Понятие и общая характеристика договора

- соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Консенсуальный, взаимный и бессрочный.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Форма: простая письменная, не подлежит государственной регистрации. При рассмотрении вопроса о форме нужно учитывать ст. 162 ГК (последствия несоблюдения формы).

Предмет: жилое помещение. Оно должно быть изолировано. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Исключение – ст. 59 (комната в коммунальной квартире)

Стороны: наниматель – только граждане РФ и наймодатель – публично-правовые образования в лице уполномоченных органов (ОГВ и ОМСУ). По общему правилу, жилое помещение предоставляется из государственного и муниципального жилищного фонда.

Наряду с нанимателями жилым помещением могут пользоваться иные лица – члены семьи нанимателя. Условно их можно разделит на 3 группы:

1. Признаются членами семьи во всех случаях

Указаны в ч. 1, ст. 69 ЖК с учетом ст. 2 СК

· Супруг

· Дети

· Родители нанимателя

Им необходимо проживать совместно в нанимателем.

2. В определенных случаях

· Другие родственники (трудоспособность и степень родства значения не имеет)

· Нетрудоспособные иждивенцы

Должно быть установлено 2 юридических факта:

1) Должны вселены нанимателем в качестве членов семьи

2) Должно быть установлено, что они ведут с нанимателем общее хозяйство (раньше было ПП ВС РФ № 14 от 3 апреля от 1987, которое давало понятиее – объединение расходов и доходов, забота друг о друге)

3. По решению суда

Иные лица, которые могут признанны в качестве таковых в исключительных случаях и в судебном порядке. Пример, свекровь.

Все члены семьи нанимателя должны быть обязательно указаны в договоре.

Статус: члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности. Дееспособные и ограниченные в дееспособности члены семьи несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из права пользования.

Если член семьи перестает быть таковым, но продолжает проживать в данном жилом помещении, то за ним сохраняются права пользования жилым помещением, ответственность он несет самостоятельно. Раньше был такой порядок, как раздел жилого помещения, но сейчас ЖК на такое право нанимателя не указывает. Вследствие этого есть различные варианты решения этой проблемы судами.