Особенности правового кадастра и государственной регистрации

В условиях развития рынка земли, заключения множества сделок с зе­мельными участками, во избежание махинаций, мошенничества при­обретателям права на землю необходимо иметь сведения о земельном участке, который или право на который они хотят получить. Этой цели и служат правовой кадастр, и, в частности государственная регистрация прав на землю. После­дняя представляет своего рода надзор за передачей прав на землю. Необходимость осуществлять такой надзор существует по двум раз­личным причинам:

а) для того, чтобы передача имущественных прав гарантированно осуществлялась лишь по воле их носителей;

б) в обеспечение надлежащего функционирования сигнальной сис­темы общества, чья информация должна быть настолько точна, чтобы третьи лица могли вполне доверять действительному собственнику имущества».

В соответствии с Указом Президента Республики Казахстан, имею­щим силу закона, «О государственной регистрации нрав на недвижи­мое имущество и сделок с ним» от 25 декабря 1995 года под государ­ственной регистрацией понимается процедура учета регистрирующим органом права собственности и других прав, а также обременении на недвижимое имущество в порядке, установленном законом, а под ре­гистрацией сделок — регистрация прав на недвижимое имущество, возникающих из сделок. Как видим, в Указе усматривается два вида регистрации — регистрация прав на недвижимое имущество и регист­рация сделок с недвижимым имуществом.

По мнению Эрделевского А., применительно к недвижимости тер­мин «регистрация» может иметь три значения: регистрация самого объекта недвижимости, регистрация прав на недвижимость, регистра­ция сделок с недвижимостью. Государственной регистрацией являют­ся регистрация права на недвижимость и сделок с ней. Регистрация объекта недвижимости — это специальная регистрация или учет от­дельных видов недвижимого имущества, которые осуществляются в случаях, предусмотренных законом. Регистрация права на недвижимость отличается от регистрации сделок с недвижимостью тем, что первая оформляет право, возник­шее на основе уже действующей сделки, а вторая позволяет самой сделке вступить в законную силу. Отличие данного вида регистрации от предыдущих заключается в том, что регистрация ве­дется не только специальными государственными органами, но и дру­гими субъектами. Система регистрации документов используется во многих странах мира. Эта система не вполне совершенна. Документ о передаче права на недвижимость сам по себе не доказывает права владения. Документ свидетельствует о том, что сделка состоялась, но не доказывает, что стороны, участвующие в сдел­ке, имели юридическое право осуществить эту сделку и что сделка имеет законную силу. Поэтому необходимо провести проверку закон­ности данной сделки, чтобы быть уверенным и полагаться на нее.

Регистрация сама по себе не дает юридической силы, она только обеспечивает зарегистрированным документам приоритет по сравне­нию с незарегистрированными. Нет гарантии точности и надежности системы. В настоящее время считается классической система регистрации Торренса, которая была разработа­на в середине прошлого века в Южной Австралии. Казахстан примкнул именно к этой системе. Особенностью данной системы является то, что регистрации подлежат не пра­вообладатели, не сами объекты недвижимости и не документы на нее, а гражданские правоотношения по поводу недвижимости, а именно:

а) права на недвижимое имущество;

б) сделки с ним;

в) ограничения (обременения) прав.

При этом различается правообразующая (правоустанавливающая) регистрация, например, при заключении договора купли-продажи, и правоподтверждающая регистрация, т.е. закрепляющая уже возник­шие по иным основаниям права на недвижимость, например, в резуль­тате судебного решения об установлении или передаче прав на недви­жимость, при реализации приобретательной давности на земельный участок.

Государственная регистрация прав на землю может быть рассмотрена в двух аспектах — как юридический акт, порождающий право на землю, и как процессуальная процедура.

В первом случае государственная регистрация прав на землю — это юридический акт признания и подтверждения государством возникно­вения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на земельный участок.

Во втором случае под государственной регистрацией понимается процедура учета регистрирующим органом права на земельный учас­ток, а также обременении на него в порядке, установленном законом. Это процедура проверки и юридического подтверждения правильности информации о праве на земельный участок, его владельце, внесение соответствующих.записей в одном из государственных реестров недви­жимости.

Во Временном положении о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 февраля 1997 года указан ряд целей:

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в целях учета, признания и подтвержде­ния государством оснований возникновения, перехода, обременения (ограничения) или прекращения прав на недвижимое имущество.

2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет цель обеспечения государственной защиты прав на недвижимое имущество, эффективного развития рынка недви­жимости.

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является публичным актом. Регистрирующий орган обя­зан предоставить информацию о произведенной регистрации и зареги­стрированных правах любому лицу в порядке, определяемом специ­альными нормативными актами.

4. При отсутствии государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленных случаях права на недви­жимое имущество не считаются возникшими. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной регистра­ции, считаются совершенными с момента их регистрации.

Основной целью государственной регистрации прав на землю явля­ется обеспечение гарантий владения землей. Отсутствие информации о пра­вах на землю может быть значительным препятствием для развития нашей страны.

Введя регистрацию прав на землю, государство выигрывает, так как регистрация является своеобразным орудием управления недви­жимостью и налоговой базой. Граждане выигрывают от осознания за­щищенности своих прав на землю и получения документального под­тверждения прав на недвижимость.