Мая 2009 г

Такие граждане подлежат выселению без предоставления жилого помещения. Исключение только для общежития и служебных жилых помещений.

Перечень лиц, которые не могут выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА:

Регулируется главой 35 ГК. Некоторые нормы этой главы применяются и к соцнайму.

- соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

Общая характеристика:

Консенсуальный, взаимный, возмездный

Стороны:

1. наймодатель – любые лица, в том числе ППО, ю/л и ф/л

2. наниматель – только граждане

Если жилое помещение предоставляется ю/л, то оно может использовать его только для проживания граждан.

Могут проживать кроме нанимателя лица, постоянно проживающие с нанимателем. Это могут быть члены семьи и также иные лица, не связанные с нанимателями никакими родственными связями (охранники, гувернантки и т.п.)

При заключении договора указываются все эти лица, в том случае, если кто-нибудь не был указан, то возможно их вселение при соблюдении определенного порядка (согласие наймодателя и постоянно проживающих лиц, если несовершеннолетний, то согласия не требуется). В этом договоре, если речь идет о гос. или муниципальной собственности, то учитываются размеры.

Правовое положение постоянно проживающих лиц:

Имеют равные с нанимателем права в пользовании жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем соглашение о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Предмет договора: изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

В случае смены собственника жилого помещения, договор сохраняет силу, новый собственник становится наймодателем по ранее заключенному договору.

Форма договора: простая письменная форма, не подлежит нотариальному удостоверению и гос. регистрации. Применимы правила ст. 102.

Срок: заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По сроку принято делить договор:

1. обычный

2. краткосрочный – до 1 года. Не применяются правила о преимущественном праве заключения договора на новый срок, не имеет права вселять временных жильцов, нет замены нанимателя и т.д. Но это диспозитивная норма.

Права и обязанности сторон:

Обязанности наймодателя жилого помещения

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, свободное от прав третьих лиц.

Наймодатель обязан:

ü осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,

ü предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг,

ü обеспечивать проведение капитального ремонта

Невозможно капительное переоборудование без согласия нанимателя.

Права нанимателя:

1. С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

2. Сдавать в поднаем

3. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

4. Имеет право ТВ любое время расторгнуть договор при письменном уведомлении наймодателя за 3 месяца

5. Не имеет права обмена и приватизации, требовать раздела

Обязанности:

1. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

2. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

3. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

4. Другие, как у соцнайма

Важно, что это диспозитивные нормы.

Изменение договора

Только одно основание – замена нанимателя.

По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Расторжение договора

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Наймодатель может это сделать только при основаниях, определенных законом и в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

ü невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

ü разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

ü если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

ü использование жилого помещения не по назнаечнию

ü в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством

Последствия расторжения договор

Наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.