2015-07-14
1044
1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора являются: условия о предмете договора; условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные; условия, необходимые для договоров данного вида; иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Статья 433. Момент заключения договора
1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
|
|
|
Статья 434. Форма договора
1. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Электронным документом, передаваемым по каналам связи, признается информация, подготовленная, отправленная, полученная или хранимая с помощью электронных, магнитных, оптических или аналогичных средств, включая электронный обмен данными и электронную почту.
3. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
4. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.
Статья 434.1. Переговоры о заключении договора
1. Если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора и не несут ответственности за то, что соглашение не достигнуто.
|
|
|
2. Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Недобросовестными действиями при ведении или прекращении переговоров о заключении договора признаются, в частности, вступление стороны в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной, введение другой стороны в заблуждение относительно характера или условий предполагаемого договора, в том числе путем сообщения ложных сведений либо умолчания об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны, а также внезапное и безосновательное прекращение переговоров о заключении договора без предварительного уведомления другой стороны.
Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.
3. Если в ходе переговоров о заключении договора сторона получает информацию, которая передается ей другой стороной в качестве конфиденциальной, она обязана не раскрывать эту информацию и не использовать ее ненадлежащим образом для своих целей независимо от того, будет ли заключен договор. При нарушении этой обязанности она должна возместить другой стороне убытки, причиненные в результате раскрытия конфиденциальной информации или использования ее для своих целей.
4. Правила, установленные в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если соглашением сторон не предусмотрена иная ответственность за недобросовестные действия при ведении переговоров.[19]
Статья 435. Оферта
1. Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Оферта должна содержать существенные условия договора.
2. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.
Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной.
Статья 436. Безотзывность оферты
Полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.
Статья 437. Приглашение делать оферты. Публичная оферта
1. Реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении.
2. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта).
Статья 438. Акцепт
1. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.
Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
2. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.
3. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
|
|
|
Статья 439. Отзыв акцепта
Если извещение об отзыве акцепта поступило лицу, направившему оферту, ранее акцепта или одновременно с ним, акцепт считается не полученным.
Статья 440. Заключение договора на основании оферты, определяющей срок для акцепта
Когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока.
Статья 441. Заключение договора на основании оферты, не определяющей срок для акцепта
1. Когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени.
2. Когда оферта сделана устно без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если другая сторона немедленно заявила о ее акцепте.
Статья 442. Акцепт, полученный с опозданием
В случаях, когда своевременно направленное извещение об акцепте получено с опозданием, акцепт не считается опоздавшим, если сторона, направившая оферту, немедленно не уведомит другую сторону о получении акцепта с опозданием.
Если сторона, направившая оферту, немедленно сообщит другой стороне о принятии ее акцепта, полученного с опозданием, договор считается заключенным.
Статья 443. Акцепт на иных условиях
Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом.
Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Статья 444. Место заключения договора
Если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или месте нахождения юридического лица, направившего оферту.
Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке
1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
|
|
|
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Статья 446. Преддоговорные споры
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Разногласия, возникшие при заключении договора, которые не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.
Статья 446.1. Оспаривание заключенного договора
1. Договор, при заключении которого сторонами не было достигнуто соглашение по условиям, определяющим предмет договора, признается судом по требованию одной из сторон договора незаключенным.
2. Договор, при заключении которого сторонами не было достигнуто соглашение по одному из иных существенных условий, и при этом данное условие не может быть определено по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, законом или иным правовым актом, может быть признан судом незаключенным, в том числе по требованию одной из сторон договора.
Если иное не предусмотрено законом или не вытекает из существа договора, при рассмотрении спора по требованию одной из сторон договора о признании договора незаключенным суд вправе по заявлению другой стороны признать договор заключенным и определить соответствующее существенное условие договора, по которому не было достигнуто соглашение сторон при заключении договора, с учетом необходимости обеспечить баланс интересов обеих сторон договора и исходя из требований разумности и справедливости.
