Тема 5. Аренда (занятие третье)

Вопросы для дискуссионного обсуждения:

1. Договор аренды здания или сооружения: понятие, существенные условия, содержание договора.

2. Понятие договора аренды предприятий. Определение предмета договора. Содержание договора.

3. Понятие договора финансовой аренды (лизинга). Предмет лизинга. Участники лизинговой операции.

4. Права и обязанности сторон по договору финансовой аренды (лизингу).

5. Ответственность продавца имущества. Состав платежей, вносимых лизингополучателем за полученное имущество.

Дополнительные вопросы:

1. В чем отличие задания или сооружения от жилого и нежилого помещения?

2. В чем отличие исполнения договора аренды предприятия от исполнения договора продажи предприятия?

3. Каково соотношение Гражданского кодекса РФ, ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» при правовом регулировании правоотношений, возникающих из договора финансовой аренды (лизинга)?

Тема для доклада:

1. Защита публичного интереса при расторжении или изменении договора аренды предприятия

Нормативные правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993;

2. Гражданский кодекс, часть вторая (ст. 632 – 670 и комментарии к ним) от 26.01.1996 № 15-ФЗ;

3. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016);

4. ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 31.12.2014);

5. ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07. 2007 г. № 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016);

6. Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1991 № 2300-1 (ред. от 03.07.2016);

7. Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» (ред. от 24.12.2004);

8. Решение Симферопольского горсовета Республики Крым от 13.03.2015 «Об утверждении Положения о порядке управления и распоряжения имуществом муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым»;

9. Письмо Росреестра от 09.07.2012 № 14-3117/12 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

 

Судебная практика:

1. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»;
2. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»;
3. Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»;
4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»;
5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»;
7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»;
8. Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 ГК РФ»;
9. Определение Верховного Суда РФ от 09.12.2014 N 5-КГ14-91;
10. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 02.03.2010 № Ф09-1011/10-С5 по делу N А07-14783/2009;
11. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.03.2005 № Ф08-502/05;
12. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.03.2007 № Ф04-787/2007(31760-А27-24).

 

Учебная литература:

1. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., Статут, 2009. 778 с.;

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. Книга первая, изд. 3-е// М.И.Брагинский, В.В.Витрянский.-М.: Статут, 2011;

3. Вавилин Е.В. Осуществление прав и исполнение обязанностей по договору аренды транспортных средств. – «Волтерс Клувер», 2009 г.;

4. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут. 2001. 300 с.;

5. Газман В.Д. Финансовый лизинг: учебное пособие. М., 2003. Гл. 1,2;

6. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. (автор комментария – Гонгало Б. М.);

7. Гражданское право: учебник в 3 т. Т. 2/ В.В. Безбах, Д.А. Белова, Т.В. Богачева [и др.]; отв. ред. В.П. Мозолин. – 2-е изд., перераб. и доп. – Москва: Проспект, 2016. - 986 с.;

8. Гражданское право: В 3 т. Том 2. Отв. ред. Ю. К. Толстой, Н. Ю. Рассказова. М.: Проспект, 2014. 924 с.;

9. Гражданско-правовые договоры: актуальные проблемы правового регулирования отдельных видов: монография / Под ред.: Кулаков В.В. - М.: Юрлитинформ, 2014. - 320 c.;

10. Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М., 1997;

11. Харитонова Ю.С. Договор лизинга. Москва: «Юрайт – М»., 2002 г., 224 с.

 

Задачи:

№1. ИП Воропаев арендовал у ООО «Стальконструкция» нежилое помещение под офис в течение 5 лет. По окончании срока действия договора аренды ИП Воропаев помещение не освободил, рассчитывая на то, что договор автоматически продлится на неопределенный срок. Представители ООО «Стальконструкция», напротив, потребовали освободить помещение, заявив, что они намерены заключить новый договор с другим арендатором. Юрист Воропаева сообщил ему о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Однако представители ООО «Стальконструкция» отказали ИП Воропаеву в его требовании, так как он не сделал письменного уведомления о желании воспользоваться своим преимущественным правом до окончания срока действия договора аренды, и заключили договор аренды с новым арендатором.

