Особенности правового режимы жилых помещений коммунального заселения

1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

14. Частный жилищный фонд.Частный ЖФ - находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилыедома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома,квартиры в домах ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом, в

домах товариществ индивидуальных владельцев квартир и т.д.; в

собственности ЮЛ (созданных в качестве частных собственников):

построенный или приобретенный за счет их средств ЖК и ЖСК фонд, с не

полностью выплаченным паевым взносом.

15. Государственный жилищный фонд.Гос. ЖФ - ведомственный фонд, состоящий в гос. собственности РФ инаходящийся в полном ХВ гос. предприятий или ОУ гос. учреждений,

относящийся к федеральной гос. собственности и собственности субъектов

РФ, а также ведомственный фонд, состоящий в собственности субъектов РФ,

находящийся в полном ХВ и ОУ, относящихся к соответствующему виду

собственности.От имени РФ, субъектов РФ и муниципальных образований права собственника

жилищного фонда осуществляют согласно ГК РФ соответствующие органы и

лица. Например, от имени РФ общее управление федеральной собственностью

возложено на Мингосимущество РФ.

16. Муниципальный жилищный фонд.Мун. ЖФ - фонд, находящийся в собственности района, города, входящих вних административно-территориальных образований, в том числе в г.

Москве, С-П, а также ведомственный фонд, находящийся в полном ХВ мун.

предприятий или ОУ мун. учреждений.В домах мун. ЖФ большая часть жилых помещений предоставляется гражданамбесплатно (на условиях ДСНЖП), что невозможно в частном ЖФ.

10. Виды жилых помещений (комната, квартира, жилой дом), пределы их использования. Перевод жилых помещений в нежилые. Виды жилых помещений и их назначение Статья 19 Жилищного кодекса РФ весь жи­лищный фонд классифицирует следующим образом: жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности РФ и субъектам Федерации, т.е. гос. жилой фонд; жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским, сельским поселениям либо другим муниципальным об­разованиям. В жилищный фонд включаются также жилые дома, входящие в гос. и муниципальный жилищные фонды, предостав­ляемые гражданам по договорам соц. найма жилые поме­щения, служебные и специализированные жилые помещения, ин­дивидуальные жилые помещения, а также помещения, предназна ченные для коммерческого использования. Таким образом, жилищный фонд классифицируется по принад­лежности к формам собственности. Перевод жилых помещений в нежилые, основания и порядок. Основания: к непригодным для постоянного проживания Ж/П относятся: а) Ж/П при нахождении в жилых домах предприятий, учреждений и оборудования, запрещенных строительными НиП, эксплуатация которых приводит к возникновению в данных Ж/П вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности - в том случае, если не представляется возможным вывести указанные производства из здания; б) Ж/П в жилых домах, признанных непригодными для проживания; в) Ж/П, имеющие дефекты планировки и уровня внутреннего благоустройства; г) Ж/П, санитарно- гигиенические условия которых не отвечают установленным показателям; д) Ж/П, находящиеся в аварийном состоянии, в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций. Порядок. Перевод пригодных для проживания жилых домов и Ж/П в домах гос. и общ. ЖФ в нежилые, как правило, не допускается. Исключение - непригодные для проживания жилые дома и Ж/П переоборудуются для использования в других Перевод жилых домов и Ж/П ведомственного и общ. ЖФ в нежилые производится по предложениям соотв. министерств, гос. комитетов, ведомств и центральных органов общ. орг-ций.Жилое помещение – изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан и отвечающим требованиям санитарных, технических и иных норм. Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ составляет жилищный фонд. Его использование и сохранность, соответствие установленным нормам контролируется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ. Статьей 21 ЖК РФ предусмотрено добровольное страхование жилых помещений.Классификация жилых помещений:• жилой дом (его часть) индивидуально‑определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования;• квартира (ее часть) – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования;• комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.Основное назначение жилого помещения, в отличии от нежилого, – проживание в нем граждан (ст. 17 ЖК РФ). Законом с рядом ограничений допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности граждан. Запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств (для этого предназначены нежилые помещения).Возможность перевода жилого помещения в нежилое предусмотрена ст. 22 ЖК РФ с некоторыми ограничениями. При переводе жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, выселяемым из него гражданам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК РФ).Перевод не допускается, если:• доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (т. е. необходимо обеспечить иной вход в переводимое помещение, чем тот, что используется для других жилых помещений);• переводимое помещение является частью жилого помещения (невозможен перевод в нежилое помещение комнаты в жилой квартире);• переводимое помещение используется его собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

• право собственности на переводимое помещение обременено правами каких‑либо лиц;

• переводимая квартира расположена не на первом этаже многоквартирного дома и этажом ниже находится жилое помещение.Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления по представленным собственником (или им уполномоченным лицом) данного помещения (заявителем) следующим документам:• заявление о переводе помещения;• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);• план переводимого помещения с его техническим описанием (технический паспорт помещения);• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если это требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого).

