Проект межевания территории

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное

Учреждение высшего образования

Алтайский государственный аграрный университет

 

Ю.В. Бикеева, Т.Я. Молчанова

 

 

ПРОЕКТ ПЛАНИРОВКИ ТЕРРИТОРИИ

НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА

 

Учебно-методическое пособие для выполнения курсовой работы

для студентов обучающихся по направлению подготовки

21.03.02 «Землеустройство и кадастры»

 

 

Барнаул 2016

УДК 625.096 (083.96)

Бикеева Ю.В., Молчанова Т.Я. Проект планировки территории населенного пункта [Текст]: Учебно-методическое пособие для выполнения курсовой работы по дисциплине «Основы градостроительства и планировка населенных мест» / Ю.В. Бикеева, Т.Я. Молчанова. Барнаул: Изд-во АГАУ, 2016. – 92 с.

Рецензент: И.В. Хлопотникова – директор ООО «ПроектДор-сервис».

Н.Ю. Боронина - к.с.-х.н, доцент кафедры землеустройства, земельного и городского кадастра.

 

Учебно-методическое пособие содержит рекомендации по подготовке и выполнению курсовой работы «Проект планировки территории населенного пункта» при изучении дисциплины «Основы градостроительства и планировка населенных мест». В учебно-методическом издании рассматриваются структура, состав, требования к оформлению и примеры оформления разделов курсового проекта.

Учебно-методическое пособие подготовлено в соответствии с требованиями Государственного образовательного стандарта высшего образования и программой освоения дисциплины «Основы градостроительства и планировка населенных мест». Предназначено для студентов 4 курса обучающихся по направлению подготовки 21.03.02 «Землеустройство и кадастры».

 

Рекомендовано к изданию методической комиссией факультета природообустройства Алтайского ГАУ (протокол № 2 от 22 ноября 2016г.)

 

©Бикеева Ю.В, Молчанова Т.Я.

© Издательство Алтайского ГАУ. 2016

© ФГБОУ ВО Алтайского ГАУ, 2016

Содержание

Введение……………………………………………………….…..…
Раздел 1. Планировка территории. Основные понятия, порядок и содержание разработки и утверждения документации по планировке территории...…………………………………………...…...…
1.1 Основные положения………………………………………….
1.2 Цели и задачи подготовки проекта планировки территории
1.3 Этапы разработки проектов планировки территории………
1.4 Составные части проекта планировки территории………….
1.5 Особенности разработки проектов планировки территории..
1.6 Разработка проектов межевания территорий………………...
Раздел 2. Общие положения разработки курсового проекта…….
2.1 Составные части курсового проекта………………………….
Раздел 3. Выбор территории для строительства. Исходные данные. Анализ существующего использования территории……….
3.1 Экономическая, социальная, техническая, экологическая и ландшафтная характеристика территории. Анализ использования земельных ресурсов………………………………………….....
3.2 Градообразующие факторы. Производство и перспективы его развития………………………………………………………….
3.3 Размещение объекта в системе расселения прилегающей территории. Планировочные ограничения………………………...
Раздел 4. Предварительные расчеты к проекту……………………
4.1 Определение проектной численности населения……………
4.2 Расчет количества семей на перспективу…………………….
4.3 Расчет величины и структуры жилищного фонда. Расчет количества жилых домов и расчет потребной территории под жилую застройку…………………………………………………….
4.4 Определение потребности и состава учреждений и предприятий общественного обслуживания. Расчет их вместимости и размеров земельных участков………………..……………….…….
4.5 Расчет ландшафтно-рекреационной территории…………….
4.6 Расчет производственных территорий……………………….
4.7 Расчет потребной территории населенного пункта………....
Раздел 5. Разработка общей схемы планировки территории.........
Раздел 6. Схема улично-дорожной сети. Система трассирования улиц, дорог и проездов. Установление границ красных линий….
Раздел 7. Организация жилых зон…………………………….……
Раздел 8. Планировка и застройка общественно-деловых зон…...
Раздел 9. Структура и планировка рекреационных зон…………..
Раздел 10. Планировка производственных зон…………………....
Раздел 11. Инженерное оборудование и благоустройство населенного пункта…………………………………………………........
Раздел 12. Мероприятия по инженерной подготовке и защите территории……………………………………………………...........
Раздел 13. Охрана окружающей среды…………………………….
Раздел 14. Технико-экономическое обоснование проекта. Проектный баланс территории………………………………………….
Раздел 15. Содержание курсовой работы и требования к оформлению…………………………………………………………………
Список литературы………………………………………………….
Приложение……………………………………………………….…

 

ВВЕДЕНИЕ

Целью освоения дисциплины «Основы градостроительства и планировка населенных мест» является овладение студентами концептуальных основ планировки населенных мест; формирование управленческого мировоззрения на основе знания особенностей планирования развития территорий, планировки территорий поселений.