Вопросы: Решите спор. Что такое право преимущественного заключения договора аренды на новый срок и при каких условиях арендатор может этим правом воспользоваться?

 

№2. ПАО «Красный мак» (арендодатель) и ООО «Луч» (арендатор) заключили договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование арендатору за плату принадлежащее ему на праве собственности имущество. Договором аренды была предусмотрена возможность его расторжения по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при условии письменного уведомления арендатора не позднее, чем за пять календарных дней до предполагаемой даты расторжения в случае, если арендатор полностью или частично нарушает свои обязательства по договору.

В связи с неисполнением ООО «Луч» условий договора, ПАО «Красный мак» направило ему уведомление о досрочном расторжении договора. Предусмотренный договором порядок уведомления арендатора был соблюден. Однако, ООО «Луч» не согласилось с расторжением договора, так как, по его мнению, арендодатель не праве расторгать договор аренды в одностороннем порядке до предупреждения арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Вопросы: Решите спор. При каких условиях возможно одностороннее расторжение сторонами договора аренды? Каковы правовые последствия неисполнения арендодателем обязанности направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок?

 

№3. ИП Микоян (арендатор) заключил договор аренды складских и офисных помещений с ООО «Полюс» (арендодатель). Часть указанных помещений ИП Микоян сдал в субаренду ООО «Траст» (субарендатор) сроком на 11 месяцев.

Субарендатор пользовался помещениями и вносил арендную плату в течение 5 месяцев, а затем передал помещения по акту приема-передачи ООО «Полюс». После чего ООО «Траст» обратилось в арбитражный суд с иском к ИП Микояну о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора субаренды помещений, о взыскании с него неосновательного обогащения в размере разницы между арендной платой, которую ИП Микоян платил ООО «Полюс» по договору аренды, и той платой, которую ООО «Траст» платило ИП Микояну по договору субаренды. Субарендатор заявил о том, что договор субаренды является ничтожным, так как ООО «Полюс» не давало письменного согласия ИП Микояну на сдачу имущества в субаренду.

ИП Микоян возражал против данного требования, ссылаясь на то, что в договоре аренды были предусмотрены условия, согласно которым продукция и иные доходы, полученные арендатором в результате использования арендованных площадей, в том числе в результате сдачи помещений в субаренду, являются его собственностью. Кроме того, ООО «Полюс» знало о сдаче помещений в субаренду, не возражало против этого и выставляло счета ИП Микояну на оплату коммунальных услуг с разбивкой по субарендаторам.

Вопросы: Решите спор. Каковы особенности отношений сторон по обязательствам, вытекающим из субаренды? При каких условиях арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду?

 

№4. Между ПАО «Инновационные технологии» (арендодатель) и ООО «Дон» (арендатор) был заключен договор аренды агрегата по переработке бытовых отходов сроком на 3 года. По условиям договора аренды плата, исчисляемая за каждый день работы агрегата, не должна начисляться в зимний период, а также в период капитального ремонта агрегата. Через год арендатор перестал вносить арендную плату и заявил об отказе от договора, ссылаясь на повышение установленных законодательством требований по охране окружающей среды и вызванной этим невозможностью использовать арендованный агрегат. Арендодатель обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Вопросы: Подлежит ли иск удовлетворению? Имеются ли основания для прекращения договора по данному основанию?

№5. Между ПАО «Промстроймонтаж» и ЖСК «Молодежный» был заключен договор аренды, в силу которого ПАО «Промстроймонтаж» (арендодатель) передает во временное владение и пользование ЖСК «Молодежный» (арендатор) экскаватор «CATO» сроком на 1 год. Через три месяца после заключения договора генеральный директор ПАО «Промстроймонтаж» выяснил, что ЖСК «Молодежный» экскаватором практически не пользуется и, более того, систематически предоставляет его в пользование другим организациям с целью извлечения прибыли.

Директор ПАО «Промстроймонтаж» поинтересовался у юрисконсульта своей организации, насколько действия ЖСК «Молодежный» соответствуют законодательству и какие санкции он может применить в его отношении?

Вопросы: Дайте обоснованный ответ. Определите природу заключенного договора. Может ли выступать в качестве объекта договора аренды транспортного средства без экипажа самодвижущийся механизм, функция которого не связана с перевозкой грузов и пассажиров?

