Рынок недвижимости: понятие, характеристика, особенности. Классификация рынков недвижимости. Сегментация рынка недвижимости

Недвижимыми объектами принято считать объекты, неразрывно связанные с землей: здания, сами земельные участки, отдельно расположенные водоемы, посевы, лесопосадки.

В отечественном послереволюционном праве деление вещей на движимое и недвижимое имущество отсутствовало. Появилось же оно вновь у нас сначала в Законе “О собственности РСФСР”, а затем в Основах гражданского законодательства Союза СССР и республик. В дальнейшем недвижимости были посвящены разделы в Законе “О залоге”, “Основных положениях об ипотеке”, Гражданском кодексе РФ (ГК РФ), федеральном законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)” [1,2,3].

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.).

Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, то есть на одном из секторов финансового рынка.

Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.

В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:

· земельный участок;

· жилое помещение (дом, квартира, комната);

· нежилое помещение;

· предприятие;

· здание и сооружение;

· участок лесного фонда;

· воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации.

Классифицировать рынок недвижимости можно по различным параметрам. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок. Даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия.

По использованию: рынки жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения.

По стоимости: рынки дорогой недвижимости; массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По инвестиционной мотивации: рынок приносящей доход недвижимости; рынок недвижимости с потенциалом прироста стоимости; налоговое укрытие.

По типу прав собственности: неограниченные права собственности; сервитут (право ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица); право на недра; право на аренду; право на участие в кондоминиумах (правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности) право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного владения; другие виды прав.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д.

Купля-продажа объектов недвижимости - это не просто купля-продажа товара народного потребления, а движение капитала, то есть стоимости, приносящей доход.

К особенностям рынка недвижимости относится следующее:

1. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическими (местонахождением объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки: до революции, “сталинской”, “хрущевской” и т.д.) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

2. Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее время привело к значительному превышению предложения над спросом.

3. Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

4. Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:

· затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);

· ежегодный налог на владение недвижимостью;

· налоги и сборы на сделки с недвижимостью.

5. Сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной. Некоторые сделки на рынке могут происходить под влиянием различных слухов, определенных физиологических потребностей, недостаточной информированности отдельных участников.

6. Низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно недолговечны. Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым.

7. Рынок недвижимости локализован и сегментирован в зависимости от потребностей и возможностей участников сделки.

8. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Сдерживающим фактором развития рынка недвижимости в России является отсутствие ссудно-договорного права, законодательства об ипотеке и поземельных книгах, а также земельного кадастра.

Большинство сделок с недвижимостью в странах рыночной экономики происходит с привлечением заемного капитала (ипотечного кредита). В России же схема ипотечного кредитования в силу экономических причин и несоответствия действующей практической деятельности принятому законодательству.