Правовое значение государственной регистрации прав на землю

Правовое значение государственной регистрации согласно ст. 3 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 25 декабря 1995 г. заключается в следующем:

1. Права на недвижимое имущество возникают с момента их регис­трации.

2. Иные права на недвижимое имущество возникают с момента со­вершения сделки или наступления иного юридического факта как ос­нования возникновения таких прав, однако зарегистрированные заин­тересованными лицами права имеют приоритет перед незарегистриро­ванными.

Роль и правовое значение государственной регистрации прав на землю будет неполным, если не осветить деятельность государственных орга­нов, осуществляющих государственную регистрацию прав на землю.

Государственная регистрация прав на землю является одним из направлений государственного управления.

Всилу того, что государственная регистрация прав на землю явля­ется одним из направлений государственного управления, при осуще­ствлении этой деятельности используются административные, а не гражданско-правовые способы воздействия. Впервые регистрирующие органы были определены Указом Прези­дента Республики Казахстан, имеющим силу закона, «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 25 декабря 1995 г. В ст. 5 Указа в качестве таких органов были закреп­лены органы Министерства юстиции РК.

В соответствии со ст. 5. Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, «О государственной регистрации прав на hi движимое имущество и сделок с ним» от 25 декабря 1995 г. государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Министерство юстиции Республики Казахстан и подве­домственные органам юстиции государственные предприятия. Последние именуются обычно — РГП «Центр по недвижимости» области. Деятельность их осуществляется в соответствии с уставами РГП. Согласно ст. 1 Закона РК «Об органах юстиции» от 18 марта 2002 года, органы юстиции РК являются органами исполнительной власти в пределах своей компетенции осуществляющими правовое обеспечение деятельности государства, поддерживающими режим законности в работе государственных органов, организаций, должностных лиц и граждан, обеспечивающими защиту прав изаконных интересов граждан и организаций.

Одной из задач органов юстиции в соответствии со ст. 3 данного закона является осуществление государственной регистрации юридических лиц, прав на недвижимое имущество и сделок с ним, залогов отдельных видов движимого имущества, нормативных правовых ак­тов центральных государственных органов, местных представитель­ных и исполнительных органов, актов гражданского состояния, а также осуществление государственного учета нормативных правовых актов Республики Казахстан и контроля за ними.

В системе органов юстиции был создан Комитет регистрационной. службы Министерства юстиции Республики Казахстан, на который возложена функция государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение правового кадастра. В соответствии с Положением о Комитете регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан, утвержденным поста­новлением Правительства Республики Казахстан от 28 октября 2004 года № 1120 "Вопросы Министерства юстиции Республики Казахстан", Комитет регистрационной службы Министерства юстиции Республи­ки Казахстан (далее - Комитет) является ведомством в пределах компе­тенции Министерства юстиции Республики Казахстан.

Комитет осуществляет свою деятельность в соответствии с Консти­туцией и законами Республики Казахстан, актами Президента, Пра­вительства Республики Казахстан, иными нормативными правовыми актами, а также настоящим Положением. Комитет в установленном законодательством порядке осуществля­ет следующие функции:

1) государственная регистрация юридических лиц и учетная регис­трация филиалов и представительств;

2) руководство деятельностью по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, юридических лиц, по реги­страции залога движимого имущества, по учетной регистрации фили­алов и представительств и внесение предложений по совершенствова­нию этой деятельности;

3) координация деятельности и оказание методической помощи тер­риториальным органам юстиции по вопросам государственной регист­рации юридических лиц, учетной регистрации филиалов и представи­тельств;

4) осуществление контроля за соблюдением Указа Президента Рес­публики Казахстан, имеющего силу закона, "О государственной реги­страции юридических лиц", иных нормативных правовых актов по вопросам своей компетенции;

5) рассмотрение жалоб на действия территориальных органов юсти­ции по вопросам государственной регистрации юридических лиц и учет­ной регистрации филиалов и представительств;

6) ведение правового кадастра, единого государственного регистра юридических лиц и реестра филиалов и представительств;

7) лицензирование деятельности по оценке недвижимости и оказа­нию платных юридических услуг, не связанных с адвокатской дея­тельностью;

8) иные функции, возложенные на него законодательством.

При передаче части недвижимого имущества в залог, аренду или безвозмездное пользование Управление должно проверить наличие в документации, сданной на регистрацию, карты (схемы) или общего плана, на которых показана сданная в залог, аренду или безвозмезд­ное пользование часть недвижимого имущества.

При представлении ненадлежащих документов Управление может отказать в приеме документов на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок.

Также Управление должно проверить, в надлежаще ли оформлен­ном виде и в нужном ли количестве поданы документы, подтверждаю­щие возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на не­движимое имущество. Не принимаются документы, имеющие подчис­тки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправ­ления, а также документы, исполненные карандашом. Все докумен­ты, необходимые для государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество, представляются в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником или нотариально заверенной копией. Под­линник документа (нотариально заверенная копия) после регистрации возвращается владельцу прав.

По получении документов на регистрацию прав на недвижимое имущество Управление обязано зарегистрировать дату, час и минуту поступления документов.

Заявителю выдается расписка в получении соответствующих доку­ментов на регистрацию с указанием даты, часа и минуты поступления документов на регистрацию.

Управление должно произвести регистрацию прав заявителя в пя­тидневный срок с момента подачи документов в регистрирующий орган. При наличии нескольких заявок на регистрацию одного и того же права Управлением регистрируется право по ранее поданной заявке. Регистрирующий орган обязан по ходатайству заявителя удостове­рить произведенную регистрацию путем совершения надписи на доку­менте, представленном для регистрации. При отказе заявителю направляется в письменной форме сообще­ние о причине отказа. Копия письма помещается в дело, заведенное ранее на данное недвижимое имущество. По своей сути регистрация сделок с землей — это регистрация прав на землю на основании сделок:

- сделки с недвижимым имуществом считаются совершенными с момента их регистрации;

- регистрируемые сделки должны содержать подписи и полные имена (наименования) совершивших их лиц, краткое описание объекта не­движимости, указание его местонахождения, а также регистрируемо­го права;

- если сделка нотариально не удостоверена, регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписей лиц, совершивших сделку, а также соответствие их воли волеизъявлению;

- если сделка с недвижимым имуществом совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Регистрирующие органы должны провести правовую экспертизу сделки на предмет ее соответствия требованиям законодательства. Дан­ная процедура не требуется, если сделка удостоверена нотариально, так как законность сделки уже проверена нотариальными органами. Как видим, органами государственной регистрации должны быть проверены на предмет законности заключения практически все сдел­ки с земельными участками.