3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору или иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если иное не предусмотрено законом.
4. В случае признания судом договора незаключенным к отношениям сторон, связанным с исполнением этого договора, применяются правила настоящего Кодекса об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.
Статья 447. Заключение договора на торгах
1. Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
2. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.
3. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
4. Торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
5. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом.
6. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются также к торгам, проводимым с целью заключения договоров на приобретение товаров, работ, услуг или имущественных прав, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.
К биржевым торгам правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.
Статья 448. Организация и порядок проведения торгов
1. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.
В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
2. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете, существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
3. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются собственником или обладателем имущественного права и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.
4. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления датл его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.
В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.
Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.
5. Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией.
6. Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.
Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.
7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
8. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если такое изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
Статья 449. Основания и последствия признания торгов недействительными
1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случаях, если:
кто-либо был необоснованно отстранен от участия в торгах;
на торгах была неправильно отвергнута высшая предложенная цена;
продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.
3. Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.
Статья 449.1. Публичные торги
1. Под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.
2. Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства.
3. Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать.
4. Извещение о проведении публичных торгов публикуется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство.
Извещение должно содержать, помимо сведений, указанных в пункте 2 статьи 448 настоящего Кодекса, указание на собственника (правообладателя) имущества.
5. В публичных торгах не могут участвовать должник, организации, на которые возложена оценка и реализация имущества должника, и работники указанных организаций, должностные лица органов государственной власти и органов местного самоуправления, чье участие в торгах может оказать влияние на условия и результаты торгов, а также члены семей соответствующих физических лиц.
6. В протоколе о результатах публичных торгов должны быть указаны все участники торгов, а также предложения о цене, которые они вносили.
7. В случае неуплаты победителем торгов покупной цены в установленный срок договор с ним считается незаключенным, а торги признаются несостоявшимися. Организатор торгов также вправе требовать возмещения причиненных ему убытков.[20]
Виды сделок, подлежащих государственной регистрации: сделки с отчуждением недвижимого имущества; сделки без отчуждения недвижимого имущества. Сделки с недвижимым имуществом, не требующие государственной регистрации.
Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164). В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.
Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.
1. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:
а) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);*
б) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК);
в) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК).
При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя, покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (удостоверяется свидетельством о регистрации права).
2. Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:
а) договоры аренды:
зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды") <*>, а также аренды на неопределенный срок;
предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК);
договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;
б) договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 ЛК, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 224 <*>);
в) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);
г) договоры концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная Приказом Минюста России от 23.01.2002 N 18 <*>).
Согласно ст. 39 ЛК и ст. 1028 ГК договоры концессии подлежат регистрации органами по регистрации юридических лиц, поскольку предметом концессии является передача не имущества, а исключительных прав, в том числе пользования лесными ресурсами. Договор концессии не подлежит государственной регистрации в ЕГРП, поскольку не является сделкой с недвижимым имуществом.
При заключении этих договоров производится одно регистрационное действие - регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре). Правилами ведения ЕГРП предусмотрено право арендатора и залогодержателя также получить свидетельство о государственной регистрации. Однако эти положения противоречат ст. 14 Закона о регистрации прав, согласно которой свидетельством удостоверяется проведенная регистрация вещного права, а регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре. Поэтому для подтверждения регистрации договора аренды или ипотеки достаточно регистрационного штампа на договоре.
Подчеркнем, что залог - сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. Если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения (см. перечень сделок с отчуждением), но не на основании договора о залоге.
3. Дополнительные (акцессорные) сделки - это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:
а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК);
б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК);
в) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК, п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59);
г) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем).
Пунктом 1 ст. 452 ГК установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или договора не вытекает иное. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, из данного положения не следует, что если договор подлежит регистрации, то регистрации подлежат соглашения об его изменении или расторжении.
