Сегментация рынков недвижимости

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономиче ского, государственного и экологического характера.

Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:

• в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);

• в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости (рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);

• в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и недоходной недвижимости);

• в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);

• первичный и вторичный рынок.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо вы делять различные сегменты рынка:

По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивнооздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимо сти такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, вот почему отлично воспроизведенные прогнозы Forexмогут сделать Вас адски денежным.

По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инве сторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

п»ї

• готовые объекты;

• объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;

• незавершенные объекты.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам про цедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оценивае мой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:

1. Застроенные земельные участки.

2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.

3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:

1. Доходная недвижимость.

2. Условно доходная недвижимость.

3. Бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени представленности объектов:

1. Уникальные объекты.

2. Редкие объекты.

3. Широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

1. Активные рынки недвижимости.

2. Пассивные рынки недвижимости. В зависимости от степени готовности:

1. Незастроенные земельные участки.

2. Готовые объекты.

3. Не завершенные строительством объекты.

4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по от ношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в выделении оцениваемой недвижимости в само стоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта.

Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определения различных предпочтений покупателей и продавцов относительно разме ра, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др.

Оценщики недвижимости изучают географические, демографические, социальноэкономические, психологические и производственные характеристики рынка недвижимости в контексте общеэкономической и региональной ситуации.

41. Экономическая безопасность страны. Внешние и внутренние угрозы экономической безопасности страны. Региональная составляющая экономической безопасности России.

Экономическая безопасность представляет собой совокупность внутренних и внешних условий, благоприятствующих эффективному динамичному росту национальной экономики, ее способности удовлетворять потребности общества, государства, индивида, обеспечивать конкурентоспособность на внешних рынках, гарантирующую от различного рода угроз и потерь.

Непосредственную опасность экономическим интересам создают экономические угрозы, нарушающие нормальный ход общественного воспроизводства.

К внешним угрозам относятся прежде всего факторы геополитические и внешнеэкономические, а также глобальные экологические процессы.

Внешнеэкономическая безопасность в условиях открытой экономики требует: во- первых, чтобы участие страны в мирохозяйственных связях создавало наиболее благоприятные условия национального производства; во-вторых, чтобы национальная экономика в наименьшей степени ощущала неблагоприятное развитие событий в мире как в экономической, так и в политической области, хотя полностью избежать этого влияния в условиях открытой экономики невозможно.

К внешним факторам, представляющим угрозу экономической безопасности, относятся: - преобладание сырьевых товаров в экспорте, потеря традиционных рынков сбыта военной и машиностроительной продукции;

- зависимость страны от импорта многих видов продукции, в том числе стратегического значения, продовольственных товаров;

- увеличивающаяся внешняя задолженность;

- недостаточный экспортный и валютный контроль и незамкнутость таможенной границы;

- неразвитость современной финансовой, организационной и информационной инфраструктуры поддержки конкурентоспособности экспорта и рационализации структуры импорта;

- неразвитость транспортной инфраструктуры, обслуживающей экспортно-импортные операции.

Во внутриэкономической сфере безопасность обусловлена природными, технико- технологическими, инфраструктурными, социальными и другими факторами макро- и микроэкономического развития, внутренним иммунитетом и внешней защищенностью от разного рода дестабилизирующих и деструктивных воздействий.

К внутренним факторам, представляющим угрозу экономической безопасности, относятся:

- унаследованная от прошлого структурная деформированность экономики;

- низкая конкурентоспособность национальной экономики, вызванная отсталостью технологической базы большинства отраслей, высокой энергоемкостью и ресурсоемкостью;

- высокий уровень монополизации экономики;

- высокий уровень инфляции;

- недостаточная развитость и устойчивость объектов инфраструктуры;

- слабая степень разведанности минерально-сырьевой базы и недостаточные возможности вовлечения ресурсов в хозяйственный оборот;

- ухудшение состояния научно-технического потенциала страны, потеря ведущих позиций на отдельных направлениях научно-технического развития, в том числе и в результате "утечки мозгов" за рубеж и в другие сферы деятельности, утрата престижности интеллектуального труда;

