Основания возникновения права собственности на землю

Исследуем основания возникновения и способы приобретения пра­ва собственности на землю. Данный вопрос четко не урегулирован земельным законодательством Республики Казахстан. В частности, в ЗК РК перечислены основания возникновения права землепользования, сервитутов, однако четко не выделены основания и способы приобре­тения права собственности на землю.

Исходя из содержания ЗК РК, мы можем сделать вывод о том, что основаниями возникновения права собственности на землю являются административно-правовые акты и сделки. Однако этим перечень ос­нований не ограничивается. К административно-правовым актам относят решение или поста­новление о предоставлении земельного участка. «Акты государствен­ных органов о предоставлении земельных участков есть форма осуще­ствления этими органами функций по распоряжению землей. Посред­ством этих актов, которые носят правоустанавливающий характер, происходит распределение и перераспределение земельных участков. Данные акты являются по своему характеру не нормативными, а кон­кретно индивидуальными, то есть актами применения норм права». "Административно-правовые акты индивидуального значения характер­ны для возникновения права частной собственности на землю. К ним данные авторы относят решения уполномоченных органов исполни­тельной власти и органов местного самоуправления о:

а) предоставлении земли в общую совместную или общую долевую собственность товариществ, акционерных обществ, сельскохозяйствен­ных производственных кооперативов, образуемых при реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйствен­ных предприятий;

б) о передаче бесплатно земельных участков в индивидуальную соб­ственность граждан для ведения крестьянского (фермерского) хозяй­ства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного строительства и других целей, указан­ных в законе;

в) о перерегистрации земельных участков, ранее предоставленных в пользование граждан, в их собственность.

Также в качестве оснований возникновения права собственности упомянуты сделки. В частности договоры. Например, когда акиматом принимается реше­ние о предоставлении земельного участка в частную собственность воз­мездно.

Думается, что не следует считать основанием возникновения правасобственности на землю само право (титул) лица на землю, т.к. земля не может быть создана, как вещь, руками человека. Фактическое об­ладание земельным участком может быть принято в качестве основания возникновения права собственности на землю при условии, что! мы признаем приобретательную давность как фактор приобретения] данного права.

Приобретательную давность характеризуют несколько обязательных признаков:

1. Субъект права не является собственником имущества, находяще­гося в его фактическом обладании. Более того, данное владение является незаконным, не имеет надлежащего юридического основания. Например, вещь передается лицом, не имеющим права собственности, другому лицу. Приобретательсчитает, что приобрел право собственно­сти, хотя на самом деле этого не происходит.

2. Владение при приобретательной давности должно быть открытым.

3. Владение при приобретательной давности должно быть добросо­вестным. Владелец данной вещи не знал и не мог знать, что приобрел имущество незаконно, и предполагает себя ее собственником, владеет, пользуется, несет определенные расходы по содержанию вещи, т.е. осуществляет в отношении имущества все права и обязанности соб­ственника.

4. Подобное владение не должно прерываться в течение определен­ного времени.

Фактическое обладание земельным участком само по себе не по­рождает права на землю, здесь необходим еще один юридический факт — государственная регистрация.

Пожалуй, можно указать как основание возникновения права соб­ственности на землю и решение суда. В соответствии со ст. 88 «Выкуп земельного участка по решению суда», если собственник не согласен с решением о выкупе у него земельного участка для государственных надобностей либо с ним не достигнуто соглашение о цене за выкупае­мый земельный участок или других условиях выкупа, государствен­ный орган, принявший решение о выкупе, может предъявить в суд иск о выкупе земельного участка. Такой иск может быть предъявлен по истечении года, но не позднее двух лет с момента направления соб­ственнику или землепользователю участка уведомления, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан. При вынесении решения в пользу государства земельный участок переходит в собственность государства.

Рассмотрим способы приобретения права собственности на землю. Обратим внимание на земельное законодательство Республики Ка­захстан. Проанализировав Земельный кодекс РК, можно выявить, что здесь указаны следующие способы приобретения права собственности, на землю: на основании договоров купли-продажи, мены, дарения, других сделок об отчуждении вещи, в том числе безвозмездных; изъя­тие земельного участка для государственных надобностей; изъятие земельного участка в случае обращения взыскания на земельный участок, изъятие земельного участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением законодательства; изъятие земельного; участка, подвергшегося радиоактивному загрязнению, конфискация; переход права собственности на строения и сооружения, расположенные на земельном участке.

Вопросы приобретения права собственности на бесхозяйную землю урегулированы нормами земельного законодательства. Так, согласно ст. 82 ЗК «Отказ от права частной собственности или права землеполь­зования» собственник может отказаться от права собственности на принадлежащий ему земельный участок, объявив об этом либо совер­шив другие действия, определенно свидетельствующие об его устране­нии от принадлежащих ему прав на земельный участок без намерения сохранить эти права. Бесхозяйный земельный участок, не признанный по решению суда поступившим в государ­ственную собственность, может быть вновь принят во владение, пользо­вание и распоряжение оставившим его собственником либо приобре­тен в собственность в силу приобретательной давности.

