Основной результат и документы предпроектного этапа

Место и важность предпроектного этапа в инвестиционно-строительной деятельности.

 

Этап предпроектной подготовки занимает время от формирования инве­стиционного замысла до начала проектных работ.

Этот этап является одним из наиболее ответственных этапов, так как в это время закладываются основные показа­тели будущего строительного объекта. Ошибки, допущенные на этом этапе, будет многократно сложнее исправлять на этапе проектирования и в десятки раз сложнее - на этапе строительства.

Стоимость работ этого этапа относи­тельно невелика, однако с учетом расходов на приобретение земельных участ­ков и оплату технических условий затраты становятся гораздо более значи­тельными.

 

Основной результат и документы предпроектного этапа.

 

Основным результатом этого этапа является получение градостроительного плана земельного участка и других документов, позволяющих начать проектирование.

В связи с этим состав этого этапа должен быть нацелен на разработку и получение направленных на это документов.

В первую очередь к документам предпроектного этапа относят:

- правоуста­навливающие документы на земельный участок,

- технические условия на под­ключение к сетям инженерно-технического обеспечения,

- градостроительный план земельного участка,

- результаты инженерных изысканий,

- распорядитель­ный документ органов власти или местного самоуправления о проектировании и строительстве объекта,

- задание на проектирование.

Кроме того, целесообраз­но составление:

- бизнес-плана (обоснования инвестиций);

- эскизного проекта (архитектурной концепции, градостроительного решения).

 

3.3. Бизнес-планы и их назначение.

Бизнес-план - документ, описывающий основные аспекты реализации коммерческого проекта и обосновывающий целесообразность инвестиций.

В первую очередь бизнес-план предназначен для инвестора, принимающего решение о вложении капитала.

Инициатором разработки бизнес-плана может выступать сам инвестор, а также другое лицо, пытающееся привлечь инвесто­ров для поддержки задуманного проекта.

Бизнес-план может быть использован инвесторами, банками, менеджерами, проектировщиками и другими участни­ками инвестиционной деятельности.

В бизнес-плане прежде всего обосновывается целесообразность инвестиций.

Но кроме этого в бизнес-плане содержится и анализ проблем, с которыми может столкнуться инвестор, а также намечаются способы их решения.

С его помощью могут быть эффективно разрешены организационные, производственные и экономические вопросы, возникающие при производстве и реализации продукции.

 

3.4. Варианты направленности бизнес-планов

 

Бизнес-план в строительстве может быть ориентирован на следующие строительно-инвестиционные мероприятия:

1. На создание или расширение фирмы (предприятия, организации), дейст­вующей в области строительства;

2. На развития пред­приятия, в том числе внедрение нового вида деятельности в области строительства;

3. На отдельный инвестиционный проект, то есть на возведение или реконструкцию
строительного комплекса, отдельного строительного объекта.

Цели и содержание этих бизнес-планов имеют существенные разли­чия.

 

3.5. Цели разработки бизнес-планов при создании и расширении фирмы.

 

К основным целям планирования бизнес-плана при создании или расширении фирмы относятся:

1. Выявление незаполненных ниш на рынке сбыта продукции;

2. Позиционирование продукции на рынке сбыта;

3. Установление потенциальной конкурентоспособности предприятия;

4. Определение необходимых ресурсов для производства и реализации про­дукции;

5. Оценка возможной рентабельности предприятия;

6. Выявление рисков предпринимательской деятельности и разработка пу­тей их снижения;

7. Определение финансовой привлекательности инвестиций, в том числе уч­редителей.

При этом в бизнес-плане обосновывают программу развития предприятия, адаптивность ее реализации в условиях меняющейся ситуации и различного рода рисков.

В отличие от стратегического планирования бизнес-план предполагает четкие сроки разработки, развития и окончания проекта.

 

3.6. Цели разработки бизнес-планов развития предприятия.

 

К основным целям б изнес-план развития пред­приятия относятся:

1. Оценка результатов работы предприятия за определенный период и кон­троль выполнения плановых показателей;

2. Обоснование выбора наилучшего варианта инвестирования по критерию получения максимальной прибыли или дохода;

3. Разработка маркетингового, производственного, организационного и фи­нансового планов, составляющих единую концепцию деятельности пред­приятия;

4. Установление необходимого объема финансирования и его источников.

 

3.7.Цели разработки бизнес-планов инвестиционных проектов.

