Функции, виды и механизм ипотечного кредитования

 

Основные экономические функции ипотеки как инструмента орга­низации долгосрочного инвестиционно-строительного потока при воспроизводстве жилья на основе ипотечного кредитования — это:

- материально-стоимостная форма обеспечения кредитно-денеж­ных обязательств в экономических системах;

- вторичность по отношению к кредитно-денежным отношениям; ипотека не является самостоятельной экономической категорией;

- категория развития потребительского рынка по объектам долго­временного потребления и с высокой стоимостью;

- инструмент управления долговременными воспроизводственны­ми циклами потребления;

- фактор стабилизации экономических систем по синхронному развитию рынка потребительских товаров и услуг долговремен­ного типа и соответствующего ему кредитно-денежного финан­сового рынка;

- мобилизация финансовых ресурсов для инвестиционных целей воспроизводства и покупки различных типов объектов недвижи­мости, особое влияние на формирование долгосрочных потоков инвестиций;

- при приобретении жилья — средство изъятия накопленных де­ нежных средств у населения в долговременные ипотечноинвес­тиционные программы воспроизводства жилой недвижимости;

- современная институциональная категория воспроизводства жи­лой недвижимости, способствующая формированию ипотечноинвестиционных систем как обеспечивающей структуры реали­зации воспроизводственных функций;

- при приобретении жилья — средство уменьшения инфляционных процессов за счет связывания «лишних» денег у населения в дол­ госрочные жилищные программы;

- при приобретении жилья — стимулирование образования сред­ него класса как фактора социально-экономической стабильности общества и государства в целом;

- инструмент активизации деловой активности населения (залогодателя) и фактор развития кредитно-финансовой и инвестици­онно-строительной сфер;

- инициирование формирования мультипликативного рынка как реальных, так и фиктивных инвестиций за счет образования за­кладной как основы вторичного рынка капитала. Так, собствен­ник недвижимости, заинтересованный в привлечении как можно большего объема финансовых ресурсов на единицу оценочной стоимости заложенной недвижимости, может учредить ипотеч­ные права нескольких порядков, создавая такие инструменты фиктивного капитала, как первичные, вторичные и прочие закладные. Оценочная стоимость созданных таким образом ипо­течных прав может превысить оценочную стоимость недвижи­мости;

- обеспечение оборот имущественных прав в случаях, когда ис­пользование других инструментов оборота (например, купли-про­дажи) юридически невозможно и экономически неэффективно;

- инструмент взыскания невыполненных финансово-кредитных обязательств должника за счет изъятия заложенной недвижимо­сти в счет погашения долга;

- непрерывно действующая экономическая функция в стабильных экономических системах;

- инструмент взыскания невыполненных обязательств, имеющий дискретно-прерывистый характер действия;

- стимул повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью в целях обеспечения возврата кредитно-денеж­ных обязательств кредитору [4, с. 12].

Механизм ипотечного кредитования имеет следующий вид:

Заемщик обращается к продавцу жилья и выбирает подходящее жилье. Продавец подписывает с заемщиком соглашение о резервировании данной квартиры на согласованный сторонами срок (предварительный договор купли-продажи). Заемщик обращается к кредитору за получением ипотечного кредита на приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету документов предварительный договор купли-продажи. Кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов, которые призваны дать кредитору максимальную информацию о клиенте и в то же время максимально сократить процедуру оформления кредита. Кредитор проверяет кредитоспособность заемщика и при ее подтверждении между ними заключается кредитный договор. Порядок этих операций может быть изменен. Так, заемщик может вначале обратиться к кредитору, получить информацию о том, на какой размер кредита он может претендовать исходя из уровня его доходов, а затем подбирать себе жилье. Заемщик в процессе оформления ипотечного кредита осуществляет страхование закладываемого объекта недвижимости, а также жизни и трудоспособности. Кроме того, заемщик привлекает оценочную компанию для про- ведения оценки приобретаемого в кредит жилья. Экспертное заключение о стоимости должно быть приложено к пакету документов на получение кредита. Именно на основе этого заключения кредитор определяет размер выдаваемого кредита и первоначального взноса заемщика. Обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Необходимость страхования жизни и трудоспособности заемщика определяется кредитором. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор. Заемщик заключает договор купли-продажи квартиры с продавцом. Банк перечисляет на открытый заемщику счет кредитные средства. Заемщик вносит первоначальный взнос, и таким образом, полная стоимость квартиры по договору купли-продажи перечисляется продавцу (либо закладывается в банковскую ячейку до момента государственной регистрации перехода права собственности). Учреждение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует переход права собственности на квартиру и ее обременение залогом в силу закона. Факт обременения недвижимости залогом подтверждается закладной. Расходы по регистрации залога несет заемщик. При желании кредитор продает ипотечный кредит (уступает свои права по закладной) участнику вторичного ипотечного рынка — эмитенту ипотечных ценных бумаг. Таким образом кредитор возвращает свои средства, предоставленные на длительный срок в виде ипотечного кредита, сразу и может использовать их для выдачи новых кредитов. Выгодоприобретателем по переуступленному кредиту становится новый держатель закладной. А кредитор продолжает обслуживание проданного кредита, т.е. в установленные договором сроки взимание с заемщика всех положенных платежей в погашение суммы основного долга и процентов по нему, и перечисляет данные средства на счет нового держателя закладной. За обслуживание кредита кредитор получает комиссионное вознаграждение от держателя закладной. При наступлении несостоятельности заемщика возможно принудительное и добровольное обращение взыскания на заложенное имущество. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в Российской Федерации возможно во внесудебном и в судебном порядке. Однако при ипотеке жилой недвижимости обращение взыскания возможно только через суд с целью недопущения незаконного давления на заемщика со стороны кредитора. В случае наступления несостоятельности заемщика первичный кредитор продолжает перечислять на счет вторичного кредитора (держателя закладной) все предусмотренные кредитным договором вы- платы до момента продажи жилья, заложенного в обеспечение кредита. Окончательные расчеты между ними происходят после реализации объекта залога. Покупатель закладных (вторичный кредитор) формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого числа ипотечных кредитов. Он выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках. Вырученные от продажи ценных бумаг средства вторичный кредитор направляет на рефинансирование первичных кредиторов. После полной выплаты ипотечного кредита заемщик обращается в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о снятии обременения в виде залога с приобретенного на кредитные средства объекта недвижимости и подтверждающими документами. Орган государственной регистрации оформляет запись о снятии обременения.

Первичный рынок ипотечного кредитования (первичный рынок закладных) — сегмент общего кредитно-финансового рынка, непосредственно охватывающий деятельность банков и иных финансовых институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости. Первичный рынок состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков, которые приобретают недвижимость для собственного проживания или использования в коммерческой деятельности. Эти участники являются основными субъектами первичного ипотечного рынка. Основным инструментом, посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является закладная, оформляемая при подписании кредитного договора. По российскому законодательству закладная является именной не эмиссионной ценной бумагой, подлежащей государственной регистрации. В закладной необходимо указывать тот кредитный договор, в обеспечение обязательств по которому она выдана. Для оформления любой закладной применяется стандартная общая схема (рис. 1.2). Андеррайтинг (принятие решения о предоставлении кредита) включает сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика и последующее использование этой информации в принятии решения относительно предоставления кредита или отказа в его предоставлении.

 

Регистрация залога недвижимости

Андеррайтинг

Заявление клиента

Предоставление кредита, оформление закладной

Оценка недвижимости

		Обслуживание закладной банком

 

Рисунок 1.2 – Схема оформления закладной

 

Таким образом, принятию решения о предоставлении заемщику кредита под залог недвижимого имущества предшествует оценка платежеспособности заемщика, предполагающая анализ:

- имеющихся доходов;

- наличия иных кредитных обязательств и обязательных платежей;

- кредитной истории — оценки дисциплинированности по выполнению кредитных обязательств в прошлом.

Максимально допустимое соотношение между размером кредита и стоимостью недвижимости колеблется в пределах 70–80% от стоимости объекта приобретаемой недвижимости. Более высокое соотношение оценивается как высокорискованное и требует от банка формирования дополнительных резервов на возможные потери по ссудам. Для банка-кредитора выдача ипотечных кредитов заемщикам и формирование портфеля закладных является лишь одной из сторон обеспечения успешной деятельности на рынке ипотечного кредитования. Другой стороной является пополнение кредитных ресурсов, которые он смог бы предложить клиентам в виде кредитов.