Решение о переводе или отказе в переводе принимается в течение 45 дней с момента представления документов и не позднее 3 рабочих дней выдается заявителю.

12. Правовой режим вспомогательных помещений в жилом доме (квартире) и объектов общего пользования в многоквартирных жилых домах. 1. Вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки и т.д.) передаются бесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности, создания объединения совладельцев многоквартирного дома, вступления в него. 2. Собственник (собственники) неприватизированных квартир многоквартирного дома является сособственником (сособственниками) вспомогательных помещений наравне с собственниками приватизированных квартир. 3. Вопросы относительно согласия сособственников вспомогательных помещений на надстройку этажей, благоустройство мансард в многоквартирных домах, на совершение других действий, относительно вспомогательных помещений (аренда и др.) решаются в соответствии с закономи Украины, которые определяют правовой режим собственности. обственники квартир многоквартирных домов являются собственниками вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства… Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т.п.) передаются в собственность квартиронанимателям безвозмездно и отдельно приватизации не подлежат». Из понятия приватизации государственного жилищного фонда, данного в ст.1 закона от 19.06.1992 г., следует, что приватизация государственного жилищного фонда включает в себя отчуждение не только квартир (домов) или комнат в них, но и относящихся к ним хозяйственных помещений (сооружений) в пользу граждан Украины. Пункт 2 ст.382 ГК Украины предусматривает, что собственникам квартиры в двух- или многоквартирном жилом доме (т.е. если собственниками двух или более квартир в двух- или многоквартирном доме являются разные лица) принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, различное оборудование за пределами или внутри квартиры, которое обслуживает более одной квартиры, а также сооружения, предназначенные для обеспечения потребностей всех собственников квартир и собственников нежилых помещений, расположенных в жилом доме. На последних остановимся несколько позднее, т.к. их принадлежность к числу сособственников перечисленных помещений заслуживает наибольшего внимания и правовой оценки. Из вышеизложенного очевидно, что приобретение права собственности на квартиру (одноквартирный жилой дом), комнату в них порождает приобретение права собственности на вспомогательные помещения. По сути, выдача свидетельства о праве собственности на указанные жилые помещения и его регистрация в БТИ являются правовым основанием для возникновения права собственности на жилое помещение и права общей собственности на вспомогательные помещения.

13. Понятие и классификация жилищного фонда. Классификация жилищных фондов по формам собственности и по назначению.В период перехода России на рыночный тип развития нормативная база тоже носила переходный характер. Так, Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218‑1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с посл. изм. и доп., утратил силу с 1 марта 2005 г.) своей целью ставил перевод правоотношений, связанных с жильем из административного права целиком в жилищное. Процесс закончился принятием ЖК РФ. Если раньше жилищная сфера включала исключительно нормы использования жилищного фонда, то современным законодательством понятие жилищной сферы явно расширенно. Жилищная сфера, как часть экономической и хозяйственной сфер, является одной из наиболее важных сторон рыночной жизни страны.Жилищная сфера – это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.Все жилые помещения, находящиеся на территории Российской Федерации (жилищный фонд), в зависимости от формы собственности подразделяются (ст. 19 ЖК РФ) на:• частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;• государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);• муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

• жилищный фонд коллективной собственности.Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая:• жилые дома;* специализированные дома (общежития, гостиницы‑приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, специальные дома для одиноких престарелых, дома‑интернаты для инвалидов, ветеранов и другие);• квартиры;• служебные жилые помещения;• иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.Жилищный фонд включает, кроме перечисленных, также помещения, не соответствующие по санитарно‑техническому состояию жилым, но занимаемые гражданами для проживания.В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:• жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;• специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;• индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования (приватизированные жилые помещения);• жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование (находящиеся в аренде).собственности.