Подготовительные вопросы заказчик решает обычно самостоятельно до приглашения технолога

В первую очередь делается выбор участка для будущего ГЛК, разрабатывается предварительное техническое задание и сбор исходных данных. Для выполнения проектно-технологических работ заказчику потребуется нанимать подрядные организации. Начиная с предпроектной стадии – технологическую организацию, начиная с проектной (а иногда и с предпроектной, при выборе архитектурных и некоторых инженерных решений) – проектную организацию. Любая проектно-технологическая работа стоит денег. Поэтому заказчику необходимо правильно выбрать момент заключения договоров на эти работы. Конечно, чем раньше пригласить технолога, тем лучше, но и дороже. Большую часть исходных данных заказчику выгоднее собрать самому. Здесь могут быть два случая:

1). Если участок еще не выбран. Бывает и так. Направление инвестиций определено – создание ГЛК. Регион создания – тоже. Однако конкретный участок может быть выбран из нескольких возможных. В этом случае, обычно, выбору участка предшествует выбор заказчиком технологической организации. На этой стадии заключение договора возможно, но не обязательно. Дело в том, что все серьезные российские технологические организации бесплатно оказывают помощь заказчику в выборе участка. Максимум, что может потребоваться оплатить заказчику – накладные расходы (проезд специалистов до региона, проживание, местный транспорт). Таким образом, заказчик может начать собирать исходные данные по конкретному участку, получив заключение технолога, но не имея с ним подписанного договора.

2). Если участок выбран. Этот случай не требует предварительного выбора технолога и тем более – заключения с ним договора. Если участок, по каким-либо причинам, определен заранее, заказчик может самостоятельно приступать к сбору исходных данных до приглашения технолога. Приведем, в самом общем виде, перечень исходных данных, которые могут потребоваться для предпроектной проработки ГЛК.

Основные материалы:
- Топографическая карта зоны строительства в масштабе 1:500 или 1:1000 в электронном векторном виде в формате файла DWG или DXF с указанием расположения всех существующих на участке водоемов, коммуникаций, зданий и сооружений и границ участка. Для больших территорий, в зонах, не имеющих коммуникаций, зданий и сооружений допускается представление Заказчиком карты в два этапа. Первый этап – карта масштаба 1:25000 в вышеуказанном формате с нанесенными границами участка (участков). Второй этап – электронная карта в том же формате масштаба 1:500 или 1:1000 только для участков, определяемых технологом после выноса в натуру геодезистами заказчика (под надзором специалистов технолога) трасс, нанесенных технологом на карту масштаба 1:25000, и предварительного зонирования. Возможна оцифровка бумажных карт заказчика специалистами технолога.

- Описания и техническая документация на все здания и сооружения, имеющиеся на участке (здания, включая поэтажные планировки, мощности и трассировки инженерных сетей, предназначенных для внутреннего использования, типы, места расположения и производительность подъемников, предварительно выделенные мощности, и т.п.), если эти объекты войдут в состав реконструируемого / создаваемого ГЛК.

- Данные по существующим возможностям и перспективам подключения к внешним инженерным сетям(газ, водопровод, канализация, электричество, линии передачи информации).

- Экологические требования (в т. ч. водоохранные зоны с прибрежными полосами, санитарные зоны и т.п.) и планировочные ограничения (обременения) прочего характера (археологические и архитектурные памятники и т.п.).

- Сведения по лавиноопасным зонам.

- Пожелания заказчика, если они есть, по составу и характеристикам комплекса.

При более глубокой проработке могут потребоваться дополнительные материалы, такие как климатические данные по количеству осадков, температурам, ветровым характеристикам, гидрографические и геологические данные.

Для оценки потенциала комплекса и социально-экономических аспектов его создания желательно также собрать следующую информацию:

- Статистические данные (описание прилегающих населенных пунктов, численность населения, демографическая ситуация),
- Сведения о существующем транспортном сообщении с объектом и перспективах его развития: характеристика дорог, проездов, близость аэропортов, наличие ж/д и водного сообщения.

Если какие-либо из вышеперечисленных данных на первом этапе отсутствуют, это не очень критично. Главное – получить отмеченные выше основные материалы. С другой стороны – чем больше исходных данных, тем глубже проработка материала еще на предпроектной стадии. При возникновении трудностей, по данному вопросу всегда можно бесплатно проконсультироваться у технологической организации.

После того, как выбран участок, получены исходные данные, определена технологическая организация, необходимо определиться с этапами разработки документации. Здесь также следует учитывать стоящие перед заказчиком цели.

Опишем два основных случая:

А. Случай, когда необходимо убедить инвесторов вложить деньги в создание ГЛК.

В зависимости от типа проекта (его соответствия группам инвесторов-заказчиков), компетентности привлекаемого инвестора и финансовых возможностей инициатора создания ГЛК (обычно выступающего в роли заказчика), возможны разные схемы разработки документации.

Хотелось бы предостеречь заказчика от одной ошибки, типичной именно для данного случая. Речь идет о недостаточной проработке заказчиком задания на разработку Мастер-плана. Это приводит к тому, что большинство иностранных, а зачастую и отечественных Мастер-планов страдают целым рядом недостатков, и способны произвести впечатление только на некомпетентных инвесторов, которых в России становится все меньше.

