2015-06-04
3678
Предметом аренды может являться только ЗУ. В соответствии с нормами ГК арендодателями могут являться не только собственники, но и иные лица, уполномоченные на это действующем законодательством, но по нормам Земельного законодательства арендодателями могут быть только собственники ЗУ. Согласно ГК РФ, законами могут быть установлены максимальные сроки аренды отдельных видов имущества. По ЗК максимальный срок аренды 1 год предусмотрен в отношении ЗУ, приобретаемых для проведения изыскательских работ. По Закону «Об обороте земель с/х назначения» и Лесному Кодексу максимальные сроки 49 лет установлены в соответствии с арендой с/х назначения и лесного фонда. ГК предусматривает, что размеры и форма платы устанавливается по договору сторон.
При передаче в аренду земель, находящихся в гос. и муниципальной собственности обязательно должно учитываться требования, содержащиеся в ЗК., т.е. РФ, ее субъекты и МО обязаны принять нормативно-правовые акты, устанавливающие порядок расчета и условия взимания арендной платы с этих ЗУ.
По ГК, арендатор ЗУ, а так же арендатор иного имущества, вправе распоряжаться правами и обязанностями по договору аренды ЗУ, но в этом случае требуется согласие собственника имущества (собственника необходимо уведомить об этом, если договором не установлено иное).
Если же в аренду были переданы земли, находящиеся в гос. и муниципальной собственности на срок более 5 лет, то требуется только уведомление собственника.
При аренде ЗУ требуется соблюдение принципа единства судьбы ЗУ и прочно связанных с ним объектов.
В ГК предусматриваются права на ЗУ арендатора здания, строения и сооружения. У него обязательно должно возникнуть право на ЗУ, занятый строением и необходимый для его использования. Если в договоре аренды строение не определили вид права на ЗУ, то возникает право пользования соответствующего ЗУ. Пленум ВАС в постановлении «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении земельного законодательства» разъясняется, что в этом случае, права на ЗУ возникает в силу закона, а поэтому арендатор строения не вправе обращаться в суд, с требованием о понуждении к заключению соответствующего договора в отношении ЗУ.
Основаниями для досрочного расторжения договора аренды являются: По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Кроме указанных случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель,
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
6) реквизиции земельного участка;
Прекращение аренды земельного участка не допускается:
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.
