Оценка деятельности компании

В группу компаний «Торговый дом» входят два самостоятельных юридических лица (арен­дующих, соответственно, здания А и Б). Анализ бухгалтерского учета и отчетности группы компаний «Торговый дом» показал, что указанными юридическими лицами применяется упрощенная система налогообложения (УСНО) При этом общий годовой валовый доход группы компаний, подлежащий налогообложению, составляет свыше 33 млн руб. (разделение одного бизнеса на два самостоя­тельных предприятия позволило группе компаний использовать УСНО, несмотря на столь значи­тельную сумму годового дохода). Иными словами, среднемесячная выручка группы компаний со­ставляет 280 млн руб., среднеквартальная — 830 млн руб.

Анализ ежемесячных потоков денежных средств компании показал следующую их типовую структуру.

Общая выручка от сдачи арендуемого имущества в субаренду составляет 280 000 тыс. руб. в месяц. Отток денежных средств составляет 212 000 тыс. руб. в месяц. Из общей суммы денежных расходов на долю арендной платы за арендуемое имущество приходилось 39 000 тыс. руб., расхо­ды по содержанию зданий составили 35 000 тыс. руб., расходы по оплате труда — 45 000 тыс. руб., налоговые платежи — 35 000 тыс. руб., расходы по оплате услуг сторонних организаций — 50 000 тыс. руб., административные накладные расходы — 8 000 тыс. руб. в месяц. Среднее сальдо денежных потоков, таким образом, составляет 68 000 тыс. руб. в месяц, или 820 млн. руб. в год.

Анализ ежемесячных денежных потоков компании за истекший период деятельности показал, что ежегодный размер дохода учредителей потенциально может составлять до 1 000 млн руб. в год.

Согласно методу дисконтированных денежных потоков оценка стоимости бизнеса основы­вается на будущих денежных потоках. В связи с этим важной задачей является выработка про­гноза денежного потока на определенный будущий период времени, начиная с текущего года. В ка­честве прогнозного рекомендуется брать период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста оцениваемой компании не стабилизируются.

В связи с вышеизложенным встает проблема определения необходимой продолжительности прогнозного периода. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблю­дений и тем более обоснованной с математической точки зрения выглядит итоговая величина теку­щей стоимости предприятия. С другой стороны — тем сложнее прогнозировать конкретные величи­ны выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. По сложившейся практике, прогнозный период может составлять 5-10 лет (в зависимости от целей оценки и конкретной ситуа­ции); в нестабильных условиях возможно сокращение прогнозного периода до 3 лет. Для прогнозирования денежных потоков по анализируемой компании необходимо разработать про­гноз доходов и расходов компании на ближайшие несколько лет (максимум — до 2050 г.). Прогноз доходов компании был рассчитан с учетом результатов проведенного ретроспективного анализа и следующих основных факторов:

ü основных источников доходов компании;

ü объемов предоставляемых услуг,

ü цен на предоставляемые услуги;

ü темпов роста бизнеса за предшествующий период;

ü прогнозных темпов инфляции;

ü общей ситуации в экономике и перспектив спроса;

ü уровня конкуренции.

ü

Основным источником дохода анализируемой компании являются доходы от сдачи арендуемого имущества (зданий А и Б) в субаренду. Натуральный объем предоставляемых услуг ограничен пло­щадью арендуемых зданий, пригодной к сдаче в субаренду. Следовательно, положительная дина­мика доходов компании зависит преимущественно от уровня ставок субаренды (а также, безуслов­но, от разумной экономии издержек).

Темпы роста бизнеса за предшествующий период были достаточно устойчивы, что связано как с ростом ставок субаренды, так и с некоторым увеличением сдаваемой в субаренду площади (в связи с вводом дополнительных торговых площадей после проведенной реконструкции здания А). Дейст­вующий порядок заключения с субарендаторами краткосрочных договоров позволяет при их по­вторном заключении устанавливать повышенный размер платы за субаренду в случае повышения стоимости коммунальных услуг и инфляционных ожиданий. При этом следует отметить, что повы­шение платы за субаренду возможно лишь до известных пределов, уровень которых определяется ситуацией на рынке. Анализ официальных статистических данных показал, что в последние годы торговая отрасль в городе развивается достаточно динамично, повышенными темпами, превы­шающими динамику инфляции. Подобная положительная тенденция прогнозируется в городе и на будущее.

