Виды жилых домов

Тема. Управление жилищным фондом (многоквартирным домом).

1. Жилой дом как объект управления

2. Управление многоквартирным домом

3. Формы коллективных собственников (ТСЖ, ЖСК, ТОС)

После распада СССР среди многочисленных программ реформирования ЖКХ возобладала либеральная концепция, суть которой заключалась в применении идей приватизации ко всем объектам ЖКХ без учета их специфики.

В рамках этой концепции была проведена масштабная бесплатная приватизация квартир в муниципальных домах, в результате чего в России появился своеобразный многоквартирный дом – гибрид из различных форм собственности, не имеющий аналогов в мире, муниципальный дом с приватизированными квартирами. Так по количеству частных собственников жилья мы перегнали развитые страны, однако это реформа не решила на одной проблемы ЖКХ, а наоборот породила массу новых.

Масштабная бесплатная приватизация квартир привела к возникновению устойчивой неэффективной формы общедолевой собственности, трудно поддающейся реформированию. Собственниками дорогостоящей недвижимости стали миллионы фактически малоимущих горожан, которые оказались не в состоянии ни содержать ее, ни управлять ею, ни защищать.

На фоне этого системного кризиса в сфере ЖКХ существует масса проблем, сдерживающих и существенно препятствующих развитию системы управления жилищным фондом, вовлечению собственников в процесс управления недвижимостью, развитию самоуправления в жилищной сфере и т.д.

Центральным объектом всей системы ЖКХ является жилой дом, предоставляющий людям услуги жилья и являющийся заказчиком коммунальных услуг. Отмечу, что основным и единственным поставщиком жилищных услуг является именно дом в целом, а не отдельно взятая квартира (как это принято считать в России), т.к. квартира может существовать только в составе дома, и качество проживания в ней полностью определяется свойствами дома в целом.

Жилой дом предоставляет человеку:

- жилищные услуги и непосредственно (жилое помещение и коммуникации).

- коммунальные услуги (является заказчиком коммунальных услуг: водопровод, канализация, отопление, энергия, газ и т.п.).

Таким образом, можно считать, что жилой дом является своеобразным предприятием по предоставлению жильцам жилищно-коммунальных услуг. Если дом работает эффективно, то жильцам предоставляется весь комплекс ЖКХ-услуг высокого качества, и, напротив, - при неэффективной работе комплекса жильцы получают эти услуги низкого качества.

Виды жилых домов

В современных городах существует четыре вида жилых домов:

- частный односемейный дом;

- частных доходный дом;

- кондоминимум, кооператив;

- ведомственное жилье (оно составляет незначительную долю жилищного фонда и оно, как правило, не несет функций «доходного дома». Значительная часть ведомственного жилищного фонда за последние 15 лет была передана в муниципальную собственность и процесс продолжается.

-муниципальный арендный дом. Особенностью России стало наличие еще одного, пятого вида жилых домов – российского «конгломерата».