Соглашение об изменении размера арендной платы подлежит регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды. Если следовать этой логике, то регистрации должны подлежать и соглашения о предоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст. 409 ГК), а также соглашения о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414 ГК). Интересно, что в случае заключения соглашений об изменении и дополнении условий договора об ипотеке в регистрационную запись об ипотеке вносятся изменения и дополнения (п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке), что является иным регистрационным действием, нежели регистрация сделки.
Очевидно, что соглашения о расторжении зарегистрированных договоров не требуют регистрации. Поскольку предметом соглашений является прекращение обязательств сторон (п. 2 ст. 453 ГК), должно производиться погашение регистрационной записи о сделке и основанном на ней ограничении (обременении). Так, на основании соглашения о расторжении договора аренды должно производиться погашение записи об аренде, при расторжении договора пожизненного содержания с иждивением должно производиться погашение записи об обременении недвижимости рентой и залогом в силу закона (ст. ст. 586, 587 ГК). Однако если соглашение о расторжении содержит условие о возврате полученного по расторгаемой сделке имущества (п. 4 ст. 453 ГК), то необходима регистрация перехода права к лицу, передавшему недвижимость (получателю ренты, продавцу).
4. Смешанные договоры. В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. п. 2, 3 ст. 421 ГК). В случае заключения смешанного договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК). Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.
По указанным причинам подлежат государственной регистрации:
а) договоры перенайма - передачи прав и обязанностей по договору аренды (ст. 615 ГК), содержащие элементы уступки права требования и перевода долга;
б) договоры обмена жилых помещений между собственниками и нанимателями муниципального жилья (ст. 20 Закона об основах жилищной политики), которые можно квалифицировать как мену имущества (квартиры) на имущественное право (право найма) (п. 4 ст. 454, п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 567 ГК).
С 1 марта 2013 года Законом отменена регистрация следующих договоров:
Договора купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ).(К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры, комнаты и их части);
Договора купли-продажи предприятия (ст.560 ГК РФ);
Договора дарения недвижимого имущества (ст.574 ГК РФ);
Договора об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ).
Данные изменения внесены в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Однако, последнее не означает отмены регистрации в ЕГРП перехода права (то есть регистрации права покупателя). По сути, для граждан, совершающих сделку с недвижимостью не много изменится. Просто раньше, в силу казуистики законодательства, происходила и 1) регистрация сделки, и 2) регистрация перехода права. В теории эти два действия могли быть разнесены во времени. На практике же таки случаи были единичны.
С 1 марта регистрации подлежит только переход права собственности по указанным договорам. Сам договор будет считаться заключённым с момента подписания сторонами документа о передаче (акта приема передачи, если конечно в договоре не прописано, что собственно сам договор является таким актом).
Таким образом, подавать заявления о государственной регистрации договоров, а также оплачивать государственную пошлину за регистрацию указанных сделок не требуется
Право собственности у приобретателей по договору возникает с момента государственной регистрации права в органе регистрации.
В результате. Для регистраторов - облегчение работы, печатать на одну страницу раздела ЕГРП меньше, ставить штамп о регистрации на договоре не надо. Участникам сделки - радость, меньше платить госпошлину.
На заметку, на основании п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Следовательно, согласие супруга на приобретение теперь имущества не требуется.
Дополнительный риск. Если договор вступает в силу с момента его подписания, то возможно возникнет соблазн подписывать его старой датой. Или в силу российского менталитета, можно просто не поторопиться с оформлением прав в Росреестре.
Последствия могут оказаться катастрофическими для покупателя. Ведь раньше участники сделки рассчитывались после ее регистрации, а регистратор выступал своего рода гарантом чистоты этой сделки, как минимум, проводилась проверка на обременения (аресты, залоги, отнесение объекта к памятникам культуры, проверка разрешения органов опеки, уведомление дольщиков). А можно ли продать квартиру дважды? А можно ли обнаружить арест на квартиру после того как она будет продана-куплена?