Задачи дисциплины:

· формирование представлений о теоретических и практических основах подготовки документации по планировке территорий;

· изучение закономерностей формирования и размещения материальных элементов на территории поселения, обеспечивающих установленные в обществе стандарты быта, отдыха и труда жителей, улучшение экологических и эстетических качеств окружающей среды; специфики градостроительной терминологии;

· обучение процессу проектирования территорий и их частей с учетом социальной, экономической, инженерно-технической, эстетической, санитарно- гигиенической и экологической точек зрения и последовательности разработки проекта планировки населенного пункта.

Процесс изучения дисциплины направлен на формирование следующих компетенций:

Общекультурных:

· способность использовать основные положения и методы социальных, гуманитарных и экономических наук при решении социальных и профессиональных задач, способностью анализировать социально-значимые проблемы и процессы, ориентироваться в базовых положениях экономической теории, особенностях рыночной экономики (ОК-9).

Профессиональных:

· способность использовать знания о земельных ресурсах страны и мира, мероприятиях по снижению антропогенного воздействия на территорию в пределах конкретного землепользования, муниципального образования, субъекта Федерации, региона (ПК-2);

· способность оперировать техническими средствами при измерении основных параметров природных процессов с учетом метрологических принципов (ПК-6);

· способность использовать методы проектирования инженерных сооружений, их конструктивных элементов (ПК-8).

В результате изучения дисциплины студент должен решать следующие профессиональные задачи в соответствии с видами профессиональной деятельности и профилем подготовки:

Знать:

· принципы подхода к организации материально-пространственной среды для жизни и деятельности человека в различные исторические эпохи; иметь представление об архитектуре как синтезе художественного и утилитарного;

· взаимосвязь между объемно-планировочным, конструктивным и архитектурно-художественным решением здания;

· основы функционального зонирования территории города;

· иметь представление о взаимодействии основных структурных образований города.

Уметь:

· формулировать постановку задачи и основные критерии оценки городского пространства;

· выполнять анализ использования территории городов и поселений с точки зрения функционального, правового и строительного зонирования;

· провести факторный анализ участка городской территории;

· уметь провести оценку направлений территориально пространственного развития города по системе важнейших критериев: исторического, экономического, социального, экологического, ландшафтного, композиционного.

Владеть:

· навыками анализа городских территорий;

· навыками проектирования территориального развития поселения и выполнения градостроительного анализа поселения с социальной, экономической, инженерно- технической, эстетической, санитарно-гигиенической и экологической точек зрения;

· методикой расчета основных функциональных зон;

· приемами проектирования пространственной среды.

В пособии рассматривается порядок подготовки и разработки курсового проекта «Проект планировки населенного пункта», изложена методика, приведены примеры технико-экономических расчетов, примеры разработки проектных решений. С учетом действующего законодательства и нормативных документов даны рекомендации по проектированию отдельных частей проекта планировки территории, по проектированию структурных элементов в населенном пункте.

Раздел 1. Планировка территории. Основные понятия, порядок и содержание разработки и утверждения документации по планировке территории

Основные положения

К градостроительной документации о планировании развития территорий относятся документация территориального планирования, документация по планировке территории и документация градостроительного зонирования. Документация территориального планирования включает схемы территориального планирования Российской Федерации, схемы территориального планирования субъектов Российской Федерации, схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы городских и сельских поселений и генеральные планы городских округов.

К документации по планировке территории относятся: проекты планировки территории, проекты межевания территории и градостроительные планов земельных участков. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. Разработанные материалы проекта планировки являются основой для осуществления последующих стадий планирования территорий – проектов межевания, проектов планировки отдельных кварталов, микрорайонов и градостроительных планов земельных участков. Проект планировки территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территории в соответствии с заложенными в Генеральном плане и Правилах землепользования и застройки принципами, установленными в них элементами планировочной структуры и градостроительными регламентами.

