Комплексное зонирование

Зонирование — это разделение территории, по какому - либо признаку. Комплексное зонирование это разделение территории по совокупности призна­ков (факторов). Целью комплексного зонирования, для составления перспек­тивного баланса земель города, является определение тех территорий, которые позволят удовлетворить растущие потребности общества и отдельных граждан в земельных участках, при минимизации затрат, максимизации доходов с со­блюдением экологических требований.

Для комплексного зонирования отбираются факторы, которые влияют на возможность использования той или иной территории под разрешенный вид использования. Определяющими факторами в выборе участков для нового ос­воения можно назвать:

1) местоположение, эстетическая и ландшафтная ценность территории
(доступность к общественному центру, местам приложения труда, городским
лесам и зеленым зонам);

2) обеспеченность инженерными коммуникациями (отсутствие их или
наличие, когда требуются или не требуется дополнительные затраты на их соз­
дание);

3) инженерно-геологические условия строительства (рельеф, плотность
грунтов, уровень залегания грунтовых вод, подверженность затоплению, забо­
лачиванию и т.п.);

4) экологическое состояние окружающей среды (загрязнение воздуш­
ного бассейна, размещение вблизи промышленных предприятий с шумовым
воздействием и т.д.)

Зонирование проводится на основе информации о размещении инженер­ных коммуникаций (наличие центрального водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электрификации и др.), инженерно-геологических условиях строительства, экологическом состоянии городских территорий, характеристи­ка которых приводится в схемах. Схемы прилагаются в задании на проектиро­вание.

Комплексное зонирование может проводиться на основе метода ком­плексной оценки территории по общему совокупному баллу, который получен в результате суммирования баллов каждого из вышеназванных факторов. Дру­гой прием зонирование - визуальная оценка территории путем наложения ин­формации по каждому фактору и выделение территории со следующей оценкой по пригодности:

- для высотной жилой застройки;

- для мало и одноэтажной жилой застройки;

- для размещения промышленных объектов;

- для размещения объектов рекреации.

Для расширения площади индивидуальной жилой застройки резервными территориями являются земли сельскохозяйственного использования. Для раз­вития многоэтажной застройки используются как земли сельскохозяйственного использования, так и пустые кварталы или площади под старыми и ветхими строениями, что способствует повышению уровня интенсивности использова­ния земель. По материалам проведенного анализа уровня использования земель по территориальным зонам устанавливается возможность развития жилой и производственной застройку за счет резервных территорий и земель, не вовле­ченных в градостроительную деятельность. Определяется возможность для от­дельных отраслей промышленности, таких как объекты легкой и пищевой про­мышленности, использования территорий, примыкающих к жилой зоне.

Если резервные земельные участки не обеспечены инженерным оборудо­ванием, требуют затрат на мероприятия по их рекультивации и улучшению (дополнительных затрат на их вовлечение), то производятся расчеты экономи­ческого обоснования их использования под строительство. Из нескольких вари­антов использования необходимо выбрать наиболее выгодный, с наименьшим сроком окупаемости или с наибольшим коэффициентом эффективности капи­тальных вложений, возможно определение очередность их вовлечения. Эконо­мическая эффективность вовлечения земельных участков в строительство рас­считывается с использованием следующих характеристик:

кадастровая стоимость в экономической зоне, 1 м²;

ставка земельного налога, %

доход в местный бюджет в экономической зоне, руб./м²;

стоимость создания инженерной инфраструктуры за 1 км;

стоимость планировочных мероприятий за 1 м²;

стоимость мелиоративных мероприятий за 1 м²;

корректирующие коэффициенты относительной ценности кадастро­вого квартала;

дополнительный доход в местный бюджет в экономической зоне после улучшений, создания инженерного оборудования, руб/м²;

Срок окупаемости капитальных вложений на строительство инженерных коммуникаций, улучшение, а также коэффициент эффективности капитальных вложений определяется по формулам:

Т_лет = К /DД, (30)

Е=DД/К (31)

где Т_лет — количество лет за которое окупаются затраты на улучшения объекта недвижимости (земельного участка), лет;

Е - коэффициент эффективности использования капитальных вложений;

К - объем капитальных вложений, предусмотренных на строительство инженерной инфраструктуры или улучшения объекта недвижимости (земель­ного участка, квартала), тыс. руб.

DД — дополнительный доход от увеличения земельного налога за счет улучшения, тыс. руб.

Объём дохода от земельного налога определяется по формуле:

DД= Д_зн.ул. - Д_зн (32)

где DД -дополнительный доход от земельного налога, тыс. руб.

Д_зн -общий доход от земельного налога, тыс. руб.

Д_зн.ул. — объем земельного налога с учетом улучшения, тыс. руб.

Объём дохода от земельного налога определяется по формуле:

Д_зн= C*n*Si, (33)

где Д_зн -общий доход от земельного налога, тыс. руб.

Si - площадь i- го земельного участка, га

Ci- кадастровая стоимость земли в i -ой экономической зоне, руб/кв.м

n - ставка земельного налога, %

Объём земельного налога с учетом проведенного улучшения определяет­ся по формуле:

Д_зн.ул= С* n* Si *K_оц (34)

где Д_зн.ул. - объем земельного налога с учетом улучшения, тыс. руб.

Ci - кадастровая стоимость земли в i - ой экономической зоне, руб/кв.м

n - ставка земельного налога, %

Si - площадь i- го земельного участка, га

K_оц -коэффициент, корректирующий относительную ценность кадастро­вого квартала

При рассмотрении нескольких вариантов размещения жилой, производ­ственной застройки выбирается вариант с наименьшим сроком окупаемости, таблица 30.