Формы обязательной оценки

Содержание

Введение_____________________________________________________________________________4

1.Основные виды оценки_______________________________________________________________6

2.Формы обязательной оценки___________________________________________________________7

3.Принципы оценки объектов недвижимости_____________________________________________10

4.Этапы обследования_________________________________________________________________17

5.Пример оценки админиативного здания________________________________________________.29

Заключение__________________________________________________________________________33

Список использованных источников____________________________________________________ 36

 

 

 

Введение

Методические подходы, используемые при оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, соответствуют сложившимся и изложенным в международных стандартах оценки подходам, применяемым к оценке объектов, полностью законченных строительством.

При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов необходимо их классифицировать. Наиболее общей является классификация их с точки зрения возможностей выступать в качестве объектов доходной недвижимости. Действующие нормы проектирования предусматривают наличие зданий и сооружений производственного назначения, общественных зданий и сооружений, а также жилых зданий.

Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве объектов коммерческой недвижимости, т.е. они могут рассматриваться как объекты, способные приносить доход. Эти тины объектов недвижимости могут быть оценены с использованием затратного и доходного подходов. Специализированные здания и сооружения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений, могут оцениваться в основном затратным подходом.

Сравнительный подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке не завершенных строительством объектов, имеет крайне ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов.

Основные этапы определения рыночной стоимости зданий и сооружений, не завершенных строительством:

— ознакомление с объектом оценки и его идентификация;— осмотр и описание объекта;

— сбор и обобщение информации, необходимой для проведения оценки;

— расчет рыночной стоимости с использованием предусмотренных стандартами подходов.

Идентификация объектов. К особенностям не завершенных строительством объектов, требующим идентификации, относятся:

— определение отраслевой принадлежности объекта;

— классификация его с точки зрения отнесения к объектам специализированной или доходной недвижимости;

— наличие проектной документации и дата ее утверждения;

— площадь застройки;

— дата начала строительства;

— дата фактического прекращения строительства;

— идентификация конструктивной системы здания и сооружения;

— разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газо- снабжения и т.п.);

— степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам.

Сбор и получение информации. Наличие проектной документации, как правило, позволяет получить большую часть интересующих оценщика сведений об объекте.

Одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения и т.п. Как правило, выдаваемые для проектирования объектов техничес кие условия по их инженерному обеспечению имеют ограниченный срок действия (3—5 лет). Если в процессе сбора информации будет установлено, что срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены в расчетах.

Определение площади застройки необходимо в тех случаях, когда проектная документация по какой-либо причине отсутствует и оценщик не имеет возможности определить площадь (объем) не завершенного строительством здания иначе, чем произвести обмер геометрических размеров конструкций объекта, как правило, по их наружным габаритам.

Основные виды оценки

Анализ норм законодательства о техническом регулировании и комментируемого Закона позволяет говорить о двух основных видах оценки соответствия: обязательной и добровольной оценке соответствия, правила которых нашли отражения в ст. ст. 39 — 40 и 41 комментируемого Закона соответственно. Безусловно, в силу своего нормативного закрепления и императивного характера предписаний важное место среди видов оценки соответствия занимает обязательная оценка соответствия, ввиду чего правилам ее применения посвящены две статьи из комментируемой главы, критериями разграничения которых выступают периоды жизненного цикла зданий и сооружений:

a) оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки и утилизации (сноса) (комментируемая норма);

б) оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов эксплуатации (ст. 40 комментируемого Закона).

Согласно п. 3 ст. 7 ФЗ «О техническом регулировании» оценка соответствия может проводиться в различных формах: в форме государственного контроля (надзора), аккредитации, испытания, регистрации, подтверждения соответствия, приемки и ввода в эксплуатацию объекта, строительство которого закончено и в других формах. При этом в каждом отдельно взятом техническом регламенте должны содержаться конкретные формы оценки соответствия, позволяющие в полной мере и достоверно определить, соответствуют ли те или иные параметры и характеристики объекта технического регулирования требованиям конкретного технического регламента. В связи с этим в ч. 1 комментируемой нормы перечислены семь форм оценки соответствия, позволяющих, на взгляд законодателя, оценить характеристики зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки и утилизации (сноса) с точки зрения их безопасности применительно к требованиям комментируемого Закона. Изложенный в ч. 1 комментируемой нормы перечень форм обязательной оценки соответствия зданий и сооружений конкретизируется в последующих положениях рассматриваемой статьи (ч. ч. 2 — 8). При этом в положениях ч. ч. 2 — 5 устанавливаются общие правила осуществления конкретных форм оценки соответствия, а в ч. ч. 6 — 8 — сроки (периоды времени) их осуществления[http://narodirossii.ru/?p=3014].

