Реконструкция и модернизация жилых территорий

Предпосылки преобразования жилых образований. Во второй половине XX века планировочная структура жилых территорий в большинстве городских и в части сельских поселений Беларуси существенно видоизменилась. В этот период в населенных пунктах преобладало строительство жилых массивов на свободных территориях. Градостроительные нормы и правила повышенное внимание уделяли комплексности жилой среды. Такое положение обеспечивалось единством финансирования жилищного строительства, строительства общественных зданий и внешнего благоустройства жилых территорий.

В последние два десятилетия появилось расхождение между изменившимися потребностями населения и характеристиками жилой среды. Излишней оказалась вместимость детских дошкольных учреждений, приемных пунктов бытового обслуживания, объектов общественного питания. Увеличилось число легковых автомобилей в личном пользовании и, следовательно, увеличилась потребность в автостоянках «у порога дома». Одновременно физически и морально устарело благоустройство и оборудование жилых территорий. Когда-то поощрявшееся увлечение свободной постановкой жилых домов на больших жилых территориях, обернулось негативными условиями для проживающих, такими недостатками, как затрудненная ориентация, отсутствие камерных пространств.

Принципы и методы реконструкции и модернизации жилых территорий. Основным показателем, характеризующим состояние жилищного фонда, является физический износ зданий. В зависимости от степени изношенности жилых домов, жилищный фонд подразделяется на четыре категории:

· ветхий, когда физический износ составляет более 70% для каменных зданий и более 65% для деревянных зданий;

· неудовлетворительный, когда физический износ составляет более 41-70% для каменных зданий и 41-65% для деревянных зданий;

· удовлетворительный- физический износ21-40%;

· хороший - физический износ до 20%.

Закономерным процессом обновления городской среды в Беларуси является реконструкция и модернизация жилых территорий. Основные приемы реконструкции включает различный состав мероприятий - от полного сноса существующей застройки и возведения новых жилых и общественных зданий до обновления дворов, перестройки отдельных существующих жилых домов (устройство мансард, утепление стен, перепланировка квартир, изменение функционального назначения жилых и нежилых помещений), уплотнение застройки путем возведения отдельных жилых и общественных зданий.

Как правило, полученный результат после выборочной реконструкции, чаще всего обладает серьезными недостатками. Так, встраивание элитных жилых домов, обычно с огороженным земельным участком, охраной, консьержами, вызывает недовольство старожилов. Особое неудовлетворение вызывает новое строительство либо перепрофилирования существующих учреждений обслуживания, которое ухудшает потребительские качества жилой среды. Поэтому наилучшим методом совершенствования и модернизации планировки и застройки жилых образований является комплексная реконструкция. Только она позволяет единовременно решить большую часть проблем и даже экономить средства по сравнению с затратами на фрагментарную реконструкцию.

Комплексная реконструкция исторически сложившейся застройки требует обоснования, детального анализа и оценки физического и композиционно-художественного состояния района.

Как правило, реконструкция и модернизация заключается в уплотнении жилых территорий, которая может осуществляться за счет повышения этажности существующих зданий, мансардного строительства, возведения вставок, пристроек и надстроек, расширения корпусов существующих зданий, строительства новых домов. Как правило, коэффициент интенсивности жилой застройки (показатель суммарной поэтажной площади наземной части жилых зданий в их габаритах, приходящейся на единицу участка жилой застройки, кв.м./га) не должен превышать 1,45-2,5. Допустимые показатели плотности застройки с учетом градостроительной ценности территории различных планировочных зон поселений также регламентируются строительными нормами.

В перечень важнейших архитектурно-градостроительных средств модернизации жилой среды для комплексной реконструкции жилых образований, возведенных в конце 1960-1980-е годы, входят следующие мероприятия:

· разделение обширных жилых образований на небольшие (8-10 га) с помощью трассировки улочек местного значения, что позволяет обеспечить транспортное обслуживание групп жилых домов с внешней по отношению к дворовым пространствам стороны, организовать удобные подъезды к наземным и подземным гаражам и автостоянкам;

· формирование закрытых и полузакрытых жилых пространств, обеспечивающих физическую и психическую безопасность, эстетическую привлекательность и индивидуальность жилой среды за счет сноса, пристроек, надстроек, возведения новых элементов застройки;

· модернизация внутренней планировки квартир и фасадов зданий, введение цвета, обновление внешнего благоустройства и озеленения территории, введение индивидуальных малых архитектурных форм;

· проведение ресурсосберегающих реконструктивных мероприятий (утепление внешних стен, замена заполнения оконных и дверных проемов, установка нового инженерно-технического оборудования);

· повышение комфорта проживания на первых этажах жилых зданий путем организации приквартирных озелененных участков (палисадников), устройства с внешней стороны жилых дворов встроенных гаражей для жильцов дома.

8. ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЦЕНТРЫ И СИСТЕМЫ ОБСЛУЖИВАНИЯ