Конгломерат – внесистемный вид МКД

В отличие от развитых стран, где распространены три вида многоквартирных домов: частный доходный дом, кондоминимум и муниципальный арендный дом, в России, в результате бесплатной приватизации квартир в государственных домах, принципиально другой вид МКД, не имеющий признаков системности, т.е. внесистемный

Основной признак этого дома – смешение форм собственности, конгломерат разнородных собственников и нанимателей: собственники квартир, коммерческие наниматели и социальные наниматели квартир, собственники нежилых помещений, социальные наниматели и собственники комнат в коммунальных квартирах.

К смешению форм собственности добавляется сильная неоднородность собственников по уровню достатка, социальному положению, а следовательно, по запросам к качеству жилья. Собственниками квартир в МКД являются, с одной стороны, представители так называемого среднего класса, другой – пенсионеры, бюджетники, многодетные семьи, инвалиды и др. малообеспеченные категории. Кроме того, в тех же домах проживают маргинальные категории – алкоголики, наркоманы, нелегальные мигранты и пр.

Согласно Федеральному закону «О товариществах собственников жилья» (№ 72 – ФЗ) такой внесистемный дом именовался кондоминиумом, что предполагает совместное владение и управление комплексом недвижимого имущества. Но поскольку природа таких кондоминиумов не основана на практическом совладении и реальном участии в управлении комплексом, термин кондоминиум исчез из новейшего законодательства и был заменен термином просто «многоквартирный дом», а его элементы, принадлежащие собственникам помещений (и квартир) по праву общедолевой собственности - «общим имуществом многоквартирного дома».

Такой многоквартирный дом со смешанной формой собственности, в котором не создано юридическое лицо коллективного собственника (ТСЖ), именуется «конгломерат».

Конгломерат имеет неопределенную форму собственности. До 1 марта 2005 года (дата введения в действие нового ЖК) он находился, как правило, на балансе юридического лица – балансодержателя» (уполномоченного органом местной власти), после 01.03.05 балансовая принадлежность многоквартирного дома исключена, дом представляет собой имущество совладельцев, не имеющих юридического лица, т.е. стал фактически ничейным.

Сегодня основываясь на опыте провала всех этапов реформы ЖКХ, провала реализации жилищного кодекса РФ, следует констатировать, что попытка создания частных собственников в ЖКХ путем приватизации квартир в муниципальных домах была концептуальной неудачей. Собственники квартир не стали субъектами рынка, т.к. субъектами рынка может быть только жилой дом в целом.

В целом сложившаяся в современной России структура жилого фонда по формам собственности является резко неэффективной. Так, российский конгломерат составляет 90% всего жилого фонда страны.