 

Бизнес-план инвестиционного проекта является документом, обосновы­вающим разработку и выполнение инвестиционного проекта и намечающим основные показатели будущего строительного объекта (комплекса). Он в наибольшей степени подходит для методов управления проектами.

Целями бизнес-плана инвестиционного проекта являются:

1. Обоснование целесообразности инвестирования в строительный объект предполагаемого вида;

2. Подтверждение возможности строительства объекта на намеченной тер­ритории и выбор места строительства объекта;

3. Определение масштабов проекта с учетом финансовых возможностей ин­вестора;

4. Оценка предварительных условий и рисков создания объекта;

5. Проработка примерных технико-экономических показателей.

 

3.8.Важность бизнес-планов для участников инвестиционных проектов.

 

Бизнес-план должен содержать аргументированную информацию, удовле­творяющую интересы основных участников строительства.

Так, территориаль­ные органы власти интересует решение социальных, экономических и экологи­ческих проблем региона, вопросы увеличения налоговых поступлений, соблю­дение архитектурно-планировочных концепций развития и сохранения город­ской среды.

Инвестора и банкира касаются в первую очередь увеличение дохо­дов от реализации проекта, скорость возврата вложенных капиталов.

Пользова­тель объектов видит в бизнес-плане условия стабильной предпринимательской деятельности, возможности стратегического развития предприятия.

 

Заказчика (девелопера) интересует вознаграждение по результатам осуществления проек­та, повышение профессионального рейтинга.

Подрядчик озабочен улучшением условий строительной деятельности, повышением собственной рентабельно­сти, наработкой новых технологий.

3.9. Структура бизнес-плана в строительстве

 

Структура и перечень вопросов, которые должен освещать строительный бизнес-план, в большинстве случаев нормативно не регламентируются.

Бизнес-план чаще всего нацелен на привлекаемого инвестора и является в из­вестной степени рекламой предлагаемого мероприятия (проекта).

В связи с этим он должен:

- отражать специфику продукции;

- акцентировать внимание на позитив­ных моментах проекта: качество и уникальность продукции, стабильность и рентабельность предприятия, эффективность инвестиций.

Как правило, в состав бизнес-плана входят следующие разделы:

1. Титульный лист.

2. Резюме

3. Продукция и услуги.

4. Рынок сбыта

5. Анализ конкуренции на рынке сбыта.

6. Стратегия маркетинга.

7. План производства.

8. Организационный план.

9. Юридическое обеспечение.

10. Оценка риска и страхование.

11. Финансовый план.

 

3.10. Титульный лист и аннотация бизнес-плана.

 

 

Титульный лист содержит:

- информацию о названии проекта;

- краткую аннотацию проекта и его роли в развитии стратегической зоны хозяйствования,
выбранной руководством фирмы;

- общая сумма затрат, объем собственных и заемных средств и ожидаемой государственной поддержки).

Аннотация включает в себя информацию:

- о разработчиках проекта;

- сфере бизнеса;

- сроках начала и окончания реализации проекта.

 

3.11 Резюме бизнес-плана.

 

Резюме располагается до основного текста и служит для краткого отраже­ния основных идей и параметров плана.

Причем хотя резюме располагается в начале бизнес плана, составляется оно в последнюю очередь.

В резюме указываются:

- основные финансовые результаты, кото­рые могут быть получены от реализации проекта;

- приводятся сведе­ния о видах и объеме производимых работ;

- о выручке от продаж на ближайшие годы;

- о затратах на производство;

- объеме валовой прибыли;

- уровне рентабельности производства;

- сроке окупаемости затрат, в течение которого гарантировано возвращение средств инвесторов и взятых у банков кредитов.

 

3.12.Раздел «Продукция и услуги» бизнес-плана.

 

Раздел Продукция и услуги включает:

- анализ бизнеса на текущий момент;

- основные направления и цели деятельности фирмы,

- история бизнеса;

- характеристику отрасли строительства, к которой относится проект;

- текущая ситуация в строительной организации;

- характеристику рабо­т, предлагаемых будущим заказчикам;

- тенденции развития бизнеса;

- наличие новых технологий и патентов.

Для строительных и проектных организаций целесообразно иметь наглядное изображение или обра­зец нового товара (архитектурные чертежи, примерные планы квартир, образ­цы вариантов отделки и т.п.).

Следует также назвать примерную цену, по кото­рой можно будет выполнять основные виды работ и их возможную себестои­мость.