Документация по планировке территорий является основанием либо учитывается при принятии следующих управленческих решений:

· образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства;

· межевании объектов землеустройства и постановке земельных участков на государственный кадастровый учёт;

· резервировании и изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд;

· подготовке карты градостроительного зонирования и установлении градостроительных регламентов в составе правил землепользования и застройки;

· разработке архитектурно-строительной проектной документации;

· при выдаче разрешений на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) объектов капитального строительства.

Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий и градостроительных планов земельных участков.

Таким образом, проект планировки территории – это важный градостроительный документ, разработка которого представляет собой многофакторную задачу. Основной целью разработки проекта планировки является планирование территории с учетом тех функций и параметров, которые отвечают за гармоничное развитие среды проживания человека, его отдыха и производственной деятельности. Как правило, для территории сельских поселений и малых населенных пунктов с численностью населения до пятидесяти тысяч человек проекты планировки разрабатываются в составе генеральных планов как единый документ. В проектах планировки заложен принцип, являющийся главным при осуществлении градостроительной деятельности любого уровня, - создание безопасной, благоприятной для жизни, комфортной и эстетически привлекательной жилой среды, обеспечение рационального использования территориальных ресурсов в интересах настоящего и будущих поколений.

Документация по планировке территории - это градостроительная документация, которая определяет планировочную структуру, зонирование территории, инженерное обеспечение, развитие застройки, культурно-бытовое и транспортное обслуживание и регламентируется Федеральным законом № 190-ФЗ от 29 декабря 2004г. «Градостроительный кодекс российской федерации».

Проект планировки территории – это документ, который является основой устойчивого и стабильного развития микрорайона, квартала и любого другого территориально отделённого участка. Проект планировки позволяет придерживаться нормативов, которые применяются к границам земельных участков, отведённых под строительство.

 

1.2 Цели и задачи подготовки проекта планировки территории

Целью подготовки документации по планировке территории является выделение элементов планировочной структуры, установление параметров их развития. Проект планировки территории является основой для разработки проекта межевания территорий. Документация по планировке территории является основанием для последующей подготовки проектной документации и осуществления строительства. Проект планировки территории - градостроительная документация, разрабатываемая для частей территорий поселений. Подготовка проекта планировки территории осуществляется в целях выделения элементов планировочной структуры, установления параметров их планируемого развития. В составе проекта планировки может разрабатываться проект межевания территорий. Проект планировки разрабатывается в соответствии с положениями территориального планирования, установленными в генеральном плане поселения, городского округа. Проект планировки разрабатывается на основании решения органов местного самоуправления.

Разработка документации по планировке территории осуществляется для обеспечения устойчивого развития территории, выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Проект планировки может понадобиться для того, чтобы обосновать предельно допустимые параметры для разрешённого строительства или видоизменение земельного участка. Существуют градостроительные регламенты, в соответствии с которыми должен осуществляться проект планировки. В обязательном порядке должны учитываться границы объектов культурного наследия, зоны с необычными территориальными условиями, а также требования, изложенные в нормативных технических документах.

Подготовка проекта планировки территории разрабатывается в соответствии с законодательными актами и нормативно-техническими документами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в сфере градостроительства.

1.3 Этапы разработки проектов планировки территории

Чтобы подготовить, согласовать и утвердить проект планировки (а так же проект межевания, если он входит в состав проекта планировки), необходимо пройти через следующие этапы:

1) Получить исходно-разрешительную документацию на подготовку проекта планировки;

2) Подготовить исходные данные для того, чтобы разработать проект планировки;

3) Разработать, а затем согласовать проект эскиза (чертежей) планировки участка;

4) Разработать документацию утверждаемой (основной) части планировки;

5) Подготовить материалы для того, чтобы обосновать проект планировки;

6) Разработать документацию, которой сопровождается проект межевания;

7) Согласовать, а затем в установленном порядке утвердить проектную документацию.

Разработанный проект планировки территории необходимо согласовывать со следующими инстанциями:

• Администрация муниципального образования

• Главный архитектор муниципального образования

• Инженерные службы

• Орган государственной власти по охране и использованию объектов культурного наследия (при необходимости)

• Орган государственной власти по охране и природопользованию (при необходимости)

Задание на проектирование проектов планировки должно содержать: ссылку на официальный документ, являющийся основанием для выполнения проектных работ; сведения о величине территории и численности населения; сроки выдачи заказчиком исходных данных; срок окончания проектирования; порядок согласования и утверждения проекта. К разработке задания на проектирование по желанию заказчика могут быть привлечены проектировщики.