Прогноз расходов группы компаний «Торговый дом» рассчитан с учетом результатов ретроспектив­ного анализа и следующих основных факторов:

ü структуры расходов;

ü прогнозируемого роста расходов по каждому их виду,

ü наличия в предыдущие годы деятельности предприятия единовременных расходов, которые не ожидаются в будущем;

ü планируемых инвестиционных затрат.

Анализ структуры расходов компании показывает в целом определенную ее стабильность. Расходы компании включают в себя следующие их виды:

ü арендная плата (в том числе по зданию А — в стабильной, неизменной сумме);

ü коммунальные расходы по содержанию здания (изменяются в соответствии с динамикой та­рифов, превышающей показатели инфляции);

ü расходы на оплату труда работников компании (могут изменяться по решению руководства компании; средние показатели динамики оплаты труда по городу превышают уровень ин­фляции);

ü налоговые платежи (отчисления на социальное страхование; единый налог, уплачиваемый в связи с применением УСНО; платежи за землю);

ü административные накладные расходы (почтовые расходы, услуги банка);

ü расходы по оплате услуг сторонних организации.

Прогноз динамики расходов по каждому их виду может быть сделан с учетом ожидаемых темпов инфляции.

В предыдущие годы деятельности предприятия имели место существенные (свыше 2 600 млн руб, в общей сумме) инвестиционные расходы, направленные на реконструкцию здания А. Компенсация затрат по указанным неотде­лимым улучшениям производится в размере 90 %.

Весьма вероятной представляется выкуп зданий, арендуемых группой компаний «Торговый дом». При этом цена продажи здания А может быть относительно невысокой по причине наличия существенного обременения — долгосрочной аренды до 2050 г. с низкими суммами взимаемой с арендатора арендной платы (то есть подобное вложение средств будет крайне низкодоходным для потенциального нового собственника). В то же время ввиду выгодности и быстрой окупаемости вло­жений (причем относительно небольших по сумме) можно считать целесообразным выкуп арендуе­мого имущества самим арендатором (группой компаний «Торговый дом»). Соответствующие денеж­ные расходы также учтены в расчетах (в 2009 г.). Исходя из общей площади арендуемого здания А (6200 м²) и возможной стоимости 1 м² (450 000 руб.), максимальная стоимость продажи здания мо­жет составить 3 000 млн. руб., а с учетом обременения — до 2 000 млн. руб. Поскольку выкуп арен­датором здания будет компенсироваться экономией на арендной плате, составляющей по договору 29 500 тыс. руб. в месяц, или более 350 млн. руб. в год, срок окупаемости инвестиционных расходов на выкуп здания только за счет фактора указанной экономии составит не более 6 лет, что можно считать вполне приемлемым.

Прогнозные темпы инфляции, необходимые для расчета будущих денежных потоков, были получены из сценарных условий социально-экономического развития Республики Беларусь, размещенных на офици­альных интернет-сайтах органов исполнительной власти.

В аналитических материалах, представленных в таблицах 5.1-5.4 расчеты будущих доходов и рас­ходов компании произведены на период 2007-2012 гг. в двух вариантах: пессимистическом,исхо­дя из консервативных соображений (темпы роста расходов компании превышают темпы роста до­ходов; выкуп арендуемого имущества производится по повышенной стоимости), и умеренном(до­ходы и расходы изменяются в соответствии с прогнозным уровнем инфляции; выкуп арендуемого имущества производится по реальной стоимости)

Таблица 5.1 – Прогнозное движение денежных средств (пессимистический вариант)

Показатель	2007 г.в среднем за месяц	2007 г. всего (расчетно)	2008г.	2009г.	2010г.	2011г.	2012г.
1.Поступление денежных средств (выручка от сдачи арендуемых пло-щадей в субаренду)	280,0	3360,0	3528,0	3,633,8	3706,5	3743,6	3781,0
2. Выплаты денежных средств, всего	212,0	2 544,0	2 717,7	5 888,8	2 710,4	2 827,0	2938,9
2.1. Арендная плата за арендуемое имущество	39,0	468,0	476,0	482,1	133,2	137,2	139,9
2.1.1.Здание А	29,5	354,0	354,0	354,0	0,0	0,0	0,0
2.1.2. Здание Б	9,5	114,0	122,0	128,1	133,2	137,2	139,9
2.2. Фонд оплаты труда	45,0	540,0	594,0	653,4	718,7	754,7	792,4
2.3.Коммунальные расходы	35,0	420,0	462,0	508,2	559,0	587,0	616,3
2.4.Административные накладные расходы	8,0	96,0	102,7	107,9	112,2	115,5	117,8
2.5.Налоговые платежи	35,0	420,0	441,0	463,1	486,2	510,5	536,0
2.6.Оплата услуг сторонних организаций	50,0	600,0	642,0	674,1	701,1	722,1	736,5
2.7.Выкуп арендуемого здания А	0,0	0,0	0,0	3 000,0	0,0	0,0	0,0
3.Сальдо денежных потоков по основной деятельности	68,0	816,0	810,3	-2255,0	996,1	916,6	842,1
4.Сальдо денежных потоков по основной деятельности нарастающим итогом	x	816,0	1626,3	-628,7	367,4	1284,0	2126,1