Передача праве собственности на землю на основе гражданско-правовых сделок (купли- продажи -дарения, мены и другого) возмездных; и безвозмездных. Основание возникновения — договор.

Наиболее распространенной является купля-продажа земельный участков. Порядок купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, регулируется Правилами организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или права аренды земельных участков от 13 ноября 2003года №1140.

Купля-продажа земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется по соглашению сторон.

Продавцами находящихся в государственной собственности земель­ных участков являются местные исполнительные органы.

Покупателями земельных участков могут быть физические и юридические лица, которые на территории Казахстана в соответствии с егозаконодательством могут иметь земельные участки на праве частной собственности.

Собственник земельного участка не вправе совершать продажу зе­мельного участка:

- без соответствующего отчуждения расположенных на земельновЛ участке зданий или сооружений, а также части земельного участка, если земельный участок признан неделимым;

- в связи с отсутствием письменного согласия всех участников об­щей совместной собственности (письменное согласие должно быть под­тверждено нотариально);

- при наличии земельных споров и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделок.

Граждане и негосударственные юридические лица, которым земельные участки ранее были предоставлены в постоянное пользование под застройку или застроенные производственными и другими объектами, прочно связанными с землей, включая земли, предназначенные для их обслуживания, и которые не выкуплены у государства, могут осу­ществлять продажу земельных участков, при условии выкупа этих участков в собственность.

При купле-продаже земельного участка или права постоянного зем­лепользования покупателю передается земельный участок со всеми обременениями, имеющимися на момент совершения сделки.

Для совершения сделки купли-продажи с частью земельного участ­ка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок с присвоением ему кадастрового номера.

Договор купли-продажи земельного участка между сторонами зак­лючается с соблюдением требований, установленных Гражданским кодексом Республики Казахстан.

Кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка определяет­ся в соответствии с Базовыми ставками платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплекса­ми, включая земли, предназначенные для их обслуживания (от 2 сен­тября 2003 г.), а также с Базовыми ставками платы за земельные уча­стки при их предоставлении в частную собственность для сельскохо­зяйственных целей (от 2 сентября 2003 г.).

Мена и дарение земельных участков не конкретизированы в нормах земельного законодательства. Порядок и заключение договоров мены и дарения регулируются нормами Гражданского кодекса Республики Казахстан.

К договору мены применяются статьи Гражданского кодекса РК регулирующие сделки купли-продажи. При заключении договора мены обе стороны выступают в качестве продавцов своих земельных участков и покупателей тех участков, которые они получают по договору мены. Договор должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен. Кроме того, он подлежит государственной регист­рации.

Переход права собственности на землю в порядке наследования после смерти гражданина. Данный способ приобретения права на землю опять таки не урегулирован нормами земельного законодательства, следова­тельно, необходимо обращение к гражданскому законодательству Республики Казахстан, Наследодателем может выступать гражданин Рес­публики Казахстан, либо в редких случаях иностранец или лицо без гражданства, если это касается земельного участка, предназначенного под строительство или уже застроенного зданиями или сооружения­ми. Земельный участок может переходить от наследодателя к наслед­никам, как по завещанию, так и по закону.

Земельные участки, на которых проводились испытания ядерного оружия, могут быть предоставлены Правительством Республики Ка­захстан в собственность или в землепользование только после завершения всех мероприятий по ликвидации последствий испытания ядерного оружия и комплексного экологического обследования при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.

Думается, что такого рода земельные участки, находящиеся в час­тной собственности или землепользовании, подлежат реквизиции и 1 это следует закрепить в ЗК РК.

Земельное законодательство предусматривает регулирование отно­шений, связанных с конфискацией земельных участков. Так, в статье 95 «Конфискация» сказано, что в случаях, предусмотренных законодательными актами, земельный участок может быть безвозмездно изъят у собственника или землепользователя в судебном порядке в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения.

Конфискованные земельные участки возвращаются в государствен­ную собственность. Реализация таких земельных участков либо права землепользования, являющегося объектом конфискации, может быть произведена в порядке, установленном законодательством.

Приватизация земельного участка — это продажа земельного учас­тка, находящегося в государственной собственности, в собственность физическим, негосударственным юридическим лицам и иностранным юридическим лицам, производимая по воле государства как собствен­ника, в рамках специальных процедур, установленных настоящим Указом, или в порядке им определяемом.