Согласование проекта планировки территории Заказчик выполняет самостоятельно в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации. Исполнитель может взять на себя обязательства по согласованию разработанной проектной документации только в рамках дополнительного договора.

Утвержденный проект планировки является основой для выноса в натуру (на местность) красных линий, линий регулирования застройки, границ земельных участков, установления публичных сервитутов (при разработке проекта межевания территорий в составе проекта планировки). Проект планировки учитывается при разработке инвестиционно-градостроительных паспортов территорий и объектов. На основе проекта планировки разрабатываются проекты межевания территорий, проектная документация на строительство отдельных объектов капитального строительства и градостроительных комплексов.

1.4 Составные части проекта планировки территории и их содержание

Проект планировки включает в себя ОСНОВНУЮ (утверждаемую) часть и материалы, необходимые для её обоснования.

Основная часть проекта планировки территории включает в себя:

· графическую часть (чертеж планировки территории);

· текстовую часть (положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории).

Графические материалы Основной, утверждаемой части проекта планировки разрабатываются в масштабе 1:2000 или 1:1000 (с точностью масштаба 1: 500) и включают:

· схему планировочной организации территории в границах проектирования;

· чертеж планировки территории (основной чертеж);

· схему организации транспорта и улично-дорожной сети;

· схему размещения инженерных сетей и сооружений.

На схеме планировочной организации территории показываются границы элементов планировочной организации территории: планировочных районов; планировочных микрорайонов; планировочных кварталов.

На чертеже планировки территории (основном чертеже) должны быть показаны элементы сохраняемой застройки всех видов, сохраняемые участки природного ландшафта и проектные решения по:

· действующим и проектируемым красным линиям, линиям регулирования застройки и другим линиям градостроительного регулирования;

· функциональному использованию территории с выделением территорий зеленых насаждений и элементов благоустройства;

· архитектурно-планировочному и объемно-пространственному решению застройки (если это определено заданием);

· развитию улично-дорожной сети, транспортным сооружениям, сооружениям и коммуникациям инженерного оборудования, а также характеристикам и параметрам систем инженерного оборудования, необходимых для обеспечения застройки, иных характеристик и параметров планируемого строительного освоения и реконструкции территорий.

При разработке проекта межевания территорий в составе проекта планировки на основном чертеже показываются границы проектируемых и сохраняемых земельных участков, ограничений их использования, в том числе:

1. границы зон действия публичных сервитутов, установление которых обусловлено наличием инженерно-технических коммуникаций, необходимостью обеспечения проезда, прохода, установления иных ограничений;

2. границы зон ограничений вокруг охраняемых объектов, а также вокруг объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду;

3. границы земельных участков, которые планируется изъять, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд либо зарезервировать с последующим изъятием, в том числе путем выкупа, а также границам земельных участков, определяемых для государственных или муниципальных нужд без резервирования и изъятия, в том числе путем выкупа, расположенных в составе земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

4. границы земельных участков, которые планируется предоставить физическим или юридическим лицам при межевании свободных от застройки территорий (муниципальный резервный фонд);

5. границы земельных участков на территориях застройки, не разделенных на земельные участки;

6. границы земельных участков в существующей застройке, которые планируется изменить путем объединения земельных участков и установления границ новых земельных участков - в случаях реконструкции.

На основном чертеже должны быть выделены зоны первоочередного инвестиционного развития.

На схеме организации транспорта и улично-дорожной сети показываются: классификация дорог и улиц; организация движения транспорта на сложных транспортных узлах с пересечением движения в разных уровнях; хозяйственные проезды и скотопрогоны; сооружения и устройства для хранения и обслуживания транспортных средств (в том числе подземные); остановочные пункты всех видов общественного транспорта; транспортные сооружения (эстакады, путепроводы, мосты, тоннели, пешеходные переходы); основные пути пешеходного движения.

На схеме размещения инженерных сетей и сооружений показываются: существующие сохраняемые, реконструируемые, ликвидируемые и проектируемые трассы внемикрорайонных сетей и сооружений водопровода, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, телевидения, радио и телефона, места присоединения этих сетей к городским магистральным линиям и сооружениям; размещение пунктов управления системами инженерного оборудования; существующие и проектируемые крупные подземные сооружения.