Можно порекомендовать производить рассечет по договору после регистрации перехода права к продавцу. Можно предложить, конечно, заключать договоры у нотариуса. Но, к сожалению, и он не имеет возможности проверить некоторые моменты сделки, например, признание гражданина недееспособным.
В любом случае, за упрощение процедуры, придется заплатить. Юристы без работы не останутся.[21]
Сделки с недвижимым имуществом, требующие нотариального удостоверения и государственной регистрации. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации.
В настоящее время законом установлено обязательное нотариальное удостоверение определенных сделок:
- В соответствии с Законом об ипотеке, а также с Гражданским кодексом договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован, в противном случае несоблюдение данной формы влечет за собой его недействительность.
- Договор ренты, а также пожизненного содержания с иждивением тоже необходимо удостоверить у нотариуса.
Помимо этого обязательное нотариальное удостоверение существует для следующих договоров:
- договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке;
- договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;
- соглашение об изменении или расторжении нотариально удостоверенного договора;
- соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке;
- доверенность, выдаваемая в порядке передоверия;
- завещание, в том числе содержащее завещательный отказ или завещательное возложение. С 1 марта 2001 года в виде исключения допускают составление завещания собственноручно в простой письменной форме. Это касается гражданина, который находится в положении, явно угрожающем его жизни, и в силу сложившихся чрезвычайных обстоятельств лишен возможности оформить завещание в предусмотренной законом форме. Изложенную таким образом последнюю волю признают завещанием, если завещатель в присутствии двух свидетелей собственноручно написал и подписал документ.
- Обязательно должно быть удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, требующей нотариального удостоверения и государственной регистрации.
- Только нотариус может выдать свидетельство о праве на наследство.
- Печатью нотариуса также скрепляют листы закладной - ценной бумаги, удостоверяющей права на заложенное имущество.
Удостоверение сделок, как и других нотариальных действий, осуществляется в соответствии с принятыми 11 февраля 1993 года Основами законодательства о нотариате, нотариусами, которые работают в государственных нотариальных конторах или занимаются частной практикой.
При удостоверении сделки нотариус разъясняет сторонам смысл и значение проекта сделки, проверяет, соответствует ли ее содержание действительным намерениям сторон, разъясняет сторонам все правовые нормы, относящиеся к сделке, ее юридическим последствиям.
Приступая к удостоверению сделки, нотариус устанавливает личности обратившихся для ее удостоверения, а также проверяет дееспособность граждан либо правоспособность юридических лиц Дееспособность граждан в полном объеме возникает по достижении ими совершеннолетия, т.е. 18-летнего возраста.
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом обязательно не только в случаях, предусмотренных законом, но также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. То есть стороны по собственному желанию могут удостоверить сделку у нотариуса, даже если законом не предусмотрена такая форма.
Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет за собой ее недействительность. Такая сделка является ничтожной. На практике бывают случаи, когда сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон договора уклоняется от обязательной регистрации договора. Что делать в таком случае? Обратиться в суд, тогда государственную регистрацию произведут в соответствии с решением суда. Что касается нотариальной формы, то здесь, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае в последующем нотариальном удостоверении сделки нет необходимости. Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
В настоящее время права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях:
1) если были приобретены после 31 января 1998 г.;
2) если собственник недвижимости собирается совершить сделку, влекущую отчуждение недвижимости или ограничение (обременение) права на нее.
Государственная регистрация права удостоверяется свидетельством установленного Правительством РФ образца. Наличие зарегистрированного права на недвижимость подтверждается выпиской из ЕГРП.
Обязательной регистрации подлежат также определенные законом сделки с недвижимостью (купля-продажа и мена жилья, дарение, пожизненное содержание с иждивением, залог и другие сделки в случаях, установленных законом). Такие сделки признаются заключенными не с момента подписания или нотариального удостоверения, а с момента государственной регистрации. Произведенная регистрация сделки подтверждается штампом на договоре.