 

3.13. Раздел «Рынок сбыта» бизнес-плана.

 

В разделе Рынок сбыта оцениваются возможности рынка по выполнению строительно-монтажных работ в виде платежеспособного спроса на них.

Рынок оценивается по его насыщенности, размеру и возможности роста.

Исследуется наличие на рынке аналогичных предложений, оценивается возможная доля предприятия на рынке и ее динамика.

Для составления этого раздела, равно как последующих, могут быть использованы методы маркетинговых исследований, экспертных оценок, обработки статистических данных.

 

3.14. Раздел «Анализ конкуренции на рынке» бизнес-плана.

 

В разделе Анализ конкуренции на рынке сбыта производится о ценка конкурентов.

Эта оценка должна быть объективной и достоверной, с указанием недостатков в их стратегии или каче­ственных характеристиках работ, которые можно использовать для достижения успеха в реализации товарной строительной продукции.

Оцениваются также объемы производства работ, указываются поставщики строительных материа­лов и технологического оборудования, рентабельность производства, методы ценообразования конкурирующих фирм.

Целесообразно оценить возможность конкуренции по цене, качеству, особенностям строительной продукции. При этом особое внимание следует уделить ценовой политике: имеется ли возмож­ность ценовой конкуренции, обеспечивают ли сложившиеся на рынке цены не­обходимую рентабельность, сможет ли рынок принять более высокие цены при адекватном качестве работ.

 

3.15.Раздел «Стратегия маркетинга» бизнес-плана.

 

Раздел Стратегия маркетинга органически связан с предыдущими двумя разделами.

Он включает в себя:

- изучение и анализ данных о способах организации реализации работ, товаров, услуг;

их ценах и уровне рентабельно­сти, затратах на рекламу, путях обеспечения постоянного роста объемов про­даж, достижения высокой репутации данных работ и услуг в глазах общест­венности, социальные и экологические вопросы и т.п.

- оценку спроса на работы и услуги, которые предлагается реали­зовать.

 

3.16.Раздел «План производства» бизнес-плана.

Раздел План производства составляют для проведения технико-экономического обоснования производства новых работ и услуг в необходи­мом количестве и качестве в нужные сроки, чтобы показать потенциальным партнерам возможность и целесообразность достижения поставленной цели.

В этом разделе следует ответить на следующие вопросы:

1. Кем будут производиться работы - действующей или вновь создаваемой строительной организацией?

2. Какие для этого необходимы производственные мощности и как они будут развиваться?

3. У кого и на каких условиях будут закупать строительные материалы, дета­ли и конструкции?

4. Какова репутация этих поставщиков и есть ли опыт работы с ними?

5. Предполагаются ли субподрядные отношения и с кем?

6. Какие строительные машины и механизмы необходимы, есть ли они в на­личии или где их приобрести?

Раздел должен включать в себя:

- схему производственных потоков;

- типовые календарные планы;

- расчет и анализ производственной программы организа­ции.

- оценку издержек производства и их динамики на пер­спективу.

Инвесторов может также интересовать, как осуществляется стоимостной контроль основных центров затрат, определяющих стоимость строительной продукции: строительно-монтажных подразделений, подсобных и вспомога­тельных производств, подразделений логистики и механизации.

Обычно бизнес-план строительного производства разрабатывают, уже имея готовую проектную и организационно-техническую документацию (ПОС и ППР).

Особенностью написания бизнес-плана в строительстве является более подробное рассмотрение технических и технологических вопросов производ­ства работ по созданию готовой строительной продукции.

 

3.17.Раздел «Организационный план» бизнес-плана.

 

В разделе Организационный план:

- отражают все организационные связи с партнерами, учредителями;

- обосновывают организацию производст­венной деятельности;

- составляют примерное штатное расписание;

- кратко описывают функционал специалистов, их профиль, образование, опыт, заработную плату, показывают пути привлечения кадров;

- в случае уже рабо­тающего персонала дают обзор биографических данных сотрудников, их ква­лификации и опыта работы;

- указывается участие предприятия в са­морегулируемых организациях.

Для нового предприятия целесообразно привести проект организационной структуры предприятия, разработать механизм взаимодействия всех служб предприятия, способы координации и контроля их деятельности.

 

3.18. Разделы «Юридическое обеспечение» и «Оценка риска и страхование» бизнес-плана.