Текстовая часть Основной части проекта содержит Положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения включают сведения о зонах размещения объектов капитального строительства и их видах, красных линиях и линиях регулирования застройки. Положения о характеристиках планируемого развития территории включают сведения о плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно- технического обеспечения, необходимых для развития территории, в том числе:

· поперечные профили улиц и магистралей;

· параметры улиц, проездов, пешеходных зон, сооружений и коммуникаций транспорта (включая места хранения автотранспорта);

· параметры инженерной и социальной инфраструктур и благоустройства территорий;

· границы земельных участков и предложения по установлению публичных сервитутов (при разработке проектов межевания в составе проектов планировки);

· плотность и параметры застройки;

· размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения;

· территории общего пользования;

· меры по защите территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и мероприятия по гражданской обороне;

· иные положения, устанавливаемые заданием на разработку проекта планировки.

Документы, обосновывающие проект планировки (материалы по обоснованию проекта планировки), содержат пояснительную записку и графические материалы.

Материалы по обоснованию проекта планировки территории в графической форме разрабатываются в масштабе 1:2000 или 1:1000 и включают:

· схему расположения проектируемой территории в системе планировочной организации территории поселения, городского округа, муниципального района (М 1:10000 - М 1:5000);

· схему использования и состояния территории в период подготовки проекта планировки территории (опорный план);

· схему организации улично-дорожной сети и схему движения транспорта на соответствующей территории;

· разбивочный чертёж красных линий (М 1:1000 - М 1:500);

· схему границ территорий объектов культурного наследия;

· схему границ зон с особыми условиями использования территорий;

· схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;

· эскизные предложения по объёмно-планировочному решению (если это предусмотрено заданием);

· иные материалы в графической форме для обоснования положений по планировке территории.

Состав и масштаб графических материалов по обоснованию проектных решений по планировке территории может быть уточнён в задании на проектирование.

На схеме расположения проектируемой территории в системе планировочной организации территории населенного пункта, поселения, городского округа, муниципального района показываются границы проектируемой территории, зоны различного функционального назначения в соответствии с генеральным планом поселения, городского округа, основные планировочные и транспортно-коммуникационные связи.

На плане современного использования территории (опорном плане) показываются: существующая застройка с характеристикой зданий и сооружений по назначению, этажности и капитальности; границы землевладений и землепользований; планировочные ограничения, границы охраняемых территорий; источники загрязнения среды и санитарно-защитные зоны; уличная сеть с указанием типов покрытия проезжих частей; транспортные сооружения; сооружения и коммуникации инженерной инфраструктуры; границы земельных участков предоставленные под все виды строительства и благоустройства; существующие и проектируемые красные линии, линии регулирования застройки.

Разбивочный чертеж красных линий выполняется с учетом положений «Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации» (РДС 30-201-98, Москва, 1998). При разработке проекта с применением геоинформационных технологий, а также, учитывая, что используется данный проект также с применением современных технологий (подготовка градостроительного плана, формирование земельных участков), процесс подготовки разбивочного чертежа может быть существенно упрощён за счет выполнения работ по координатному описанию красных линий автоматизированным способом.

На схеме границ территорий объектов культурного наследия показываются границы территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий вновь выявленных объектов культурного наследия, на основе предоставленных заказчиком данных.

На схеме границ зон с особыми условиями использованиятерриторий зоны с особыми условиями использования отображаются на основании представленных утвержденных проектов зон (ответственными за разработку и утверждение границ зон с особыми условиями использования являются территориальные подразделения федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации). В случае если границы предполагаемых зон с особыми условиями использования не установлены (не определены соответствующим проектом) в проекте планировки границы этих зон отображаются в соответствии с законодательными и другими нормативными документами.

На схеме вертикальной планировки и инженерной подготовки территории показываются: существующие и проектные отметки по осям проезжих частей в местах пересечения улиц и проездов, в местах перелома продольного профиля, проектные продольные уклоны; проектируемые мероприятия по инженерной подготовке территорий (организация отвода поверхностных вод); сооружения инженерной защиты территории от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

При разработке проектов планировки для сложных в градостроительном отношении территорий в составе проекта планировки в соответствии с заданием на проектирование либо по инициативе разработчика могут выполняться эскиз застройки территории, макеты планировки и застройки, в том числе в электронном виде (Приложение 2).

