Тема № 5. Аренда. Общие положения (занятие первое)

Вопросы для дискуссионного обсуждения:

1. Понятие, признаки и элементы договора аренды. Виды договоров аренды. Отличие аренды от иных видов договоров о передаче имущества.

2. Содержание договора аренды: обязанности арендодателя, обязанности арендатора. Последствия их нарушения.

3. Судьба улучшений арендованного имущества.

4. Договор субаренды. Судьба договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды.

5. Прекращение договора аренды. Возобновление договора аренды по истечении срока его действия.

 

Дополнительные вопросы:

1. Раскройте содержание понятий «капитальный ремонт», «текущий ремонт».

2. Что понимается под «назначением вещи»?

3. Освобождает ли досрочный возврат имущества (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) по договору аренды арендатора от уплаты арендной платы?

 

Нормативные правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993;

2. Гражданский кодекс, часть вторая (ст. 606 – 631 и комментарии к ним) от 26.01.1996 № 15-ФЗ;

3. ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07. 2007 г. № 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016);

 

Судебная практика:

1. Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08;

2. Постановление Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;

3. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»;

4. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»;

5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»;

6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 №153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»

Учебная литература:

1. Белов В.А. Правовое регулирование договора аренды: анализ общего и специального законодательства в сфере арендных отношений// Актуальные проблемы российского права. 2014. № 10;

2. Белов В.А. О консенсуальности и реальности договора аренды//Право и экономика. 2015. № 3;

3. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., Статут, 2009. 778 с.;

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. Книга первая, изд. 3-е// М.И.Брагинский, В.В.Витрянский.-М.: Статут, 2011;

5. Гражданское право/ под ред. Ю.К. Толстого. Том 2. М., 2012;

6. Гражданское право: учебник в 3 т. Т. 2/ В.В. Безбах, Д.А. Белова, Т.В. Богачева [и др.]; отв. ред. В.П. Мозолин. – 2-е изд., перераб. и доп. – Москва: Проспект, 2016. - 986 с.;

7. Гражданское право: В 3 т. Том 2. Отв. ред. Ю. К. Толстой, Н. Ю. Рассказова. М.: Проспект, 2014. 924 с.;

8. Гражданско-правовые договоры: актуальные проблемы правового регулирования отдельных видов: монография / Под ред.: Кулаков В.В. - М.: Юрлитинформ, 2014. - 320 c.;

9. Максименко А.В.: Гражданско-правовое регулирование арендных отношений. - Белгород: ИПК НИУ БелГУ, 2011. – 78 с.;

Задачи

№1. МУ «Детский сад № 12 «Колокольчик» и ПАО «Металлург» заключили договор, поименованный ими как договор аренды, сроком на три года, в силу которого МУ «Детский сад» обязуется предоставить ПАО «Металлург» 20 мест для размещения детей работников. По истечении этого срока директор МУ «Детский сад» распорядилась прекратить прием детей работников ПАО «Металлург», мотивируя это тем, что имеется договоренность с другой организацией на более выгодных условиях оплаты. В ответ руководитель ПАО «Металлург» потребовал предоставить Обществу, как добросовестному арендатору право преимущественного заключения договора аренды на новый срок, а получив отказ, обратился с иском в суд.

Вопросы: Решите спор. Определите правовую природу заключенного договора. Что может выступать в качестве объекта аренды?

№2. ООО «Торговый комплекс на Черкасской» (арендодатель), обратилось в арбитражный суд с иском к ИП Чикиной Н.А. (арендатор) о взыскании 80360 руб. неосновательного обогащения за январь и февраль 2015 года. В суде установлено, что 01.09.2014 между ООО «ТК на Черкасской» (арендодатель) и ИП Чикиной Н.А. (арендатор) был подписан договор № 186 аренды торгового места № 11-П площадью 57, 4 кв. м в ООО «Торговый комплекс на Черкасской» на срок до 01.01.2015. По истечении указанного срока ИП Чикина Н.А. продолжала пользоваться арендуемой площадью, а арендатор не требовал ее освобождения. 12 февраля 2015 года директор ООО «Торговый комплекс на Черкасской» потребовал немедленного освобождения торговой площади, но получив отказ, обратился в суд. Возражая против иска, ИП Чикина заявила о несоблюдении арендатором процедуры, предусмотренной п. 2 ст. 610 ГК РФ, в ответ истец потребовал признать договор незаключенным в силу отсутствия предмета.

Вопросы: Решите спор. Что может выступать в качестве объекта аренды? Правильно ли определен объект аренды по условиям договора между участниками данного спора? При каких условиях договор аренды по истечении срока его действия считается возобновленным и на какой срок. Каков порядок его прекращения в этом случае?

№3. ПАО «Красный мак» (арендодатель) и ООО «Луч» (арендатор) заключили договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование арендатору за плату принадлежащее ему на праве собственности имущество. Договором аренды была предусмотрена возможность его расторжения по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при условии письменного уведомления арендатора не позднее, чем за пять календарных дней до предполагаемой даты расторжения в случае, если арендатор полностью или частично нарушает свои обязательства по договору.

В связи с неисполнением ООО «Луч» условий договора, ПАО «Красный мак» направило ему уведомление о досрочном расторжении договора. Предусмотренный договором порядок уведомления арендатора был соблюден. Однако, ООО «Луч» не согласилось с расторжением договора, так как, по его мнению, арендодатель не праве расторгать договор аренды в одностороннем порядке до предупреждения арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Вопросы: Решите спор. При каких условиях возможно одностороннее расторжение сторонами договора аренды? Каковы правовые последствия неисполнения арендодателем обязанности направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок?

№4. Между ПАО «Инновационные технологии» (арендодатель) и ООО «Дон» (арендатор) был заключен договор аренды агрегата по переработке бытовых отходов сроком на 3 года. По условиям договора аренды плата, исчисляемая за каждый день работы агрегата, не должна начисляться в зимний период, а также в период капитального ремонта агрегата. Через год арендатор перестал вносить арендную плату и заявил об отказе от договора, ссылаясь на повышение установленных законодательством требований по охране окружающей среды и вызванной этим невозможностью использовать арендованный агрегат. Арендодатель обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Вопросы: Подлежит ли иск удовлетворению? Имеются ли основания для прекращения договора по данному основанию?