 

В разделе Юридическое обеспечение, необходимом при создании нового предприятия, для инвесторов и партнеров следует обосновать его организаци­онно-правовую форму, от которой зависит успех проекта, а также условия раз­личных договоров (аренды, с партнерами, поставщиками, учредителями, по­требителями, подрядчиками и субподрядными организациями и т.п.).

Р аздел Оценка риска и страхование включает в себя расчет, анализ и оценку подрядных рисков при достижении поставленной цели.

 

3.19. Раздел Финансовый план бизнес-плана

 

Раздел Финансовый план призван обобщить материалы предыду­щих частей и представить их в стоимостном выражении.

Финансовый план составляется на весь период реализации бизнес-плана и включает в себя:

- план доходов и расходов;

- план денежных поступлений и пла­тежей;

- балансовый план на первый год.

В заключение определяется срок окупаемости или точ­ка самоокупаемости.

Задача финансового плана - доказать эффективность проекта на всех перио­дах реализации. При этом может быть определена народнохозяйственная, ком­мерческая и бюджетная эффективность инвестиций.

В этом разделе плана описывают также предполагаемые источники получения средств, форму и сроки получения ре­сурсов, оговариваются сроки возврата кредита.

ТЭО и его назначение

 

Документами, близкими по значению к бизнес-плану сооружаемого объек­та, являются технико-экономическое обоснование, технико-экономический расчет и обоснование инвестиций.

Технико-экономическое обоснование является документом, в котором:

- производится всестороннее исследование и изучение инвестиционного проекта;

- содержится необходимая для инвестора информация с учетом возможности участия в проекте и нескольких участников с различными видами ресурсов (финансовые средства, оборудование и т.д.).

Главным отличием ТЭО от бизнес-плана является отсутствие в ТЭО подробного опи­сания внешней среды проекта (всего рынка сбыта, полного маркетинга, всех конкурентов).

Технико-экономическое обоснование гораздо меньше внимания уделяет вопросам срав­нительной эффективности проекта.

В отечественной практике термин «Технико-экономическое обоснование -ТЭО» менял свое значение.

Так, в 1982 г. в Инструкции о составе, порядке раз­работки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений предусматривалась лишь разработка обосновывающих материалов в составе схем развития и раз­мещения отраслей.

Практически это же было повторено в СНиП 1.02.01-85 с тем же названием.

В инструкции 1995 г., ТЭО стало синонимом проекта как первой стадии проектирования.

В связи с принятием Градостроительного кодекса РФ понятие «ТЭО» по­теряло нормативно-правовую нагрузку и для проектного процесса разработка ТЭО в настоящее время не является обязательным.

Однако для крупных произ­водственных инвестиционных проектов ТЭО фактически является одним из основных документов предпроектной стадии.

Таким образом, для крупных ин­вестиционных проектов целесообразно разрабатывать бизнес-план и уточняю­щее его технико-экономическое обоснование.

Состав ТЭО

 

 

В соответствии с международными стандартами ТЭО должно содержать информа­цию, которую можно представить в виде следующих основных разделов:

1. Структурный план, представляющий собой резюме всех основных по­ложений ТЭО.

2. Цели проекта,внешние условия его осуществления (экономические и социальные условия, правовое поле, государственная поддержка), исходные данные по проекту, результаты проведенных ранее исследовани й.

3. Данные маркетингового исследования, характеризующие:

- состояние рынка подобных услуг;

- возмож­ность реализации продукции;

- конкурентную среду;

- перспективы продаж;

- но­менклатуру продукции;

- производственные мощности;

- ценовую политику.

4. Материальные факторы производства:

- приблизительные потребности в сырье, энергоносителях и материально-технических ресурсах;

- доступность ре­сурсов и их цены;

- примерные издержки на материальные факторы производства.

5. Место размещения объекта, включающее:

- предварительный выбор места расположе­ния строительного объекта с учетом технологических, климатических, соци­альных и иных факторов;

- расчет (при необходимости) стоимости аренды земельного участка;

- характеристика выбранного места расположения объекта.

6. Проектная документация, включающая:

- определение мощности объекта;

- обоснование технологии производства;

- выбор и спецификация основного оборудования;

- ус­ловия поставки оборудования;

- объемы строительства;

- состав конструкторской и проект­ной документации;

- необходимость в объектах инфраструктуры и гражданского строительства.