№6. Департамент муниципального имущества Администрации города Симферополя Республики Крым передал в аренду нежилое помещение ООО «ДОРЗАПЧАСТЬ», оговорив, что в нем будет размещен продовольственный магазин. Через некоторое время обнаружилось, что торговое помещение используется как склад запчастей дорожной линии. Помещение не отапливается, сырое.

Департамент предъявил требование о расторжении договора, но ООО «ДОРЗАПЧАСТЬ» отказался, ссылаясь на то, что арендная плата вносилась регулярно в полном объеме.

Вопросы: Решите спор. Определите все основания для расторжения договора. Укажите, какое из оснований расторжения договора в данном случае наиболее перспективное для обращения в суд.

№7. Индивидуальный предприниматель Горелов передал в аренду ООО «Пироман» принадлежащий ему на праве собственности павильон, расположенный вблизи вещевого рынка. Срок договора оговорен не был. ООО «Пироман» ежемесячно выплачивало Горелову условленную арендную плату, но через 12 месяцев платежи прекратились. Когда Горелов предъявил требование об оплате задолженности за 5 месяцев, ООО «Пироман» заявил, что вообще платить не будет, так как договор аренды недействителен, из-за отсутствия государственной регистрации.

Вопросы: Решите дело. Будет ли Ваше решение зависеть от того, каким образом условие о сроке было определено в договоре? Укажите, является ли обязательной регистрация договора аренды недвижимости. Если да, то при каких условиях. Каковы правовые последствия отсутствия государственной регистрации?

№8. В помещении, арендованном гражданином Волковым, для магазина, у ООО «Восход», случился пожар. Здание сгорело и стало не пригодным для пользования. Волков отказался от договора, но ООО «Восход» потребовал от него возмещения расходов на ремонт. Волков отказался, сославшись на то, что он в пожаре не виноват.

Вопросы: Решите спор с подробным обоснованием. Будет ли Ваше решение зависеть от того, является ли Волков индивидуальным предпринимателем или нет?

№9. ПАО «Заречное» передало в аренду гражданину Петрову земельный участок площадью 5га сроком на 10 лет. Через 2 года ПАО «Заречное» стало известно, что Петров занялся торговлей, а арендованный земельный участок передал в субаренду крестьянскому фермерскому хозяйству. ПАО «Заречное» предъявило к этому КФХ требование о возврате участка, так как согласия на сдачу в субаренду Петров не получил. Ответчик от возврата отказался, так как договор субаренды был зарегистрирован. Собственник земельного участка обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате участка.

Вопросы: Решите спор. Верно ли был избран способ защиты истцом? Какое различие между правовым регулированием договора аренды здания и сооружения и договора аренды земельного участка?

№10. ООО «Солнце» арендовало у ПАО «Место» помещение общей площадью 300 кв. м., состоящее из 6 комнат, для размещения своего офиса. После 2 недель было обнаружено, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии. Специалисты, которые были вызваны арендатором, после осмотра помещения указали, что требуется замена перекрытий. Без данных работ использовать помещение под офисы невозможно. ООО «Солнце» обратилось к ПАО «Место» с требованием о замене балки чердачного перекрытия и приведении комнаты в состояние, пригодное для их использования под офисы.

Одновременно арендатор письменно сообщил, что прекращает оплату арендных платежей на весь период ремонтных работ.

Вопросы: Оцените все действия арендатора. Являются ли они правомерными? Важно ли в данном случае то обстоятельство, что при приемке помещения каких-либо замечаний в акте приема-передачи арендатором не было обозначено?

№11. Тарасов по договору безвозмездного пользования передал индивидуальному предпринимателю Захарову здание бывшей казармы сроком на 5 лет. Договор ссуды был составлен в письменной форме и предусматривал право Захарова на дальнейшую передачу здания казармы в аренду третьим лицам.