Вторичный рынок ипотечного кредитования (вторичный рынок закладных) — это сегмент общего кредитно-финансового рынка, в котором происходит формирование совокупного портфеля ипотечной задолженности за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещение их среди инвесторов. В самом широком смысле вторичный рынок ипотечного кредитования (вторичный рынок закладных) охватывает процесс купли - продажи закладных, выпущенных на первичном рынке, т.е. при выдаче ипотечных кредитов. Главная экономическая задача вторичного рынка — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на первичном рынке. Вторичный рынок закладных выполняет также функцию перераспределения капитала от одних кредиторов к другим, из более богатых регионов в регионы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов. Основными субъектами вторичного рынка закладных являются:

- ипотечные банки и другие кредитно-финансовые учреждения, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов;

- компании-эмитенты (вторичные кредиторы), осуществляющие скупку первичных закладных у банков и эмиссию обеспеченных ими ценных бумаг;

- инвесторы в лице коммерческих банков, пенсионных и паевых инвестиционных фондов, страховых компаний, граждан и т.п., приобретающих у компаний-эмитентов ипотечные ценные бумаги за реальные деньги. Если мотивы выхода на вторичный рынок банка-кредитора очевидны (пополнение кредитного портфеля «живыми» деньгами и со- хранение за собой определенной маржи за обслуживание проданных кредитов), то менее очевидными на первый взгляд кажутся мотивы выхода на вторичный рынок вторичных кредиторов — покупателей закладных. Приобретение ими закладных за реальные деньги становится понятным только с учетом знания «правил игры», установленных законом, согласно которым объем эмиссии размещаемых ими ценных бумаг отдельных типов должен строго соответствовать общему объему имеющегося у них обеспечения по каждому виду закладных.

В общем виде вторичный рынок (в совокупности с первичным) рассмотрен на рис. 1.3.

			Кредитные деньги

 

 

 

Линии взаимосвязи

Денежные потоки

 

Рисунок 1.3 – Общая схема организации ипотечного кредитования

Эмитент ипотечных ценных бумаг обеспечивает свои экономические интересы, сохраняя за собой часть дохода, получаемого от заемщика в виде платы за кредит и удержанной банком-кредитором маржи, с одной стороны; и доходом, объявленным к получению инвесторами по ценным бумагам эмитента, — с другой.

В то же время, несмотря на наличие между заемщиком уже двух профессиональных посредников, удерживающих в свою пользу часть дохода от ипотечного кредитования, итоговый процент дохода, который предлагается держателям ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, остается относительно высоким и привлекательным для инвесторов. Дополнительным стимулом, побуждающим инвесторов приобретать ценные ипотечные бумаги, является их высокая надежность, ведь обеспечение по таким ценным бумагам двойное: как ипотечные кредиты, входящие в пул, так и объекты залога по ним. Вторичный рынок позволяет кредитору-залогодержателю продать закладные вторичному кредитору, обменять их на ценные бумаги, обеспеченные закладными, либо обменять их на стрипы. Остановимся на каждом инструменте. Стрипы позволяют разделить основную часть кредита и проценты с пула закладных в независимые ценные бумаги. Основная часть долга и проценты по кредиту разделяются и переходят различным держателям ценных бумаг в неравных пропорциях. Стрипы обеспечиваются ценными бумагами, однако они более восприимчивы к досрочному погашению и изменению процентной ставки. Компании-эмитенты выпускают ипотечные ценные бумаги в об- мен на пул закладных на основании заключенного соглашения, которое предполагает либо добровольную, либо принудительную по- ставку закладных. При принудительной поставке кредиты покупаются с учетом объявленного дохода, комиссионные по таким обязательствам обычно не платятся. По обязательству с принудительной поставкой необходимо передать ипотечные кредиты в определенный период времени. Обычно предлагаются 30-, 60-, 90-дневные обязательства с принудительной поставкой. [5, с. 177].