Основаниями для выкупа земельных участков для государственных надобностей являются:

1) международное обязательство;

2) предоставление земель для нужд обороны, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного й историко-культурного назначения;

3) обнаружение под участком месторождения полезных ископаемых (кроме общераспространенных);

4) строительство дорог, линий электропередачи, связи и магистральных трубопроводов, а также других объектов, имеющих государственное значение, определяемых Правительством Республики Казахстан;

5) снос аварийного или ветхого жилья, грозящего обвалом (обрушением);

6) генеральные планы городов и иных населенных пунктов, схемы зонирования территории и иная утвержденная в установленном поряд­ке градостроительная или землеустроительная документация.

Предоставление земельных участков в собственность или землепользование осуществляется местными исполнительными органами в пределах их компетенции, установленной настоящим Законом.

Решение местного исполнительного органа о предоставлении соот­ветствующих прав на земельные участки принимается на основе зем­леустроительного проекта с вручением заявителю копии.решения о предоставлении права собственности или права землепользования на земельный участок в семидневный срок с момента принятия решения.

Рассмотрев способы приобретения права собственности на земель­ный участок, можно прийти к выводу, что их очень много, однако не все из них отражены в земельном законодательстве. Те же способы, что отмечены в Земельном кодексе РК, располагаются неупорядочен­но, по всему тексту закона, не выделены в отдельную статью. На наш взгляд, Земельный кодекс РК только выиграет, если все способы при­обретения права собственности на землю, систематизировать и изло­жить отдельной статьей. При этом необходимо разграничить способы приобретения, характерные для частной собственности и для государ­ственной собственности.

Основаниями возникновения права собственности является следующее:

А. Основания возникновения права частной собственности:

1. Административно-правовой акт.

2. Сделки.

3. Фактическое обладание земельным участком в течение 15 лет.

4. Решение суда.

Б. Основания возникновения права государственной собственности:

1. Нормативный правовой акт.

2. Сделки.

3. Решение суда.

Способами приобретения права собственности являются: А. Способы приобретения права частной собственности:

1. Приобретение права собственности на бесхозяйный земельный участок.

2. Передача права собственности на землю на основе гражданско-правовых сделок.

3. Переход права собственности на землю в порядке наследования после смерти гражданина.

4. Переход земельного участка в порядке правопреемства при реор­ганизации юридического лица.

5. Приватизация.

6. Переход земельного участка в случае обращения взыскания на земельный участок по обязательствам собственника.

7. Переход права собственности на строения и сооружения, распо­ложенные на земельном участке.

8. Предоставление земельного участка в частную собственность.

9. Передача земельного участка в уставный фонд (капитал) негосударственного юридического лица одним или несколькими из его учредителей.

Б. Способы приобретения права государственной собственности:

1. Приобретение права собственности на бесхозяйный земельный участок.

2. Передача права собственности на землю на основе гражданско-правовых сделок.

3. Переход права собственности на землю в порядке наследования после смерти гражданина (выморочное имущество).

4. Переход земельного участка в порядке правопреемства при реор­ганизации юридического лица.

5. Национализация.

6. Реквизиция.

7. Конфискация.

8. Выкуп земельного участка для государственных надобностей.

9. Переход земельного участка в случае обращения взыскания на земельный участок по обязательствам собственника.

10. Изъятие земельного участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением законодательства.

11. Переход права собственности на строения и сооружения, распо­ложенные на земельном участке.

Основаниями возникновения права землепользования является сле­дующее:

1) акт государственных органов;

2) гражданско-правовые сделки;

3) нормативный правовой акт;

4) иные основания, предусмотренные законодательством.

Способами приобретения права землепользования являются:

1) предоставление права землепользования;

2) передача права землепользования на основе гражданско-право­вых сделок;

3) переход права землепользования в порядке универсального пра­вопреемства (наследование, реорганизация юридического лица);

4) переход земельного участка в случае обращения взыскания на право землепользования по обязательствам собственника;

5) переход права хозяйственного ведения или права оперативного управления на строения и сооружения, расположенные на земельном участке;

6) передача права землепользования в уставный фонд (капитал) не­государственного юридического лица одним или несколькими из его учредителей.

Основаниями возникновения права временного пользования земель­ным участком, находящимся в частной собственности, являются граж­данско-правовые сделки, а именно — договор аренды, либо договор безвозмездного пользования земельным участком.

Способом приобретения права временного пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, следует считать пе­редачу права временного пользования земельным участком, находя­щимся в частной собственности на основе гражданско-правовых сде­лок, производимых без отчуждения.

Основаниями возникновения сервитута является следующее:

1) нормативный правовой акт;

2) договор заинтересованного лица с собственником или землеполь­зователем;

3) акт местного исполнительного органа;

4) решение суда;

5) иные случаи, предусмотренные законодательными актами.

Способами приобретения сервитута являются:

1) приобретение права на сервитут в силу установления норматив­ного правового акта;

2) приобретение права на сервитут на основе гражданско-правовых сделок;

3) предоставление права на сервитут;

4) передача сервитута по решению суда;

5) передача права на сервитут в связи с переходом права на земель­ный участок.