Текстовая часть материалов по обоснованию проекта планировки - Пояснительная записка - содержит описание и обоснование положений, касающихся:

· определения параметров планируемого социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории;

· защиты территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, проведения мероприятий по гражданской обороне и обеспечению пожарной безопасности;

· иных вопросов планировки территории.

Пояснительная записка должна содержать данные об эколого- градостроительной ситуации и природно-климатических условиях, существующем использовании территории, состоянии фонда жилых и общественных зданий, памятников истории и культуры, инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства территории; обоснования проектных архитектурно-планировочных решений, развития инженерной и транспортной инфраструктур; предложения по организации социального и культурно-бытового обслуживания населения; предложения по режиму использования зон охраны памятников истории и культуры, последовательности осуществления мероприятий, предусмотренных проектом; основные технико-экономические показатели и иные обоснования проектных решений.

 

1.5 Особенности разработки проектов планировки территории

В зависимости от типа муниципального образования заданием на разработку проектов планировки определяются оптимальные размеры территории, по отношению к которой разрабатываются проекты планировки (минимальный, максимальный):

· территория населенного пункта;

· территория планировочного района либо другого крупного планировочного элемента;

· территория планировочного района или микрорайона (с выделением в структуре микрорайона планировочных кварталов).

Проекты планировки разрабатываются на территории, в составе которых выделены следующие виды функциональных зон:

· жилые зоны;

· общественно - деловые зоны;

· производственные зоны;

· зоны транспортной инфраструктуры;

· зоны инженерной инфраструктуры;

· рекреационные зоны;

· зоны специального назначения;

· иные функциональные зоны.

Состав проекта планировки может корректироваться в зависимости от вида функциональной зоны в задании на проектирование.

К особенностям разработки проектов планировки территорий жилых зон, предназначенных для строительства, относится обязательность разработки проектов межевания и, соответственно, проектов градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке в составе проектов планировки.

Проект планировки жилых территорий может устанавливать границы кварталов или градостроительных комплексов без размещения конкретных объектов капитального строительства в пределах выделенных планировочных элементов в случае, если планируется предоставлять эти территории для комплексного освоения. В этих случаях должны быть установлены красные линии планировочных кварталов, определены границы укрупнённых земельных участков и подготовлены градостроительные планы на земельные участки в границах красных линий кварталов или градостроительных комплексов. После разработки проектной документации могут разрабатываться проекты межевания на территории кварталов или градостроительных комплексов, готовиться соответствующие градостроительные планы и формироваться более мелкие земельные участки. Как правило, в составе проектов планировки территорий жилых зон, подлежащих застройке либо реконструкции, разрабатывается архитектурно-планировочное предложение, включающее эскизные варианты по застройке территориальных зон.

К особенностям проектов планировки производственных зон относятся установление красных линий планировочных элементов, определение характеристик объектов общественно-делового назначения в границах соответствующих элементов планировочной структуры, определение разрешенных видов (по отраслевому признаку) производственных объектов и их характеристики в соответствии со СНиП ІІ-89-80 «Генеральные планы промышленных предприятий». Архитектурно-планировочное решение развития производственной зоны, как правило, не разрабатывается, но при необходимости требование о его разработке может быть установлено заданием на проектирование.

Как правило, в составе проектов планировки производственных зон, подлежащих застройке, должны разрабатываться проекты межевания и градостроительные планы на укрупнённые земельные участки, деление которых может осуществляться после уточнения назначения территории и разработки проектной документации с учётом технологических и технических требований.

Проекты планировки общественно-деловых зон, в составе материалов по обоснованию должны содержать вариантные предложения по архитектурно - планировочному решению и пространственной организации территории.

К методическим особенностям разработки проектов планировки зон транспортной и инженерной инфраструктуры следует отнести необходимость учёта определения красных линий, установленного ГрадК РФ.

В соответствии со статьей 1 ГрадК РФ «красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты)». Приведённая норма указывает на то, что формирование границ земельных участков линейных сооружений инженерной и транспортной инфраструктуры, а также выдача разрешений на их строительство не может осуществиться без подготовки на указанные земельные участки градостроительных планов.

Отсюда следует:

· обязательность разработки комплексного проекта планировки территории, включающего проект межевания и проекты соответствующих градостроительных планов земельных участков;

· обязательность согласования заинтересованными лицами выделения соответствующих зон инженерной или транспортной инфраструктуры в составе схем территориального планирования муниципальных районов (если объекты планировки расположены в границах межселенных территорий);

· определение индивидуального состава и содержания материалов проекта планировки (например, основной чертёж планировки территории зоны транспортной инфраструктуры, разрабатываемый для целей формирования земельного участка под строительство автомобильной дороги от населенного пункта «А» до объекта нефтегазового комплекса «Б», должен включать информацию о красных линиях и основных характеристиках планируемой к строительству дороги).