7. Организация предприятияи косвенные расходы, включающие

- приблизительная орга­низационная структура;

- смета накладных расходов;

- организация управления;

- организация сбыта и распределения продукции;

- условия аренды;

- план амортизации обору­дования и др.

8. Кадры, где представляются:

- предполагаемая потребность в трудовых ресурсах с разбивкой по категориям работников (инженерно-технические работники, служащие, рабо­чие);

- обеспеченность местными кадрами;

- предполагаемый график работы;

- ус­ловия оплаты труда;

- необходимость обучения;

- оценка годовых расходов на за­работную плату в соответствии с указанной выше классификацией, включая косвенные расходы на заработную плату.

9. Планирование сроков осуществления проекта, где указывается:

- примерный график осу­ществления проекта;

- смета расходов на осуществление проекта.

10. Финансовая и экономическая оценка проекта, где показывается:

- общие инвестиционные затраты на финансирование проекта;

- производственные затраты;

- общая экономическая оценка;

11. Эффективность бизнеса и возможные перспективы, где показываются:

- оценка перспек­тивности данного направления бизнеса;

- определение возможностей для даль­нейшего развития бизнеса в регионе.

2.22. Этапы составления бизнес-плана

 

Разработка бизнес-плана часто поручается команде профессионалов, кото­рые специализируются в технологической, экономической, строительной, юридической области.

В то же время в разработке бизнес-плана необходимо участие заинтересованных лиц, по инициативе которых разрабатывается план.

Такое сочетание позволяет не допустить упрощений и неточностей, которые могли бы привести к деваль­вации результатов планирования.

Разработку бизнес-плана проводят в несколько этапов.

В процессе первого (подготовительного) этапа определяют:

- цели создания докумен­та;

- назначение документа;

- сроки, ответственных исполнителей разделов;

- необходи­мость привлечения специалистов из других организаций;

- график работы;

- бюд­жет.

Первый этап можно разбить на ряд шагов.

1. Определение целей написания бизнес-плана.

При этом целями написания бизнес-плана могут являться:

- получение заемных средств из разных источников;

- соз­дание внутренней убежденности в необходимости данного проекта;

- реклама проекта;

- независимая экспертиза проекта сторонними специалистами.

2. Определение источников информации.

При этомвся информацию для разработки бизнес-плана может быть разделена на две группы: первичная и вторичная.

К первичной информации относят сведения, собранные впервые для данного исследования.

Ко вторичной - информацию, которая уже где-то существует, будучи собран­ной ранее для других целей.

3. Определение целевых читателей.

Бизнес-план разрабатывают для целевых читателей, которые зачастую являются специалистами узкого профиля (банки, инвестиционные компании, индивидуальные инвесторы, потребители, органы государственной власти, общественные организации).

Для каждого из целевых читателей необходимо использовать особый стиль написания, специфический понятийный аппарат, выбрать методику расчета показателей.

4. Установление общей структуры документа.

Второй этап, включает:

- разработку плана по разделам;

- компоновка разделов;

- сведение разделов в единый взаимосвязанный документ.

Второй этап можно разбить на следующие шаги:

1. Сбор информации.

При этом необходимые данные получают из выбранных на первом этапе источников информации.

2. Непосредственное составление бизнес-плана.

Данный шаг рекомендует­ся выполнять при непосредственном участии будущих исполнителей бизнес-плана (инициаторов его написания).

Выполнение этого требования имеет сле­дующие преимущества:

1. Предприниматель в дальнейшем имеет более системное и полное пред­ставление о слабых и сильных сторонах своей организации, основных направлениях ее деятельности, реальных шансах воплотить данный про­ект в жизнь;

2. Предприниматель получает дополнительный опыт плановой деятельно­сти, которая является одной из функций менеджмента.

3. Этап обсуждения бизнес-плана

Этот этап осуществляется руководителями и ведущими специалиста­ми структурных подразделений предприятия и консультантами сторонних ор­ганизаций включает в себя изучение и обобщение авторами разделов всех от­зывов и подготовку по каждому обоснованному замечанию аргументированно­го заключения.

После совместного обсуждения проект бизнес-плана дорабатывают, обсу­ждают повторно и принимают решение о его дальнейшей корректировке либо разработке нового варианта.

На заключительном этапе выполняют окончательную редакцию бизнес-плана, его утверждение у руководства предприятия и передачу всем заинтересованным организациям и лицам (акционерам, потенциальным инвесторам и др.).