Формы обязательной оценки

Первой формой обязательной оценки соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки и утилизации (сноса) является заявление о соответствии проектной документации требованиям рассматриваемого регламента, основные правила проведения которой закреплены в ч. 2 комментируемой статьи.

Комментируемая норма определяет, во-первых, субъекта, уполномоченного на проведение оценки соответствия зданий и сооружений, а во-вторых, как именно производится оценка соответствия проектной документации. Проектные работы могут выполняться различными архитектурно-проектными организациями, проектно-конструкторскими бюро и т.п. организациями и индивидуальными предпринимателями, которые организуют и координируют работы по подготовке проектной документации, несут ответственность за качество проектной документации и ее соответствие требованиям технических регламентов.

Субъектом, осуществляющим оценку соответствия проектной документации, согласно п. 5 ст. 48 ГрК РФ является либо застройщик, либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. В случае заключения договора между застройщиком (заказчиком) лицо, выполняющее подготовку проектной документации, выступает в качестве подрядчика на выполнение проектных работ, при этом подрядчик должен иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по организации подготовки проектной документации.

Кроме того, такое свидетельство должны иметь индивидуальные предприниматели и юридические лица, которые выполняют такие виды проектных работ, как работы по подготовке схемы планировочной организации земельного участка, в т.ч. по подготовке генерального плана земельного участка, схемы планировочной организации трассы линейного объекта, схемы планировочной организации полосы отвода линейного сооружения; работы по подготовке архитектурных решений, по подготовке конструктивных решений; по подготовке сведений о внутреннем инженерном оборудовании, внутренних сетях инженерно-технического обеспечения, о перечне инженерно-технических мероприятий; по подготовке сведений о наружных сетях инженерно-технического обеспечения, о перечне инженерно-технических мероприятий; по подготовке технологических решений, включая технологические решения жилых зданий и их комплексов, общественных зданий и сооружений и их комплексов, производственных зданий и сооружений и их комплексов, объектов транспортного назначения и их комплексов, гидротехнических сооружений и их комплексов, объектов сельскохозяйственного назначения и их комплексов, объектов специального назначения и их комплексов, объектов нефтегазового назначения и их комплексов, объектов сбора, обработки, хранения, переработки и утилизации отходов и их комплексов, объектов атомной энергетики и промышленности и их комплексов, объектов военной инфраструктуры и их комплексов, объектов очистных сооружений и их комплексов, объектов метрополитена и их комплексов; работы по разработке специальных разделов проектной документации; по подготовке проектов организации строительства, сносу и демонтажу зданий и сооружений, продлению срока эксплуатации и консервации; по подготовке проектов мероприятий по охране окружающей среды; по обеспечению пожарной безопасности; по обеспечению доступа маломобильных групп населения; по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений (раздел II Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержденного Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 N 624).

Таким образом, проводить проверку соответствия в указанной форме должны индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, выполняющее подготовку проектной документации. В частности, проведение оценки соответствия здания или сооружения в рассматриваемой форме может осуществляться в соответствии со СНиП 1.06.04-85 «Положение о главном инженере (главном архитекторе) проекта», утвержденными Постановлением Госстроя СССР от 28.06.1985 N 103, главным инженером (главным архитектором), на которого возлагается подтверждение в материалах проекта соответствующей записью, что проектно-сметная документация на строительство предприятий, зданий и сооружений разработана в соответствии с нормами, правилами, инструкциями и государственными стандартами (п. 2.2.15).

Ввиду того что подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, для осуществления оценки соответствия проектной документации проектировщику, согласно комментируемому пункту, необходимо составить в письменной форме заверение о том, что проектная документация разработана, во-первых, в соответствии с заданием на проектирование и, во-вторых, в соответствии с требованиями положений гл. 2 комментируемого Закона (см. комментарий к ней). Законодатель не устанавливает более конкретные требования к такому документу, как заверение. Исходя из Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию заверение является обязательной составляющей раздела 1 проектной документации «Пояснительная записка» (подп. «т» п. 10). Анализ комментируемой нормы и названного Положения позволяет сделать вывод, что данный документ должен иметь письменную форму и быть заверен подписью и печатью проектировщика. По содержанию заверение составляется в произвольной форме, но при этом в тексте заверения, как представляется, должны содержаться сведения о том, что проектная документация разработана в соответствии с градостроительным планом земельного участка, заданием на проектирование, градостроительным регламентом, документами об использовании земельного участка для строительства (в случае если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или в отношении его не устанавливается градостроительный регламент), техническими регламентами, в том числе устанавливающими требования по обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, и с соблюдением технических условий[http://narodirossii.ru/?p=3014].