Формы коллективных собственников

Жилищно-строительные и жилищные кооперативы

Еще в середине XVIII в. В России стали возникать и развиваться аналоги ЖСК – общества взаимного кредитования. Широкое распространение они получили с конца 60-х годов. Они были призваны в какой-то мере снять остроту жилищной проблемы и привлечь средства граждан для строительства жилья. Государство предоставляло кредиты до 70 % от сметной стоимости строительства, которые члены - пайщики возвращали в течение 10-15 лет. Из своего числа члены кооператива выбирали правление, которое контролировало процесс строительства, а затем организовало процесс управления и обслуживания дома.

ЖСК – это одна из перспективных форм негосударственного управления жилым фондом. В ЖСК могут вступать не только физические лица, но и организации. Его членами могут стать не только те, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Членом ЖСК могут стать все члены одной семьи, не зависимо от количества уже имеющихся квартир. К тому же, если пайщик накопил 50% стоимости жилья, то кооператив за счет средств всех пайщиков приобретает очереднику квартиру, в которую владелец вселяется не позднее пяти недель.

Главной целью ЖСК является улучшение жилищных условий граждан с невысокими доходами, а главной задачей – повышение уровня социальной защиты пайщиков путем развития системы взаимопомощи при приобретении жилья за счет объединенных паевых взносов.

Так многолетняя практика показала что, несмотря на то, что кооперативы заключали договоры на обслуживание и поставку услуг с теми же жилконторами, однако дома ЖК и ЖСК всегда лучше обслуживались и содержались. Большое значение здесь играла и роль самих жильцов, которые относились к своему дому как к своему и участвовали во всех происходящих здесь процессах, в том числе и в процессе управления и контроля.

Для определения расходов на содержание дома ежегодно формировалась смета и утверждалась на общем собрании. При этом финансовая и хозяйственная деятельность кооператива понятна для жильцов что, по сути, отсутствует в большинстве домов муниципального жилья.

Многолетний опыт ЖСК доказывает эффективность и актуальность такого способа управления, целесообразность включения собственников в процесс управления своим недвижимым имуществом. Однако в последние годы сильно сказываются проблемы, присущие всей системе ЖКХ. Так, число ЖК и ЖСК в целом по стране не велико: это 5-10% домов. В большинстве случаев ЖСК заключили договоры с ДЭЗами на оказание услуг по управлению и обслуживанию их домов, следовательно, получают услуги такого же низкого качества, как и муниципальные дома.

Новые ЖСК не создаются, поскольку ЖК РФ для управления МКД предусмотрены аналогичные по функциям ТСЖ (в Москве в настоящий момент количество ЖСК больше, чем ТСЖ). Требование Федерального закона «о введении в действие ЖК РФ» - перерегистрировать ЖСК в ТСЖ – было отменено, что избавило существующие ЖСК от множества хлопот на переоформление собственности.

ТСЖ

За годы приватизации жилищного фонда в РФ, возникла ситуация, при которой практически все МКД в населенных пунктах находятся в собственности нескольких лиц – собственников помещений. Согласно ст.210 ГК РФ собственники имеют право не только владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, но и обязаны содержать свое имущество. Следовательно, реальная передача собственникам прав и обязанностей по управлению жилищным фондом является одной из важнейших задач реформы жилищной политики в России.

Основные права собственников реализуются их общим собранием, в том числе и до принятия решения о способе управления домом, и до реализации этого решения.