Регистрация договора не означает возникновения права собственности приобретателя (покупателя, одаряемого, плательщика ренты и др.). Собственником он становится с момента государственной регистрации права, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации.[22]
Особенности заключения сделок с недвижимым имуществом юридическими лицами: акционерными обществами и обществами с ограниченной ответственностью (крупные сделки и сделки, в совершении которых имеется заинтересованность; требования антимонопольного законодательства), государственными и муниципальными унитарными предприятиями (целевая правоспособность данных лиц). Отличия регистрации права на недвижимость от регистрации сделки с недвижимостью.
Хозяйственные товарищества могут создаваться в форме полных товариществ и товариществ на вере (коммандитных) товариществ (п. 2 ст. 66 ГК).
Полным признается товарищество, участники которого (полные товарищи) в соответствии с заключенным между ними договором занимаются предпринимательской деятельностью от имени товарищества и несут ответственность по его обязательствам принадлежащим им имуществом (п. 1 ст. 69 ГК).
Новый ГК РФ впервые подробно урегулировал правовое положение хозяйственных товариществ, однако конкретного определения, как товарищество выступает по сделкам, не являющимся обычной их хозяйственной деятельностью, ГК РФ не дает. Закон предусматривает, что если в состав коллегиального органа входят все учредители полного товарищества, то участвовать в сделке вправе каждый из участников. При таком участии дополнительного документа, подтверждающего полномочия товарища, не требуется.
Учредительный договор может устанавливать и другие схемы органов полного товарищества: ведение дел всеми участниками совместно либо некоторым из них.
Существует иное мнение относительно участия полного товарищества в сделках:
во-первых, участвовать в сделке вправе каждый из участников. Это имеет место, когда каждый товарищ вправе совершать сделки от имени товарищества, не испрашивая на то предварительного согласия остальных товарищей;
во-вторых, возможно совместное выступление в сделке всех участников, когда для совершения каждой сделки требуется предварительное согласие всех товарищей;
в-третьих, заключение сделки одним или несколькими товарищами. В этом случае каждый товарищ, уполномоченный учредительным договором на ведение дел, вправе совершать сделки от имени товарищества без предварительного согласия остальных товарищей;
в-четвертых, допустимо участие в сделке нескольких товарищей, когда для совершения каждой сделки требуется предварительное согласие тех товарищей, которые уполномочены на ведение дел учредительным договором.
Однако купля-продажа недвижимости, если это не является обычной хозяйственной деятельностью, представляет собой сделку особого рода, имеющую особую экономическую стоимость. Поэтому как бы орган юридического лица ни выступал в сделке - по доверенности или нет, - заключение такой сделки должно быть одобрено всеми членами полного товарищества. Такое одобрение может быть сделано устно, но на собрании членов полного товарищества и занесено в протокол общего собрания. Выписка из него и копия решения общего собрания должны быть приложены к перечню документов, необходимых для оформления договора. Выступать же в сделке может и один товарищ, которому учредительным договором поручено ведение общих дел. При этом трудно согласиться с авторами Комментария к ГК РФ ч. 1., которые считают, что "если сделка совершается участником, не уполномоченным на ведение дел, ему должна быть выдана доверенность, так как без этого сделка будет считаться недействительной, потому что была заключена неуполномоченным лицом (ст. 174, п. 1 ст. 183 ГК), поскольку здесь речь должна идти о конкретном одобрении именно такой сделки всеми товарищами, а не о доверенности, выданной на совершение сделки.
Размер складочного капитала, а также его уменьшение или полная его утрата не влияют на заключение сделок с недвижимым имуществом, поскольку участники полного товарищества несут ответственность по обязательствам товарищества своим имуществом (п. 1 ст. 75 ГК), и, следовательно, требования кредиторов товарищества могут быть удовлетворены за счет их имущества, а не имущества товарищества.