- вытеснение отечественных товаропроизводителей, особенно потребительских товаров, с внутреннего рынка зарубежными фирмами;

- тенденции регионального сепаратизма и высокий уровень отраслевого лоббизма при принятии управленческих решений;

- низкая инвестиционная активность;

- предпочтение текущих расходов в ущерб капитальным;

- потенциальная угроза возникновения социальных конфликтов, в том числе из-за несовершенства механизма оплаты труда, роста безработицы, стратификации населения, снижения качества и уровня образования;

- несовершенство правового законодательства, монопольное положение и недобросовестность действий ряда экономических субъектов на внутреннем и внешнем рынке, их низкая правовая дисциплина;

- низкая финансовая и договорная дисциплина агентов Рынка;

- криминализация экономики и коррупция в области Управления экономикой;

- массовое сокрытие доходов и уклонение от уплаты Налогов;

- незаконный перевод финансовых средств за границу.

 

К основным видам региональной экономической безопасности можно отнести: финансовую; промышленную; информационную; инвестиционную и инновационную; экологическую; продовольственную безопасность.

 

Финансовая безопасность является частью экономической и в целом национальной безопасности.

Финансовая безопасность – это такое состояние финансово-банковской системы, при которой регион может в определенных пределах гарантировать общеэкономические условия функционирования государственных учреждений власти и рыночных институтов.

Промышленная безопасность региона включает целый комплекс элементов, включающих энергетическую безопасность, транспортную безопасность, состав отраслевой структуры и динамику производства региона (производственная безопасность).

Энергетическая безопасность является важнейшей составляющей экономической безопасности территории любого уровня. Причиной этого служит ключевая роль энергетики, которая определяет развитие и функционирование практически всех других отраслей экономики. Понятия энергетической безопасности страны и региона схожи, в обоих случаях рассматриваются те же аспекты, только применительно к территориям разных уровней. Разница в подходах к энергетической безопасности на федеральном и региональном уровне выражается в большей или меньшей значимости разных аспектов безопасности.

Спецификой России является то, что большая часть ее территории характеризуется достаточно холодном климатом.

 

Поэтому, с точки зрения энергетической безопасности, для значительной части регионов (особенно северных) наиболее важны два обстоятельства.

Во-первых, из-за холодности климата необходима выработка не только значительного количества электрической, но и тепловой энергии. Это является не просто условием функционирования народнохозяйственного комплекса, но, в первую очередь, условием жизнедеятельности людей.

Во-вторых, многие российские регионы характеризуются наличием достаточных для промышленного освоения минерально-сырьевых ресурсов. Это определяет структуру промышленности с преобладанием энергоемких отраслей (горнодобывающая промышленность, черная и цветная металлургия). Зачастую развернутые производства являются непрерывными, их остановка вследствие недопоставок энергоресурсов может повлечь за собой значительный экономический ущерб.

транспортная безопасность. транспорт является важной составной частью экономики России и ее регионов, так как является материальным носителем между районами, отраслями, предприятиями. Специализация районов, их комплексное развитие невозможны без системы транспорта. Транспортный фактор оказывает влияние на размещение производства, без его учета нельзя достичь рационального размещения производительных сил.

При размещении производства учитывается потребность в перевозках, масса исходных материалов готовой продукции, их транспортабельность, обеспеченность транспортными путями, их пропускная способность и т. д. В зависимости от влияния этих составляющих и размещаются предприятия. Рационализация перевозок влияет на эффективность производства как отдельных предприятий, так и районов и страны в целом.

Обеспеченность территории хорошо развитой транспортной системой служит одним из важных факторов привлечения населения и производства, является важным преимуществом для размещения производительных сил и дает интеграционный эффект.

Производственная безопасность характеризуется наличием ресурсной базы, условиями, обеспечивающими интеграционные процессы, форсированностью системы воспроизводства в объективно сложившейся в регионе специализации.