Проекты планировки рекреационных зон, как правило, должны содержать предложения по благоустройству, озеленению и архитектурно- планировочному решению. В составе проектов планировки рекреационных зон могут быть минимизированы или исключены в соответствии с заданием на проектирование некоторые разделы (отдельные направления инженерного обеспечения, мероприятия по защите территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, по гражданской обороне и обеспечению пожарной безопасности и т.д.).

В зависимости от вида градостроительного освоения территории (новое комплексное строительство; реконструкция территорий сложившейся застройки; выборочное строительство отдельных объектов за счёт уплотнения существующей застройки; регенерация частной индивидуальной застройки) проекты планировки также могут отличаться по своему составу.

Для целей нового комплексного строительства проект планировки разрабатывается исключительно на основании решений генерального плана поселения, городского округа. Конкретный состав проекта должен уточняться заданием на проектирование.

Особенности разработки проектов планировки по отношению к реконструируемым территориям заключаются в более сложном процессе сбора и составе исходных данных, а также необходимости учитывать интересы собственников объектов недвижимости, расположенных в пределах проектируемой территории. В случае если на проектируемой территории расположены объекты, отнесенные к памятникам истории и культуры, проект планировки должен разрабатываться с учетом границ территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий вновь выявленных объектов культурного наследия.

Для целей выборочного строительства отдельных объектов застройки, регенерация частной индивидуальной застройки) проект планировки может разрабатываться в минимальном объеме. Например, по отношению к территории со сложившейся застройкой, функциональное использование и строительные параметры которой соответствуют генеральному плану, проект планировки должен разрабатываться в следующем составе: анализ существующей ситуации, определение предельных параметров строительства и реконструкции, установление красных линий и других линий градостроительного регулирования. Наиболее предпочтительно в таких случаях разрабатывать комплексный проект документации по планировке территории, так как целью разработки проектов планировки таких территорий может быть:

· формирование застроенных земельных участков;

· выявление дополнительных земельных участков, подлежащих застройке;

· определение разрешенных видов использования земельных участков и параметров их строительного освоения.

В случае если фактические виды использования территории, а также плотность застройки соответствуют нормативной, либо превышают её, разработка разделов, связанных с архитектурно-планировочным решением, организацией транспорта и инженерным обеспечением нецелесообразна. В этом случае проект планировки будет содержать:

· чертёж планировки (план красных линий);

· положение о размещении объектов капитального строительства основываясь на современном состоянии, прописываются возможности реконструкции, перепрофилирования, строительства отдельных объектов, повышения качества благоустройства; как правило, это касается увеличения мест временного и постоянного хранения автомобильного транспорта, даже за счет сноса ветхой или иной некондиционной застройки).

При определении состава проектов планировки и технологий их разработки учитываются обеспеченность территории градостроительной документацией и её состояние:

· действующая документация территориального планирования (схема территориального планирования муниципального района, генеральный план поселения, городского округа, правила землепользования и застройки), разработанная на основании ГрадКРФ 2004 года в электронном виде с применением ГИС – технологий в системе единых справочников и классификаторов;

· действующий генеральный план поселения, городского округа и правила землепользования и застройки, разработанные на основании ГрадК РФ 1998 года в электронном виде с использованием различных программных продуктов без единого системного подхода;

· генеральный план поселения, городского округа отсутствует, либо он сильно устарел и может быть использован только в качестве вспомогательного материала.

В зависимости от качества существующей градостроительной документации в задании на разработку проектов планировки устанавливаются технические требования к форме представления проекта заказчику (применение конкретного программного продукта либо требования к его возможностям, применение либо создание справочников и классификаторов, определяющих состав электронных градостроительных данных и т. д.).

Проект межевания территории

Проект межевания территории разрабатывается для застроенных и подлежащих застройке территорий в границах установленных проектами планировки красных линий.

Проект межевания территорий разрабатывается уполномоченными органами местного самоуправления или по заявкам собственников, владельцев, пользователей объектов недвижимости с целью обоснования оптимальных размеров и границ земельных участков.