Управление и ведение дел товарищества осуществляется полным товариществом по правилам о полном товариществе, и при заключении сделок с недвижимым имуществом вкладчики не вправе в них участвовать и выступать от имени товарищества иначе как по доверенности (ст. 84 ГК).
Хозяйственные общества могут создаваться в форме обществ с ограниченной или дополнительной ответственностью и акционерных обществ (п. 3 ст. 66 ГК).
Сделки с недвижимым имуществом, как правило, относятся к "крупным сделкам". Крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения и совершения таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки (п. 1 ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об акционерных обществах").
Орган хозяйственного общества может заключать такие сделки только при получении на них разрешения. Если стоимость такой сделки составляет от 25% до 50% стоимости имущества, то ее одобрение исходит от наблюдательного совета (п. 4 ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", п. 1 ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах"), при стоимости выше 50% решение о совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров или участников общества (п. 3 ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", п. 2 ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах"). В случае если в обществе с ограниченной ответственностью отсутствует наблюдательный совет, то решение о всех крупных сделках принимает собрание его участников.
Принципиальной новеллой стало правило п. 6 ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", разрешающее конкретному обществу в соответствии с его уставом совершать любые крупные сделки и при отсутствии согласия общего собрания или наблюдательного совета.
Совершение обществом сделок с нарушением правил ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" и ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" создает возможность предъявления требований о признании их недействительными со стороны не только самого общества, но и любого его участника. Действительность или недействительность (оспоримость) таких сделок зависит от доказанности того, что контрагент по сделке знал или заведомо должен был знать об ограничениях полномочий по таким сделкам (ст. 174 ГК).
Арбитражно-судебная практика склонна ужесточать требования к таким сделкам, ссылаясь на то, что ограничения полномочий на их совершение содержатся в законе, а не только в учредительных документах общества, и поэтому контрагент всегда должен знать о них и соблюдать требования закона под страхом признания соответствующей сделки ничтожной (абз. 2 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 апреля 1997 года N 4/8 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах").
Статус общества с дополнительной ответственностью аналогичен обществу с ограниченной ответственностью, что влечет применение к нему и соответствующих правовых норм (п. 3 ст. 95 ГК). Отличием данной организационно-правовой формы от конструкции общества с ограниченной ответственностью является только дополнительная ответственность участников общества по его долгам своим личным имуществом (п. 1 ст. 95 ГК).
Некоторые особенности обнаруживаются при выступлении акционерных обществ на стороне покупателя, поскольку большинство сделок с недвижимостью заключалось при их создании на базе приватизации государственных и муниципальных предприятий (п. 5 ст. 1 Закона).
Если при "обычном" создании акционерного общества происходит первоначальное объединение капиталов ряда лиц для организации на этой основе общества, то при приватизации осуществляется рассредоточение государственной и муниципальной собственности с передачей ее - частично безвозмездно, а частично за плату - в частные руки с соответствующим изменением организационно-правовой формы действующего юридического лица. Такой процесс приватизации регулируется значительным числом нормативных актов, в том числе Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ", Указом Президента РФ от 1 июля 1992 г. N 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества" и утвержденным им Положением о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, Указами Президента РФ от 16 ноября 1992 г. N 1392 "О мерах по реализации промышленной политики при приватизации государственных предприятий", от 24 декабря 1993 г. N 2284 "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ", от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года".
Указом Президента РФ от 14 октября 1992 года N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" товариществам и акционерным обществам, созданным членами трудовых коллективов государственного, муниципального предприятия (подразделения) на основе аренды имущества этого предприятия и выкупившим его, предоставлялось преимущественное право приобретения в собственность арендуемых ими зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми они фактически владели, пользовались в процессе своей производственно-хозяйственной деятельности. Программа приватизации на 1994 год и распоряжение Госкомимущества РФ от 16 февраля 1994 г. N 353-р "О продаже и временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду" устанавливали порядок и условия выкупа нежилых помещений.
Продажа объектов нежилого фонда осуществлялась путем заключения в десятидневный срок с момента подачи заявления арендатором договора купли-продажи или дополнительного соглашения при наличии в договоре аренды права выкупа (п. 3 распоряжения).
Еще одной особенностью совершения сделки с недвижимостью акционерного общества является ограничение участия аффилированных лиц (глава 11 Федерального закона "Об акционерных обществах"), то есть заинтересованных в сделке лиц.
Заинтересованными лицами признаются член совета директоров (наблюдательного совета) общества; лицо, занимающее должность директора (генерального директора), члены правления (дирекции), акционер (акционеры), владеющий совместно со своим аффилированным лицом (лицами) 20 и более процентами голосующих акций общества. Названные лица, их супруги, родители, дети, братья, сестры, а также все их аффилированные лица рассматриваются как заинтересованные в совершении обществом сделок, если они являются стороной такой сделки; владеют 20 и более процентами голосующих акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки; занимают должности в органах управления юридического лица.
При заключении крупной сделки, по общему правилу, решение принимается советом директоров (наблюдательным советом) или общим собранием акционеров большинством голосов. Голоса директоров, заинтересованных в заключении сделки, не учитываются. Если же общество насчитывает тысячу или более акционеров-владельцев голосующих акций, то в голосовании могут участвовать только "независимые директора или акционеры", не заинтересованные в совершении сделки.
Если все члены совета директоров (наблюдательного совета) оказались заинтересованными, вопрос о совершении сделки передается на решение общего собрания акционеров, причем оно должно быть принято большинством голосов акционеров, не заинтересованных в сделке. В случае, когда при совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, требуется решение общего собрания, то такое решение принимается большинством голосов не заинтересованных в сделке владельцев голосующих акций.
Гражданским кодексом, Федеральными законами "Об акционерных обществах" и "Об обществах с ограниченной ответственностью" предусматриваются две разновидности юридического лица - дочерние и зависимые общества, которые образуют объединения компаний с "материнским" обществом. В немецком праве такие объединения получили название концернов, а в англо-американском - холдингов. Ни дочерние, ни зависимые общества не являются особыми организационно-правовыми формами предпринимательства - это акционерные общества или общества с ограниченной ответственностью.
По мнению многих авторов, находящиеся в составе компании дочерние и зависимые общества в большинстве случаев не имеют или не выражают самостоятельной воли, хотя являются формально независимыми и самостоятельными участниками имущественного оборота <*>. Такой же позиции придерживается законодательство. При участии в сделке дочерние и зависимые общества руководствуются положениями закона (ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", ст. ст. 78, 79 Федерального закона "Об акционерных обществах"), учредительными документами. Однако, если их воля формируется под воздействием других компаний, то эти компании в случае необходимости несут определенную ответственность, то есть "если материнская компания навязала дочерней свою волю и заставила вступить в какую-то сделку, то при неисполнении этой сделки кредиторы должны иметь возможность обратить взыскание на имущество материнской компании в солидарном порядке".
Материнская компания не отвечает по долгам дочернего общества, но законодательством предусмотрены два случая, когда материнская компания будет отвечать по долгам дочерней: если она дала обязательное указание, пользуясь контрольным пакетом акций или фактическим влиянием или договором, и заставляла заключать сделку; если из-за выполнения указания материнской компании дочернее общество стало банкротом (ст. 105 ГК, ст. 6 Федерального закона "Об акционерных обществах" и Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью").
По-иному складываются отношения с зависимым обществом. Общество признается зависимым, если другое (преобладающее) владеет более 20% его голосующих акций или 20% уставного капитала общества с ограниченной ответственностью (п. 1 ст. 106 ГК, п. 4 ст. 6 Федерального закона "Об акционерных обществах" и Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью"). Преобладающее общество - такой же участник или акционер зависимого общества, как и иной, не имеющий более 20% голосующих акций или уставного капитала. Но так как права, принадлежащие акционеру-держателю голосующих акций: одна акция - один голос, преобладающее количество акций способствует и иному формированию воли при заключении сделки. В то же время позиция аффилированных лиц и преобладающего общества весьма различны. Если первые могут быть устранены от голосования по крупным сделкам, преобладающее общество, наоборот, количеством акций или долей в уставном капитале может влиять на решение общего собрания, неся при этом ограниченную ответственность стоимостью принадлежащих ему акций или размером доли в уставном капитале. Объем ответственности преобладающего общества может быть увеличен, но только в том случае, если процент голосующих акций или доля уставного капитала составляет более 51 процента, т.е. когда держатель контрольного пакета своим голосом может перевесить любое решение собрания.
Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии Скиба П.В.
Чем отличается регистрация сделки от регистрации права?
Многие не понимают принципиальной разницы в государственной регистрации сделки (договора) и государственной регистрации самого права собственности на объект недвижимости – квартиру, жилой дом, нежилое строение, земельный участок.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 164 ГК РФ)
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (пункт 1 статьи 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (пункт 2 статьи 25 Земельного кодекса РФ).
Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (пункт 3 статьи 574 ГК РФ).
Подлежит государственной регистрации и договор участия в долевом строительстве (пункт 3 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Договор продажи нежилой недвижимости, в отличие от договора продажи жилой недвижимости, не подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ). Согласно статье 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на нежилую недвижимость, а не сам договор купли-продажи (см. также Постановление президиума Московского областного суда от 21.09.2005 № 514).
То есть, не все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, а только предусмотренные законодательством РФ.
Одним из оснований в отказе в государственной регистрации права собственности является обращение с заявлением о государственной регистрации права ненадлежащим лицом (пункт 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Такое возможно, например, в случае, когда с соответствующим заявлением в регистрирующий орган обратился представитель по доверенности, в которой указано право на представление интересов доверителя при совершении действий по государственной регистрации договора, а право на представление интересов доверителя при государственной регистрации права собственности на имя доверителя не предусмотрено (такое часто бывает, когда помощник нотариуса по ошибке взяла не тот образец доверенности). Соответствие указанных в доверенности полномочий совершаемым представителем действиям проверяется регистрирующим органом на основании пункта 17 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184.
Кроме этого, при государственной регистрации перехода права на основании сделки проверяется, в том числе, факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права, оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара) (пункт 41 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184).
В этих случаях происходит любопытная ситуация. Сделка (договор купли-продажи) будет зарегистрирована, а право собственности – нет.
Чем это чревато покупателю недвижимости?
Если в договоре аренды банковской ячейки документом, являющимся основанием для доступа к ячейке продавца квартиры, указан только зарегистрированный договор, тогда у продавца появляется возможность получить свои деньги, не дожидаясь государственной регистрации перехода права собственности, а покупатель начинает очень долгую и нудную процедуру по оформлению права собственности на свое имя.
И если в этой ситуации окажется, что с документами на объект недвижимости не всё в порядке, тогда все проблемы ложатся только на покупателя, так как продавца найти может быть вполне проблематично…
Также следует добавить, что продавец в данной ситуации вообще может предпринять усилия для заключения другого договора купли-продажи (см.: пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59).
Таким образом, необходимо всегда помнить, что государственная регистрация сделки (договора) и государственная регистрация права собственности – не одно и то же. Можно зарегистрировать сделку, но не зарегистрировать право собственности. Однако если не зарегистрирована сделка, подлежащая государственной регистрации, то и право собственности не будет зарегистрировано.
Следовательно, в сделках, для готорых обязательна государственная регистрация, для покупателя самым важным документом является свидетельство о праве собственности на объект недвижимости либо выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно эти документы следует указывать в договоре аренды банковской ячейки. В качестве альтернативного варианта возможно указание зарегистрированного договора купли-продажи с обязательным наличием на нем штампа регистрирующего органа о государственной регистрации права собственности.[23]