Согласно Доктрине информационной безопасности Российской Федерации информационная безопасность – это состояние защищенности национальных интересов в информационной сфере, определяемых совокупностью сбалансированных интересов личности, общества и государства.

Защита информации – это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение информационной безопасности. На практике под этим понимается поддержание целостности, доступности и, если необходимо, конфиденциальности информации и ресурсов, используемых для ввода, хранения, обработки и передачи данных.

Под инвестиционной безопасностью региона понимается его способность генерировать инвестиционный процесс, поддерживающий устойчивый рост и стратегическую конкурентоспособность экономики.

Политика инвестиционной безопасности региона может быть реализована по трем направлениям:

1. Обеспечение общей достаточности инвестиций для устойчивого развития экономики.

2. Оптимизация отраслевой и территориальной структуры инвестиций.

3. Наполнение инвестиционного процесса, всех реализуемых инвестиционных проектов инновационным содержанием.

 

В настоящее время многие регионы России испытывают проблемы экологического характера, что обусловливает необходимость выделения в отдельный вид – экологическую безопасность.

Понятие экологической безопасности формулируется в Законе РФ от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» следующим образом: «экологическая безопасность – состояние защищенности природной среды и жизненно важных интересов человека от возможного негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, их последствий»[12].

Социально-экономическая безопасность затрагивает такие вопросы как: угрозы снижения (или недостаточного роста) доходов населения, расслоения общества на узкий круг богатых и преобладающую массу малообеспеченных граждан, достижения высокой доли во всем населении людей, живущих за чертой бедности, роста безработицы, сужения сферы бесплатности услуг отраслей социальной сферы и недоступности для многих качественных платных услуг, низкой рождаемости и высокой смертности.

Продовольственная безопасность региона ‒ это мощный геополитический фактор и главный инструмент обеспечения устойчивости социально-экономических процессов региона.

Продовольственную политику следует рассматривать как комплекс мер по эффективному решению задач интенсивного развития сельскохозяйственного производства, хранения и переработки продукции, внешней торговли, регулирования рынка продовольствия, социального развития села. Она определяет приоритеты и «точки роста» отдельных видов деятельности АПК и национальной экономики. От нее зависит конкурентоспособность бизнеса, регионов и страны в целом. Если государство не имеет продовольственную безопасность, то оно не может быть экономически устойчивым и иметь перспективы прогрессивного развития.

 

Вопрос 42. Региональная экономика как основа государственного и муниципального управления. Методы изучения социально-экономического развития региона и муниципалитета. Показатели социально-экономического развития региона.

Ответ:

Региональная экономика - одна из важнейших отраслей экономических знаний. Региональная экономика как научная область знаний занимается исследованием, анализом и прогнозированием, а также обоснованием направлений размещения производительных сил с учетом общей стратегии социально-экономического развития и экологических требований; изучением экономики регионов и межрегиональных экономических связей, исследованием территориальной организации хозяйства. Но в то же время региональная экономика изучает развитие и размещение производительных сил Российской Федерации в целом, т.к. экономика каждого региона рассматривается как часть единого хозяйственного комплекса России.

Дисциплина «Региональная экономика» играет важную роль в формировании знаний о регионе как объекте хозяйства и субъекте государственного и муниципального управления. Она предназначена для того, чтобы дать теоретические знания о целях, задачах, объектах, инструментарии и формах экономической политики властей субъектов Федерации; также дает представление о целях и существующем механизме сглаживания бюджетной асимметрии в развитии регионов РФ.

Главная задача региональной экономики заключается в научном обосновании разумного компромисса между экономическими интересами страны в целом и отдельных ее регионов.

В рамках региональной экономики исследуются следующие проблемы:

- экономика отдельного региона;

- экономические связи между регионами;

-региональные системы (национальная экономика как система взаимодействующих регионов);

- размещение производительных сил;

- региональные аспекты экономической жизни;

- моделирование системы управления регионом

- совершенствование механизмов и методов управления и регулирования хозяйственной деятельности в регионе.