Захаров, в свою очередь, по договору аренды передал индивидуальному предпринимателю Смирнову здание казармы сроком на три года. Договор аренды был заключен в письменной форме, здание казармы фактически передано во владение Смирнова, однако не был составлен передаточный акт. Когда договор аренды здания был передан в орган, осуществляющий регистрацию таких договоров, то последовал отказ в регистрации. Данный отказ был мотивирован тем, что, во-первых, на регистрацию не представлен передаточный акт, а во-вторых, данный договор аренды вообще не может быть зарегистрирован без предварительной регистрации договора безвозмездного пользования здания между Тарасовым и Захаровым, т. к. ссуда выступает в качестве обременения права собственности Тарасова и поэтому также подлежит государственной регистрации.

Вопросы: Дайте оценку каждому доводу органа, осуществляющего государственную регистрацию сделок с недвижимостью.

№12. ООО «Латифундист» передал в аренду предпринимателю Иванову нежилое помещение для офиса с 01 января 2015 по 31 декабря 2015. Однако с начала действия договора аренды предприниматель не оплачивал арендных платежей. По истечению 6 месяцев арендодатель заблокировал вход в помещение арендатору до полного погашения долга по арендной плате. Арендатор посчитал действия арендодателя неправомерными, поскольку в офисе у него остались важные документы, компьютер, мебель и иной инвентарь, без которых он не может осуществлять свою деятельность. В связи с чем, на его взгляд, действия ООО «Латифундист» причиняют ему убытки, в том числе в виде упущенной выгоды.

Вопросы: Оцените доводы и действия каждой из сторон спора. Являются ли они правомерными? Зависит ли ваша оценка от содержания договора аренды?

№13. ПАО «Альянс» передало в аренду ООО «Агроторг» здание с тремя нежилыми помещениями сроком на 11 месяцев и с правом сдавать в субаренду. ООО «Агроторг» через 10 дней заключило договор субаренды с общественным движением «Гринпис» на одно из нежилых помещений, находящихся в здании. Субарендатор сразу оплатил арендную плату за 2 месяца вперед. Однако через 15 дней к субарендатору пришел конкурсный управляющий ПАО «Альянс» и сообщил, что в отношении ПАО «Альянс» введено конкурсное производство, и оно признано банкротом. В связи с чем, ООО «Агроторг» было вручено заявление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. Следовательно, договор аренды, также как и договор субаренды подлежит расторжению. Помещение по договору субаренды по акту приема-передачи, подписанного между ПАО «Альянс» и общественной организацией «Гринпис», было возвращено собственнику. И в этот же день заключен новый договор аренды между ПАО «Альянс» и общественной организацией «Гринпис» на данное нежилое помещение.

Общественная организация «Гринпис» обратилось к ООО «Агроторг» с требованием о возврате арендной платы за 1,5 месяца как неосновательного обогащения.

ООО «Агроторг» возражал, указывая, что спорное помещение должно было быть сначала возвращено ему, а уже ООО «Агроторг» должно было его передать «Альянс». Поскольку порядок возврата помещения, установленный в договоре аренды, был нарушен, то ООО «Агроторг» сохраняет право на удержание уплаченных денежных средств.

Вопросы: Оцените позиции каждой из сторон спора. На каких нормах права они основаны.

№14. Между ООО «ГарантОйл» (арендодатель) и ИП Саркисяном (арендатор) был заключен договор аренды предприятия, - автозаправочного комплекса сроком на 5 лет. В состав имущества предприятия были включены и долги, в том числе и долг банку «Русский кредит». Банк об аренде предприятия извещен не был. Через месяц после передачи автозаправочного комплекса ИП Саркисяну банк, узнав о сделке, обратился в суд с требованием о признании договора аренды недействительным в части передачи заправочных терминалов (колонок). Банк мотивировал свое требование тем, что это имущество было приобретено на кредит, выданный ООО «ГарантОйл» банком, и своего согласия на передачу имущества в аренду банк не давал.

Вопросы: Подлежит ли иск удовлетворению? В чем значение уведомления кредиторов при передаче предприятия в аренду?

№ 15. Между ФГУП «Электросила» (арендодатель) и ООО «Контур» (арендатор) был заключен договор аренды завода металлорежущих станков.

ПАО «Газпромбанк» обратилось к ООО «Контур» с требованием о погашении задолженности по кредитному договору в сумме 14 млн. руб., а получив отказ обратилось в суд с иском.