Проекты межевания территорий могут разрабатываться в составе проектов планировки частей территорий поселений, городских округов (микрорайонов, кварталов и других элементов планировочной структуры поселений, городских округов).

При разработке проекта межевания территории должно быть обеспечено соблюдение следующих требований:

· границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от установленного функционального назначения и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, проходы к ним;

· границы существующих земельных участков при разработке проекта межевания не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных или муниципальных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и местных градостроительных нормативов.

Если в процессе межевания территорий выявляются территории, размеры которых превышают установленные градостроительные нормативы, такие территории выделяются для строительства объектов недвижимости при условии соответствия образовавшегося земельного участка градостроительному регламенту. На территориях, подлежащих застройке, размеры земельных участков определяются в соответствии с действующими градостроительными нормативами, нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами, установленными правилами землепользования и застройки (в случае их наличия). В случае если размеры ранее предоставленного земельного участка меньше размеров, установленных градостроительными нормативами или нормативным правовым актом органа местного самоуправления, то в процессе проектирования размеры данного участка могут быть увеличены до нормативных размеров при наличии свободных земель.

При разработке проекта межевания жилых территорий в границы земельных участков могут включаться территории под зданиями и сооружениями; проездов, пешеходных дорог и проходов к зданиям и сооружениям; открытых площадок для временного хранения автомобилей; придомовых зеленых насаждений, площадок для отдыха и игр детей; хозяйственных площадок; физкультурных площадок; резервных территорий. Если в границы земельного участка, на котором расположен жилой дом, невозможно включить объекты благоустройства (хозяйственные, игровые и спортивные площадки и т.д.) по причине их функциональной принадлежности одновременно к нескольким жилым домам, допускается формирование земельного участка в границах, обеспечивающих условия эксплуатации жилого дома как объекта недвижимости. В таких случаях предлагается формирование отдельного земельного участка, на котором расположены объекты благоустройства, обеспечивающие нормативные условия эксплуатации всех объектов жилого назначения, для которых рассматриваемая территория была благоустроена. Этот земельный участок формируется в качестве объекта муниципальной собственности и может быть предоставлен в аренду управляющей компании, обеспечивающей коммунальное обслуживание жилых домов с условием обеспечения беспрепятственного доступа неограниченного круга лиц.

Для территориальных зон промышленной и коммунально-складской застройки границы земельных участков предприятий и иных объектов определяются с учетом технологии производства, грузооборота и других характеристик существующих и размещаемых объектов, исходя из минимально допустимых размеров земельных участков и нормативной плотности застройки площадок предприятий. При значительном превышении нормативного размера земельного участка, занимаемого отдельным предприятием, при установлении его границ размер занимаемого участка может быть уменьшен до нормативного размера при соответствующем обосновании.

При установлении размеров и границ земельных участков в зонах исторической застройки учитываются исторические границы домовладений, определяемые на основе архивных данных, историко-архитектурных опорных планов и проектов зон охраны памятников истории и культуры.

Для сложившихся и вновь формируемых объектов недвижимости, находящихся в собственности нескольких организаций, выделяется единый земельный участок, размер и границы которого устанавливаются в соответствии с основным функциональным назначением объекта.

При разработке проекта межевания территории уточняются публичные сервитуты, в соответствии с которыми землепользователи обязаны обеспечить безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры); возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей.

Проекты межевания территорий разрабатываются в форме графических материалов.

Текстовые материалы не оформляются, так как все необходимые обоснования проектных решений по планировке территорий входят в состав проекта планировки, на основании которого разрабатывается проект межевания. Все необходимые требования к использованию земельного участка вписываются в градостроительный план земельного участка.

Графические материалы выполняются в масштабе 1:500 - 1:2000 (точность графических материалов должна соответствовать точности масштаба ведения кадастра объектов недвижимости в данном муниципальном образовании) и представляют собой проект межевания территории, на котором указываются: красные линии, границы земельных участков, контуры зданий и сооружений, существующие и проектируемые территории общего пользования, линии застройки, публичные сервитуты, в обоснованных случаях также показываются минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

В составе графических материалов проекта межевания территории первоочередного инвестиционного освоения, как правило, подготавливаются проекты градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке. В соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» проект межевания и градостроительный план земельного участка (в его составе) является основанием для подготовки межевого плана и, соответственно, государственного кадастрового учёта земельного участка.

Примеры чертежей основной части проектов планировки и межевания территорий приведены в Приложении 1.