Тема №11 Инвестиции в недвижимость

Одной из Составных частей рынка объектов реального ин­вестирования являются инвестиции в недвижимость.

В России, согласно ГК РФ от 21.10.1994, СТ. 130, «К недви­жимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отно­сятся земельные участки, участки Недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, Т.е. объекты, пере­мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, зда­ния, сооружения. К недвижимым вещам относятся также под­лежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда Внутреннего плавания, Космические объекты. Зако­ном к недвижимым вещам Может быть отнесено и иное иму­щество,).

Для оценки недвижимости, как и для оценки бизнеса и ин­тeллeктyaльнoй собственности, возможно использование трех подходов:

• затратного;
• сравнительного (рыночного, сравнительный анализ про­даж);
• доходного.

А. Сущность затратного метода заключается в том, что сто­имость недвижимости определяется затратами на приобрете­ние участка земли, его благоустройство и строительство на неоцениваемого объекта недвижимости (зданий или сооружений).

Применение затратного метода необходимо при:

• анализе нового строительства;
• определении варианта использования земли; реконструкции зданий;
• оценке в целях налогообложения;
• для выявления сверх доходов при оценке недвижимости; оценке в целях страхования;
• оценке последствий стихийных бедствий;
• оценке специальных зданий и сооружений.

В. Метод сравнительного анализа продаж (рыночный ме­тод) - это метод оценки стоимости объекта путем сравне­ния недавних продаж сопоставимых объектов после осуще­ствления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Ограничением рыночного метода оценки недвижимости, как и затратного, является то, что он не показывает величину прогнозируемых доходов. А также в связи с недостаточным раз­витием в нашей стране рынка недвижимости существует слож­ность в нахождении объекта-аналога.

С. Доходный метод предусматривает установление стоимос­ти недвижимости путем расчета приведенной к текущему мо­менту стоимости чистых выгод, которые могут быть получены от данного вида недвижимости.

В рамках доходного подхода может быть использован ряд методов:

• валовой ренты,
• прямой капитализации,
• капитализации дохода (метод дисконтированных денеж­ных потоков

Оценка недвижимости с использованием метода валовой ренты основана на предположении, что существует прямая за­висимость между ценой продажи и доходом от сдачи недвижи­мости в аренду.

Инструментом этого метода является мультипликатор валовых рентных платежей, который рассчитывается как отно­шение цены покупки (продажи) к рентному доходу.

В терминах оценки недвижимости капитализацию следует понимать как определение величины текущей стоимости бу­дущего потока выгод и затрат, полученных в результате владе­ния объектами недвижимости.

В методе прямой капитализации определение стоимости про­изводится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год.

Если же денежные потоки от владения недвижимос­тью являются неравномерными или ставки капитализации раз­личные, то в этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой подход носит название метода капитализации дохода или ме­тода дисконтирования денежных потоков. Таким образом, при методе капитализации дохода используются те же показатели эффективности, что при оценке инвестиционных проектов: NPV, IRR, PI, срок окупаемости.

Основным преимуществом доходного подхода является воз­можность учесть будущие доходы и ситуацию на рынке, а так­же риск инвестиций.

Для более полной оценки недвижимости необходимо применение всех трех подходов: и затратного, и рыночного, и доходного.

Операции с недвижимостью, а также инвестиции в недви­жимость осуществляются на рынке недвижимости, который представляет собой совокупность сделок с недвижимостью, покупку информации, касающейся этих сделок, а также опе­рации по развитию управления и финансированию недвижи­мости в условиях господства рыночных отношений.