double arrow

Сущность и особенности рынка жилья. Основные проблемы и пути развития рынка жилья в России. Регулирование рынка жилья для повышения его доступности.

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка жилья, так как это существенная составляющая любой национальной экономики. В литературе можно встретить разные определения рынка жилья. Как правило, под рынком жилья понимают совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. То есть рынок жилья обеспечивает взаимодействие между покупателями и продавцами жилья на основе спроса и предложения.

Такая трактовка предполагает отнесение жилья к категории товаров, обращение которых связано с привлечением капитала, использованием различных ресурсов. Жилье по своей экономической природе одновременно является потребительским благом длительного пользования, а также инвестиционным товаром. И поэтому можно выделить следующие особенности жилья как товара, обладающего специфическими характеристиками:

Неоднородность. Существует множество признаков классификации жилищного фонда: год постройки, архитектурно-строительные признаки (этажность, материал стен, индивидуальность проекта и др.), степень износа, расположение, правовой статус, благоустроенность и др. Неоднородность жилищного фонда обусловливает разнообразие организационных форм, методов, инструментов управления.

Недвижимость. Жилищный фонд стационарен, тесно связан с соответствующей территорией и существует в ее контексте. Иммобильностью жилищного фонда объясняется локальность жилищного рынка, а также ЖКХ.

Низкая ликвидность. Сделки с жилыми помещениями требуют значительных временных и финансовых затрат. В случае, когда сделки с жилыми помещениями сопровождаются переездом потребителей, возникают еще и психологические издержки - из-за необходимости смены среды обитания, адаптации к новым условиям.

Долговечность. Срок эксплуатации жилищного фонда обычно превышает несколько десятилетий, а иногда и столетий. Жилые помещения передаются по наследству, могут быть использованы вторично другими домохозяйствами. Долговечность жилья обусловливает необходимость длительного поддержания его потребительских качеств оказания жилищных и коммунальных услуг.

Техническая сложность. Жилой дом - это сложная техническая конструкция. Строительство, реконструкция, модернизация, ремонт и обслуживание домов требуют специальных знаний и навыков. Несоблюдение правил и норм может привести к трагическим последствиям. При этом потребитель не всегда может оценить техническое состояние жилищного фонда. Этим объясняется необходимость государственного контроля в жилищной сфере.

Высокие издержки строительства и приобретения. Из всех товаров массового потребления жилье - один из самых дорогостоящих. Строительство и приобретение жилья часто сопровождается привлечением заемных средств.

Высокая социальная значимость. Жилье является товаром массового потребления, оно удовлетворяет одну из первичных потребностей человека, характеризуется низкой заменяемостью другими товарами. Потребление жилья можно ограничить в пользу других товаров и услуг, но от него невозможно отказаться полностью без ущерба для здоровья. Кроме того, качество жилищ пых условий человека существенно влияет на его самочувствие, социальное поведение, статус, работоспособность и др.

Наличие большого числа дополняющих товаров. Потребляя жилье, домохозяйство приобретает множество сопутствующих товаров: бытовую, компьютерную, аудио- и видеотехнику, мебель, средства связи, а также услуги по их ремонту, жилищно-коммунальные услуги и др. Это одна из причин высокого мультипликативного эффекта жилищных инвестиций.

Градостроительная значимость. Жилые дома несут эстетическую архитектурную нагрузку, они создают облик населенного пункта, являются частью городской (или общественной) среды. Жилой дом может быть памятником истории и архитектуры, иметь значение, выходящее за границы населенного пункта.

Основные дефекты рынка жилья: 1) влияние дохода на качество и количество жилищных услуг. Люди распределяют собственный доход (или богатство) между расходами на жилье и на другие товары и услуги. Поэтому, чем больше доход, тем больше возможностей у семьи расходовать деньги на жилье. А поскольку различия в доходах семей достаточно велики, то это объясняет существенные различия в качестве используемого ими жилья; 2) трудность предоставления высококачественного жилья по низким ценам. Затраты, связанные с предоставлением единицы жилищных услуг данного качества, не зависят от того, кто потребляет эту услугу: богатая или бедная семья. Поэтому низкий доход семьи заставляет ее экономить либо на количестве, либо на качестве жилищных услуг; 3) эффект соседства, являющийся формой проявления отрицательных внешних эффектов на рынке жилья. Жилище иммобильно, его нельзя перенести в другой микрорайон, поэтому ветхое состояние жилищ не только обусловливает падение их собственной стоимости, но и снижает цену окружающих строений. Таким образом, обветшание жилищного фонда является результатом как реакции рынка на потребности в жилье бедных семей, так и отрицательного внешнего эффекта соседства. Дефекты рынка и внешние эффекты - это те сферы, которые требуют участия государства.

В настоящее время в России существуют следующие виды государственного регулирования рынка жилья:

• федеральные и региональные программы содействия улучшению жилищных условий;

• регулирование строительной деятельности;

• создание информационной инфраструктуры;

• налогообложение.

В соответствии с основными видами регулирования рынка жилья государство выполняет следующие функции:

• создание идеологической и законодательной инициатив, в том числе концепций развития отдельных видов рынка и программ их реализации;

• инвестирование в приоритетные отрасли жилищного строительства;

• участие в торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и другими объектами недвижимости;

• эмиссия ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

• установление правил и нормы функционирования рынка жилой недвижимости;

• решение споров между участниками рынка посредством судебных органов;

• контроль устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Наибольшее влияние на коэффициент доступности жилья имеют стоимость квадратного метра жилья и уровень доходов домохозяйств. Для того чтобы снизить цены на жилую недвижимость, государство может повлиять на увеличение ее предложения, создав условия для образования предпринимательской инициативы в частности для активизации жилищного строительства.

Для повышения доступности жилья в России функционируют следующие системы:

• система ипотечных услуг, предоставляющая возможность населению приобрести жилье в рассрочку;

• системы государственных программ ипотечного жилищного кредитования с субсидированием покупки жилой недвижимости домохозяйствами со средним и низким доходом;

• системы социального жилья для малоимущих (в том числе детские дома, общежития, дома престарелых, дома низкой комфортности и тому подобное).


Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:  



Сейчас читают про: