Регулирование жилищных отношений

Жилищное законодательство представляет собой совокупность или систему общеобязательных правовых актов, посредством которых устанавливаются, изменяются или отменяются жилищно-правовые нормы. В их состав входят федеральные жилищные законы и иные принятые в соответствии с ними правовые акты, а также законы и иные правовые акты субъектов Российской Федерации.

Конституция Российской Федерации - правовая основа жилищного законодательства: нормы, содержащиеся в Основном законе страны, определяют содержание других нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения. Конституция относит жилищное законодательство к совместному ведению Федерации и ее субъектов (п. "к" ч. 1 ст. 72), в отличие от гражданского законодательства, которое относится к исключительному ведению Российской Федерации.

Исходя из данных конституционных положений жилищное законодательство в Российской Федерации развивается как сложная система законодательства.

Жилищный кодекс Российской Федерации - это акт базисного характера, в котором закреплены принципиальные (базисные) положения жилищного права. Он призван выполнить цементирующую роль основного (головного) акта системы жилищного законодательства и включает в свой состав такие нормы, которые имеют общее значение (в частности, о праве собственности на недвижимость в жилищной сфере, жилищные права и обязанности граждан). Нормы Жилищного кодекса детализируются и конкретизируются в нормативных актах субъектов Российской Федерации.

Градостроительный кодекс российской Федерации определяет систему законодательства о градостроительстве, регулирует вопросы обеспечения прав граждан на благоприятную среду жизнедеятельности, выбор места жительства в пределах России, на соблюдение требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил. Градостроительный кодекс регулирует и вопросы застройки территорий городских и сельских поселений, устанавливает государственные градостроительные нормативы и правила, контроль над градостроительной деятельностью, ответственность за нарушение законодательства о градостроительстве.

Одним из важнейших источником жилищного права является Вторая часть Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, глава 35 "Наем жилого помещения" (ст. 671-688 Гражданского кодекса РФ).

Данная глава посвящена общему регулированию найма жилого помещения, и исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (коммерческий наем).

Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации содержит нормы об ответственности за административные правонарушения в области охраны собственности, в частности, об ответственности за нарушение правил пользования этими помещениями, правил содержания и ремонта жилых домов или помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.21-7.23 Кодекс об административных правонарушениях РФ).

Кроме того, жилищные отношения регулируются Законом Российской Федерации от 25 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах

Российской Федерации", который, будучи административно-правовым актом, является и источником гражданского права, поскольку обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает возможность их пребывания в некоторых районах страны.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регулирует порядок государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.

Кроме перечисленных законодательных актов, жилищные правоотношения рядом других законов: Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ; Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах" от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗи др.

Наряду с законами источниками права также являются иные нормативные правовые акты Российской Федерации (подзаконные акты), которые издаются Президентом Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, а также органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции, во исполнение Конституции Российской Федерации и законов.

Так, Указом Президента РФ от 20 мая 2004 г. № 649 "Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти" образовано Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, которое находится в ведении Министерства промышленности и энергетики РФ. На данный федеральный орган исполнительной власти возложены функции по реализации государственной политики, оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства, промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства.

Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение Жилищного кодекса РФ, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации. Так, Правительством Российской Федерации изданы следующие постановления:

"Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" от 21 мая 2005 г. № 315;

"Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" от 28 апреля 2005 г. № 266;

"О дополнительных ограничениях на инвестирование накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих и максимальных долях в совокупном инвестиционном портфеле отдельных классов активов" от 3 мая 2005 г. № 278.

Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения. На практике для единообразного применения федерального жилищного законодательства указанные органы издают методические рекомендации по различным вопросам, имеющим рекомендательный характер.

Так, в соответствии с Положением о Департаменте строительства и жилищно-коммунального хозяйства, утвержденным Министерством промышленности и энергетики Российской Федерации 4 октября 2004 г., определенные функции в области жилищной политики государства возложены на Департамент.

Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Например, Постановлением Главы администрации г. Казани от 29 апреля 2005 г. № 1001 "О дальнейшем совершенствовании системы управления жилищно-коммунальным хозяйством г. Казани" определена компетенция органов местного управления в области жилищных правоотношений (Департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Казани), в частности обеспечение контроля за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

От нормативных правовых актов необходимо отличать акты применения права. Акты применения норм права реализуют предписания законов и иных нормативных правовых актов, выступая необходимым средством выполнения нормативных предписаний в конкретных жизненных ситуациях применительно к конкретным субъектам права. К ним относятся, в частности, индивидуальные правовые акты (о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, о переводе жилых помещений в служебный жилищный фонд и др.), судебные решения, акты регистрации гражданского состояния, а также иные акты, направленные на индивидуальное регулирование общественных отношений.

Так, Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 8 апреля 2003 г. № 34 «О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03»установлены Санитарные правила и нормы «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», которые распространяются на проектируемые, реконструируемые и существующие жилые и общественные здания. В соответствии с п. 2.1.1 указанных Правил помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение, которое подразделяется на следующие типы: боковое, верхнее и комбинированное - верхнее и боковое (п. 2.1.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03)К числу источников жилищного права следует отнести и Постановления Конституционного Суда Российской Федерации, пленумов Верховных Судов Российской Федерации.

Например, Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 25 апреля 1995 года № 3-П "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки С.Л.Н." содержащееся в части первой статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР положение "об установленном порядке" как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки признано не соответствующим по содержанию статьям 18, 19 (часть 1), 27 (часть 1), 40 (часть 1), 55 (часть 2 и 3) Конституции Российской Федерации. В связи с этим отсутствие у истца регистрации по месту жительства в указанной квартире не является основанием для выселения из указанной квартиры, если он является членом семьи нанимателя.

Особое место в жилищном законодательстве стали занимать международно-правовые акты после того, как Конституция Россия определила, что общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры России входят составной частью в правовую систему России (ч. 4 ст. 15).

В Конституцию вошли нормы о жилищных правах, заимствованные из:

Всеобщей декларации прав человека, утвержденной Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г.;

Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах, принятого Генеральной Ассамблеей ООН 16 декабря 1966 г.

Конституционные нормы о жилищных правах, в свою очередь, стали основой разработки других нормативных актов о жилищном праве.

Жилищные права могут быть ограничены федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.