Тема 6. Наем жилого помещения

Вопросы для дискуссионного обсуждения:

1. Особенности правового регулирования найма жилого помещения. Жилищное законодательство Российской Федерации. Понятие и классификация жилищных фондов.

2. Понятие жилищных правоотношений. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Объекты жилищных прав.

3. Понятие, элементы и правовая характеристика договора найма жилого помещения. Виды договоров найма.

4. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в жилом помещении лиц. Изменение назначения жилого помещения.

5. Понятие и предмет договора социального найма. Основания заключения договора социального найма. Права и обязанности сторон договора социального найма. Порядок расторжения договора социального найма жилого помещения.

6. Договор коммерческого найма: условия и правовые особенности договора. Предмет и стороны договора коммерческого найма. Срок договора.

7. Права и обязанности сторон договора коммерческого найма. Расторжение договора и выселение.

Дополнительные вопросы:

1. Когда договор найма выделился в самостоятельный вид договора? Каковы были предпосылки к такому выделению?

2. Назовите источники правового регулирования отношений найма жилого помещения. Нормы Жилищного кодекса РФ или Гражданского кодекса РФ имеют приоритет в правовом регулировании отношений найма жилого помещения?

3. Назовите признаки жилого помещения как объекта договора найма.

4. Перечислите основания заключения договора социального найма.

5. Перечислите основания заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

6. Что представляет собой общее имущество собственников многоквартирного жилого дома? Каким образом осуществляется управление многоквартирным домом?

7. Что представляет собой наем специализированного жилого помещения?

Нормативные правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993;

2. Гражданский кодекс, часть вторая (ст. 671 – 688 и комментарии к ним) от 26.01.1996 № 15-ФЗ;

3. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016) и комментарии к нему;

4. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 03.07.2016);

5. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 23.06.2016);

6. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»;

7. Закон Республики Крым «О порядке предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда Республик Крым» от 20.04.2016 № 224-ЗРК/2016;

8. Закон Республики Крым «О регулировании некоторых вопросов в сфере жилищных отношений в Республике Крым» от 26.06.2015 № 130-ЗРК/2016;

9. Постановление Государственного Совета Республики Крым «О состоянии жилищного строительства в Республике Крым и о формировании рынка доступного арендного жилья и развития некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» от 22.06.2016 № 1115-1/16.

Судебная практика:

1. Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях градан» в связи с жалобами ряда граждан»;
2. Постановление Пленума ВС СССР от 03.04.1987 № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства»;
3. Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»;
4. Решение ВС РФ от 16.01.2008 № ГКПИ07-1022;
5. Обзор судебной практики ВС РФ от 21.07.2000 «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев»;
6. Обзор судебной практики ВС РФ от 01.03.2006 «Обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2005 года».

 

Учебная литература:

1. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., Статут, 2009. 778 с.;

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. Книга первая, изд. 3-е// М.И.Брагинский, В.В.Витрянский.-М.: Статут, 2011;

3. Городов О.А. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2012;

4. Корнеева И. JI. Жилищное право Российской Федерации: учебник. М.: Юрайт, 2011;

5. Крашенинников П. В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012;

6. Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. – 2-е изд., перераб. и допол.- М.: Проспект. 2011;

Задания:

1. Проведите сравнительную характеристику договора социального найма и договора коммерческого найма, оформив ее в виде схемы.

2. Выпишете основные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные правоотношения в Республике Крым.

Задачи

№1 Семенов проживал с супругой и двумя малолетними детьми в индивидуальном доме, общей площадью 80 кв. метров, который был приобретен Семеновым в порядке принятия наследства. Супруга находилась в декретном отпуске по уходу за ребенком, размер ежемесячного пособия составляла 12 000 рублей. Зарплата Семенова составляла 30 000 рублей. На праве общей совместной собственности супругов находится автомобиль Toyota Spacio 1999 г.в., стоимостью 230 000 рублей, оценочная стоимость дома – 450 000 рублей, включая стоимость земельного участка. После того, как родился еще один ребенок, Семенов обратился в Департамент городского хозяйства Администрации города Симферополя с просьбой поставить его на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.

Вопросы: Имеются ли основания для постановки Семенова на учет в целях предоставления ему социального жилья?

№2 Пенсионерка Сергеева обратилась в Департамент городского хозяйства Администрации города Симферополя с заявлением о принятии ее на учет в качестве нуждающейся в жилье. К заявлению был приложен документ о признании ее малоимущей и справка о том, что она и проживающий с ней сын проживают в однокомнатной муниципальной квартире, что создает для них большие неудобства. Общая площадь квартиры 32 кв.м.

Решением Администрации города Симферополя в принятии Сергеевой на учет было отказано.

Вопросы: Законно ли решение администрации?

№3 Семья К. проживала в 3-х комнатной коммунальной квартире муниципального дома по договору социального найма и занимала 2 смежные комнаты 18 и 15 кв.м. Третью изолированную комнату занимала семья С. В апреле 2014 года С. приобрел на праве собственности половину жилого дома и выехал из коммунальной квартиры со всеми членами своей семьи. К. занял освободившуюся комнату и обратился в Департамент городского хозяйства города Симферополя с просьбой закрепить за ним эту комнату, так как его семья состоит из 5 человек и в 2-х комнатах им тесно.