Для Мастер-планов, разработанных российскими фирмами на основе плохо конкретизированного задания, наиболее характерно отсутствие логической последовательности излагаемого материала, низкий уровень обоснованности предлагаемых решений, недостаточная глубина проработки вопросов и неполнота содержания.

К основным недостаткам, присущим иностранным Мастер-планам, относятся:

- избыточное количество аналитики, никак не используемой при дальнейшем проектировании (типичный пример – исследование освещенности трасс присутствует в каждом Мастер-плане, хотя практически никогда не используется ни при выборе трасс, ни при расчете системы искусственного оснежения, ни в других целях);

- большое количество общих рассуждений, не имеющих никакого прикладного значения, обычно занимает примерно треть материала;

- плохое знание российской специфики и нормативной документации, снижающее возможность прикладного использования материалов, как со строительной, так и с финансовой точки зрения;

- отсутствие или некачественная проработка предварительных расчетов инженерии ГЛК, снижающих достоверность оценки предстоящих вложений на его создание и эксплуатационных расходов.

На практике практически не встречалось ни одного случая, когда Мастер-план, заказанный у иностранных фирм, обеспечил бы проекту внешнее инвестирование без очень серьезной доработки российскими фирмами-технологами. Тем не менее, у нас почему-то принято считать такой документ гарантией успешного привлечения инвестора. С нашей точки зрения существуют всего две причины, по которым стоит заказывать такой Мастер-план. Первая – для поднятия престижа проекта, вторая – в надежде найти интересное нетривиальное концептуальное решение (надежда, к сожалению, оправдывается далеко не всегда).

На деле, компетентному инвестору, помимо уверенности в порядочности и профессионализме заказчика, необходим качественный, обоснованный по всем статьям Бизнес-план. Такой Бизнес-план основывается на технической предпроектной документации и будет тем достовернее, чем профессиональнее и глубже она выполнена.

В рассматриваемом случае предлагается следующий состав этой документации.

Для заказчиков-инвесторов второй и третьей группы необходим разработанный российской технологической организацией детальный эскизный проект (название может быть любое – Мастер-план, Концепция, Эскизный проект и т.п.), включающий разработку зонирования территории, схему планировочной организации, схемы потоков посетителей, схемы трасс и подъемников, расстановку средств безопасности, расчет основных планировочных, технико-экономических и эксплуатационных показателей, включая предварительную оценку потребности комплекса в электричестве, тепле, воде и т.п. По существу, это – разработанный технологами прототип проекта, выполненный с учетом российских норм.

В случае, когда у заказчика недостаточно средств, чтобы заказать полноценный эскизный проект, данная стадия может быть разбита им на две – заказ, за собственный счет, небольшого первичного концептуального плана ГЛК (с показом основных решений), с последующим получением от инвестора средств и изготовлением эскизного проекта.

На основании эскизного проекта прорабатывается возможность присоединения к внешним инженерным сетям и разрабатывается Бизнес-план.

Для заказчиков-инвесторов первой группы, заказывающих Мастер-план у иностранных технологов, этот Мастер-план играет роль дополнения к эскизному проекту, который все равно нужно заказывать в описанном выше объеме у российских технологов. В этом случае, чтобы от Мастер-плана был прок, целесообразно сначала разработать его, а уже потом, на его основе – эскизный проект. Это позволит учесть в разработке наиболее интересные решения Мастер-плана.

Б. Случай, когда источник финансирования определен (прежде всего при бюджетном финансировании). В данном случае, конечно, если перед заказчиком стоит именно задача создания полноценного ГЛК, а не более глобальная задача (что случается с заказчиками первой группы), все просто. Безо всяких промежуточных стадий у российской технологической фирмы заказывается полный эскизный проект, на его основе получаются технические условия, и разрабатывается Бизнес-план. Если есть свободные средства и желание поднять престиж проекта, можно сначала заказать и Мастер-план у иностранцев.

Дополнительным материалом, который может потребоваться заказчикам всех групп и в случае А, и в случае Б, может стать презентационный пакет. По существу, это – первичный материал, служащий для представления инвестиционного проекта руководящему персоналу компаний – потенциальных инвесторов, или широкому кругу лиц в рекламных целях .Обычно в презентационный пакет входит:

а) буклет (по содержанию и назначению его можно назвать «генеральским томом», включающим краткую историю проекта, информацию о заинтересованных сторонах и партнерах, описание участка, экологические аспекты, общую концепцию строительства (желательно с трехмерными видами), этапы создания, объемы и направления инвестиций, основные технико-экономические показатели и т.п.);

б) электронная презентация (сходного с буклетом содержания), предназначенная для публичного показа (по сравнению с буклетом презентация обычно дополняется видеоматериалами и анимацией создаваемого ГЛК);

в) макет ГЛК;

г) рекламные сувениры с атрибутикой создаваемого ГЛК (пакеты, наклейки, ручки, брелки, блокноты и т.п.)

Художественную часть презентационного пакета целесообразно заказывать в компаниях, специализирующихся на разработке презентационных материалов и фирменного стиля, однако содержательная часть и трехмерная модель ГЛК обычно создается либо силами, либо под контролем технологической компании.