В суде было установлено, что в 2014 году ФГУП «Электросила» получило кредит в сумме 140 млн. руб., на реконструкцию основных фондов предприятия и полностью его не вернуло. Возражая против иска, представитель ответчика заявил, что данная задолженность не числилась в передаточном акте и перечне долгов, а потому считается непереданной по договору аренды.

Вопросы: Решите спор. В чем особенности правопреемства по договору аренды предприятия?

№16. По договору аренды предприятия ИП Греков передал ООО «Веснянка» в пользование имущественный комплекс - ателье, а также перевел на него свои долги по обязательствам, связанным с деятельностью ателье. Один из его кредиторов, - ПАО «МДМбанк», будучи уведомленным, сообщил о своем согласии, а другой кредитор, ООО «Микрокредит» уведомления не получал и узнал о передаче предприятия в аренду через шесть месяцев, когда на его счет не поступила требуемая сумма.

ООО «Микрокредит» предъявил солидарные требования к Грекову и к ООО «Веснянка».

Вопросы: Подлежит ли иск удовлетворению?

№17. По договору аренды предприятия ПАО «Все для спорта» предоставило ИП Зотову один из принадлежащих Обществу магазинов спортивных товаров. В период пользования имуществом Зотов произвел реконструкцию и перепланировку магазина, в результате чего понес значительные издержки. После реконструкции объемы продаж увеличились вдвое, вследствие расширения объема торговых площадей.

Зотов потребовал от ПАО «Все для спорта» возместить ему произведенные расходы путем зачета требований по арендной плате.

Вопросы: Подлежат ли требования Зотова удовлетворению? В чем особенности пользования имуществом, входящим в состав переданного в аренду предприятия?

№18. Лизингополучатель обратился в арбитражный суд с иском к лизингодателю о признании незаключенным договора финансовой аренды, поскольку в договоре не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Вопросы: Имеются ли основания для обжалования решения суда первой инстанции? Какое имущество может быть предметом договора финансовой аренды (лизинга)?

№ 19. Лизингополучатель обратился в арбитражный суд с иском к лизингодателю о расторжении договора лизинга на основании п. 2 ст. 668 ГК РФ в связи с тем, что имущество, являющееся предметом финансовой аренды, не передано лизингодателю.

Судом установлено, что оборудование, составляющее предмет лизинга, не передано в полном объеме лизингополучателю в срок, указанный в договоре лизинга, в связи с его непоставкой продавцом по договору купли-продажи. При этом выбор продавца по условиям договора лизинга осуществлялся лизингополучателем. Так же суд установил, что лизингодателем были приняты все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательства.

Вопросы: Какое решение должен вынести суд? Каково правовое положение продавца в отношениях финансовой аренды?

№20. Лизингополучатель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к продавцу о расторжении договора об изготовлении и передаче оборудования, являющегося предметом лизинга, и взыскании убытков.

Ответчик возражая против иска заявил, что поскольку лизингополучатель выкупил арендованное имущество у лизингодателя, лизинговые отношения прекратились, в связи с чем истец утратил право предъявлять требования, связанные с качеством приобретенного оборудования, непосредственно к продавцу указанного имущества в порядке ст. 670 ГК РФ.

Вопросы: Имеются ли основания для удовлетворения иска? Вправе ли лизингополучатель предъявлять требования непосредственно продавцу?

№21. Лизингополучатель обратился в арбитражный суд с иском к лизингодателю о понуждении к заключению договора купли-продажи предмета лизинга в соответствии с условиями договора лизинга, ссылаясь на то, что лизинговые платежи внесены им в полном объеме, однако ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи арендованного имущества.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано.

Суд, отказывая в иске, основывался на положениях ст. 421 ГК РФ, согласно которым понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Поскольку законом такая обязанность для лизингодателя не установлена, предварительный договор купли-продажи сторонами не заключался, договор лизинга не содержит условий, предусмотренных ст. 429 ГК РФ для предварительного договора, суд сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требования о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи предмета лизинга.

Вопросы: Оцените мотивировку суда. Имеются ли основания для обжалования решения суда? Каким образом соотносятся между собой договор купли – продажи и договор финансовой аренды?