Примечания:

1) Темпы роста административных накладных расходов и оплаты сторонних услуг приняты на уров­не прогнозной инфляции: 107 % в 2008 г.. 105 % в 2009 г., 104% в 2010 г., 103% в 2011 г., 102% в 2012 г.

2) Темпы роста доходов от сдачи в субаренду приняты на уровне ниже прогнозной инфляции: 105 % в 2008 г., 103% в 2009 г., 102%в2010г._: 101 % в 2011-2012 гг.

3) Темпы роста фонда оплаты труда и расходов на коммунальные услуги приняты на уровне выше инфляции: 110% в 2008-2010 гг. и 105 % в 2011-2012 гг.

4) Арендная плата за арендуемое здание А установлена на неизменном уровне (до момента выку­па); за здание Б — с темпом роста на уровне прогнозной инфляции.

5) Темпы роста налоговых платежей установлены на уровне 105 % в год.

6) Расходы на выкуп арендуемого имущества установлены на повышенном уровне — 3 000 млн. руб.

Таблица 5.2 – Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков

(пессимистический вариант)

Показатель	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012 г.	2013г.(пер- вый год постпрогноз ного ериода
Сальдо денежных потоков по основной деятельности, тыс.руб.		810,3	-2255	996,1	916,6	842,1
Ставка дисконта, %
Коэффициент дисконтирования (коэффициент капитализации)	1,25	1,56	1,95	2,44	3,05	3,81	0,24
Текущая стоимость денежных потоков	652,8	519,4	-1156,4	408,2	300,5	221,0	3333,3
Текущая стоимость денежных потоков нарастающим итогом	652,8	1,172

Таблица 5.3 – Прогнозное движение денежных средств (умеренный вариант)

Показатель	2007г. в среднем за месяц	2007 г., всего (расчетно)	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012г.
1.Поступление денежных средств (выручка от сдачи арен-дуемых площадей в субаренду	280,0	3360,0	3595,2	3775,0	3926,0	4043,7	4124,6
2.Выплаты дене-жных средств, всего	212,0	2544,0	2697,3	4814,5	2558,9	2635,7	2688,4
2.1.Арендная плата за арендуемое имущество	39,0	468,0	476,0	482,1	133,2	137,2	139,9
2.1.1.Здание А	29,5	354,0	354,0	354,0	0,0	0,0	0,0
2.1.2.Здание Б	9,5	114,0	122,0	128,1	133,2	137,2	139,9
2.2.Фонд оплаты труда	45,0	540,0	577,8	606,7	631,0	649,9	662,9
2.3. Коммуналь-ные расходы	35,0	420,0	449,4	471,9	490,7	505,5	515,6
2.4.Администра- тивные наклад- ные расходы	8,0	96,0	102,7	1-7,9	112,2	115,5	117,8
2.5.Налоговые платежи	35,0	420,0	449,4	471,9	490,7	505,5	515,6
2.6.Оплата услуг сторонних органи заций	50,0	600,0	642,0	674,1	701,1	722,1	736,5
2.7.Выкуп арен- дуемого здания	0,0	0,0	0,0	2000,0	0,0	0,0	0,0
3.Сальдо денеж- ных потоков	68,0	816,0	897,9	-1039,5	1367,1	1408,1	1436,2
4.Сальдо денеж- ных потоков по основной деяте- льности	Х	816,0	1713,9	674,4	2041,5	3449,6	4885,8

Примечания:

2. Темпы роста доходов и всех видов расходов (кроме арендной платы) приняты на уровне прогнозной инфляции: 107% в 2008 г., 105% в 2009 г., 104% в 2010 г., 103% в 2011 г., 102% в 2012 г.

1) Арендная плата за арендуемое здание А установлена на неизменном уровне (до момента выкупа); за здание Б – с темпом роста на уровне прогнозной инфляции.

2) Расходы на выкуп арендуемого имущества установлены на реальном уровне – 2000 млн.руб.