В Департаменте городского хозяйства города Симферополя К. в просьбе отказали и сообщили, что эту комнату уже решено предоставить семье Т., стоявшей уже 5 лет на учете.

Вопросы: Имеются ли основания для обжалования решения администрации в судебном порядке? Назовите условия предоставления освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире?

№4 Пенкину была предоставлена двухкомнатная квартира по договору социального найма в связи с расселением ветхого дома, в которой он проживал с престарелой матерью. После смерти матери Пенкин женился, жена поселилась в его квартире, в договор социального найма и книгу регистрационного учета была внесена соответствующая запись. Через год брак был расторгнут, Пенкин потребовал выселения бывшей супруги, как не имеющей права на его жилое помещение. Жена иска не признала и пояснила, что она поселилась как член семьи Пенкина и поэтому приобрела право на проживание в данной квартире. Другого жилья у нее нет.

Вопросы: Решите спор. Какие правовые последствия наступают в случае прекращения семейных правоотношений между нанимателем и членом его семьи?

№5 Оперуполномоченному УФСИН по Кемеровской области Сытину с семьей в 1999 году было предоставлено служебное жилье. В марте 2014 года Сытин вышел в отставку по выслуге лет и устроился на работу на должность заместителя начальника Службы безопасности банка, на требование жилотдела УФСИН освободить жилое помещение ответил отказом.

УФСИН обратилось с иском в суд о выселении Сытина из служебного жилья без предоставления другого жилого помещения. Возражая против иска, Сытин заявил, что заслужил квартиру более чем пятнадцатью годами беспорочной службы и просил суд учесть, что воспитывает один малолетнего ребенка.

Решите спор. Оцените возражения ответчика.

Вопросы: Изменится ли Ваше решение, если будет установлено, что квартира была предоставлена после 1 марта 2005 года?

№6 Государственный комитет ветеринарии Республики Крым пригласил к себе на работу IT – специалиста Стадника, пообещав ему немедленно предоставить с семьей 4 комнатную квартиру. Стадник согласился на предложенные условия и после оформления трудового договора ему предоставлена квартира. Через некоторое время Стадник без объяснения причин уволился с работы. Государственный комитет ветеринарии Республики Крым предъявил ему требование освободить квартиру, так как она была ему предоставлена как служебная и, следовательно, с момента увольнения договор найма прекратился. Стадник отказался выселяться, ссылаясь на то, что при вселении его не предупредили о том, что квартира служебная.

Вопросы: Решите спор. Каков порядок отнесения жилых помещений к служебным?

№7 Кузнецов с женой и двумя малолетними детьми снимал по договору квартиру в доме, принадлежавшем на праве собственности гр-ну Тютереву. Договор был заключен без указания срока. По истечении 3-х лет Тютерев заявил, что квартиру он больше сдавать в наем не будет, так как к нему приезжает сын с семьей и потребовал, чтобы Кузнецов в течение 3-х недель квартиру освободил. Кузнецов обратился за консультацией к адвокату.

Вопросы: Дайте заключение. Является ли срок существенным условием договора найма жилого помещения? Каковы последствия отсутствия в таком договоре условия о сроке проживания?

№8 Жидкова продала принадлежащую ей квартиру Мартынову. В квартире на момент продажи проживал наниматель Теперович по договору найма, заключенному на срок 5 лет, который на момент заключения договора находился в командировке. После возвращения наниматель обнаружил, что квартира занята другими лицами. Покупатель показал Теперовичу договор купли – продажи и свидетельство о государственной регистрации права собственности и пояснил, что является новым собственником квартиры и предоставлять кому – либо ее в найм не намерен. Теперович обратился за консультацией к студентам, обучающимся в юридической клинике КФ РГУП.

Вопросы: Дайте обоснованный ответ. Можно ли защитить права и интересы Теперовича?

№9 На время капитального ремонта и реконструкции муниципального жилого дома семье Мосиных была предоставлена квартира в маневренном фонде. После окончания ремонта оказалось, что квартира Мосиных из 3-х комнатной превратилась в 2-х комнатную из-за расширения прихожей и коридора, при этом общая площадь жилого помещения не изменилась.

Мосин предъявил к жилищному управлению иск о предоставлении ему другой 3-х комнатной квартиры, поскольку жилищные условия семьи ухудшились.

Вопросы: Подлежит ли иск удовлетворению?

№10 Наниматель по договору социального найма Тырин систематически несвоевременно оплачивал наемную плату и коммунальные услуги, а затем, ссылаясь на потерю работы, вообще прекратил все платежи. Образовалась задолженность за полтора года. После неоднократных предупреждений наймодатель - ЖЭК № 10 обратился в суд с иском о выселении Тырина и членов его семьи. В суде выяснилось, что Тырин и его жена время от времени работали, но их увольняли в связи с запоями. Суд вынес решение о выселении семьи ответчика без предоставления другого жилья.

Вопросы: Есть ли основания для обжалования решения суда?