Методические указания по выполнению расчетной работы на тему «использование шести функций сложного процента при оценке денежных потоков объектов недвижимости»

При оценке объектов недвижимости денежная единица рассматривается как капитал, стоимость которого измеряется во времени. Временная оценка совокупности денежных единиц (денежных потоков) базируется на функциях финансовой математики (функциях простого и сложного процента). При временной оценке инвестиций в недвижимость будем использовать следующие основные понятия:

Дисконтирование (discounting) – приведение будущих денежных потоков к текущему моменту времени.

Компаундинг (compounding) – приведение текущих денежных потоков к будущему времени.

Текущая стоимость (PV – present value) – это стоимость будущих денежных потоков (будущей стоимости), приведенных к текущему (начальному) моменту времени.

Будущая стоимость (FV – future value) – это стоимость текущих денежных потоков (текущей стоимости), приведенных к будущему моменту времени.

Норма дисконта, ставка доходности (Е) – величина, характеризующая степень изменения временной стоимости денег за определенный период времени (год, месяц и т.д.)

Эффективная ставка дисконта, эффективная норма доходности (e) – величина, характеризующая степень изменения временной стоимости денег за определенный период времени, если начисление процентов (поступление денежных средств) происходит несколько раз в рассматриваемый период.

Аннуитет (A) – это равновеликие равномерные поступления денежных средств, то есть периодические платежи, осуществляемые через равные промежутки времени в равной сумме.

Будущая стоимость аннуитета (FVA) – это сумма будущих стоимостей всех выплат по аннуитету.

Текущая стоимость аннуитета (PVA) – это сумма текущих стоимостей всех выплат по аннуитету.

При временной оценке денежных потоков используются стандартные функции сложного процента:

1. Функция сложного процента (будущая стоимость единицы – FV).

2. Будущая стоимость аннуитета (FVA)

3. Дисконтирование (PV)

4. Текущая стоимость аннуитета (PVA)

5. Периодический взнос в погашение кредита (А)

6. Периодический взнос на накопление фонда (А ф).

Общая характеристика стандартных функций сложного процента представлена в табл. 4 [4].

Таблица 4

Характеристика шести стандартных функций

Сложного процента

Функция

Общая характеристика. Назначение

1. Будущая стоимость единицы (FV)

Значение функции отражает процесс наращения (увеличения) первоначальной суммы денег, положенной на депозит при накоплении по сложному проценту, в связи с присоединением процентов к первоначальной сумме. Она позволяет решать задачи типа: «Определить сумму денежных средств, которая будет выдана вкладчику банком, если на первоначальный взнос PV в течении n лет m раз в год будет начисляться годовая процентная ставка».

Окончание табл. 4

Функция	Общая характеристика. Назначение
2. Будущая стоимость аннуитета (FVA)	Позволяет решать задачу типа: «Определить размер денежных средств на счете вкладчика. Если течении n лет m раз в год вносить фиксированную сумму денежных средств PMT при начислении банком процентов на данный вклад.
3. Дисконтирование. (Текущая стоимость единицы) (PV)	Функции позволяет решать задачи типа: «Определить размер денежных средств PV, который необходимо внести на депозит сегодня, чтобы через n лет при начислении m раз в год и определенной процентной ставке накопить определенную сумму денежных средств».
4. Текущая стоимость аннуитета (PVA)	Позволяет решить задачи типа: «Определить размер денежных средств, которые необходимо поместить на депозит сегодня при годовой процентной ставке, чтобы в течении n лет m раз в год снимать со счета определенные равные суммы денежных средств PMT».
5. Периодический взнос в погашение кредита (А)	Позволяет решать задачи типа «Определить равновеликий размер денежных средств, который можно снимать со счета n раз в год, если известен первоначальный капитал и процентная годовая ставка».
6. Периодический взнос на накопление фонда (А ф)	Позволяет решать задачи типа: «Определить размер денежных средств, который необходимо с периодичностью m раз в год вносить в течении n лет на пополняемый депозит, чтобы накопить определенный капитал.