD | 217 969 | |||
| Корректировка на прочие условия объектов-аналогов, USD | -5% | -5% | ||
| Скорректированная стоимость объектов-аналогов, Usd | 208 897 | 227 161 | ||
| Стоимость объекта оценки, USD | 214 365 | |||
| Стандартное отклонение | 12 914 | |||
| Коэффициент вариации | 0,06 | |||
| Абсолютная величина корректировок | 86 602 | 184 223 | ||
| Отношение величины корректировок к цене продажи | 0,52 | 1,23 | ||
| Обратная величина отношению величины корректировок к цене продажи | 2,72 | 1,91 | 0,81 | |
| Удельный вес | 1,00 | 0,701 | 0,299 |
| 214 000 459 886 000 |
Стоимость объекта оценки с учетом округления, USD
Стоимость 1 кв.м объекта оценки, USD
Стоимость объекта оценки с учетом округления, руб.
