Организация подрядных отношений в строительстве

Наиболее крупной по объему осваиваемых капиталовложений и наиболее сложной по организации механизма их реализации отраслью национальной экономики является капитальное строительство – промышленное, дорожное, жилищное и коммерческое (торговые и офисные помещения).

Основным способом выполнения строительно-монтажных работ в Российской Федерации является подрядный, при котором в договорные отношения вступают два юридических лица – заказчик (инвестор) и подрядчик.

Заказчиком в капитальном строительстве может выступать либо сам инвестор, либо уполномоченные им любые отечественные и иностранные физические и юридические лица. Подрядчиком может быть строительно-монтажная или иная организация (включая физических лиц), получившая в установленном порядке право на участие в строительстве и имеющая лицензию на осуществление данной деятельности. Заказчик вступает в договорные отношения, как правило, с одной подрядной организацией, которой передает выполнение всего предусмотренного проектом объема работ. Эта организация называется генеральным подрядчиком и в качестве таковой чаще всего выступают общестроительные организации, которые выполняют общестроительные работы – рытье котлованов и другие работы нулевого цикла, возведение стен, пролетов, перекрытий и крыш, монтажные работы. Для выполнения отдельных видов работ генподрядчик также на договорной основе привлекает субподрядчиков – специализированные организации, осуществляющие прочие (кроме общестроительных) работы – бетонные, отделочные, сантехнические, электромонтажные и др.

Функции заказчика:

- предоставляет генподрядчику площадку (трассу) для строительства и передает ему необходимую для этого рабочую документацию;

- обеспечивает своевременное документальное оформление и открытие финансирования строительства;

- передает оборудование, материалы и конструкции, за поставку которых отвечает заказчик, в соответствии со сроками выполнения работ;

- комплектует вводимые в действие объекты кадрами, сырьем и энергоресурсами;

- опробует оборудование;

- присоединяет коммунальные локальные сети построенных объектов к централизованным (действующим);

- осуществляет технический контроль и надзор за соответствием объемов и стоимости выполненных работ проектам, сметам, строительным нормам и правилам;

- принимает от генподрядчика законченные объекты и производит за них расчеты.

Обязанности подрядчика:

- выполнение своими и привлеченными силами работ, предусмотренных договором, с качеством, соответствующим стандартам, нормам и правилам;

- сооружение временных зданий и конструкций, необходимых для строительства;

- обеспечение строительства рабочей документацией, полученной от заказчика;

- информирование заказчика о ходе строительства;

- проведение противопожарных мероприятий, обеспечение требований по технике безопасности и охране окружающей среды на месте строительства;

- заключение договоров с субподрядчиками;

- охрана стройплощадки;

- страхование строительных рисков;

- сдача объекта строительства заказчику.

Основным документом, регламентирующим отношения между заказчиком и подрядчиком, является договор подряда. В строительной практике различают:

- договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, по которому подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) провести изыскательские работы. Основные требования к таким договорам оговорены ст. 758 Гражданского кодекса РФ;

- договор строительного подряда заключается на строительство, реконструкцию и на капитальный ремонт зданий и сооружений (ст. 740 Гражданского кодекса РФ).

По содержанию договор подряда включает следующие обязательные положения:

· определения – полные названия сторон договора с указание их реквизитов;

· предмет договора – изложение задания заказчика в тексте договора и его детализация в приложениях к нему;

· стоимость работ по договору;

· сроки начала и завершения работ;

· порядок и условия расчетов и платежей;

· обязательства сторон;

· порядок производства работ;

· приемка работ;

· поручительства и гарантии;

· меры ответственности сторон за неисполнение или за ненадлежащее исполнение обязательств;

· условия и порядок расторжения договора и возмещения ущерба.

Выбор подрядчика производится на конкурсной основе посредством проведения подрядных торгов (тендеров), которое предполагает наличие следующих участников торгов и их функций:

1. Заказчик (инвестор):

- принимает решение о проведении торгов;

- определяет организаторов торгов, заключает с ним договор, контролирует его работу;

- участвует в работе тендерного комитета;

- заключает договор подряда с победителем торгов.

2. Организатор торгов:

- объявляет торги и рассылает приглашения;

- формирует тендерный комитет и контролирует его деятельность;

- осуществляет расходы по организации торгов.

3. Состав тендерного комитета утверждается заказчиком, а работа комитета оплачивается организатором торгов на договорной основе. Функции комитета:

- разрабатывает и рассылает претендентам тендерную документацию;

- собирает заявки на участие в торгах;

- осуществляет процедуру торгов;

- выбирает победителя торгов и публикует их итоги в СМИ.

4. Претендент приобретает данный статус с момента обращения в тендерный комитет с заявкой на участие в торгах.

5. Оферентом претендент становится с момента регистрации оферты – предложения претендента, содержащего его согласие участвовать в торгах на условиях, изложенных в тендерной документации, подкрепленное банковской гарантией. Регистрация оферты сопровождается внесением задатка на расчетный счет заказчика.

Тендерная документация готовится тендерным комитетом в соответствии с поручением заказчика или организатора торгов, ими же утверждается и передается претенденту по его запросу за отдельную плату. Включает в себя:

· сведения о предмете договоров (цена подряда, сроки строительства, источники финансирования и др.);

· проектную документацию;

· требования к оферте и размер задатка при ее регистрации;

· условия проведения торгов;

· форму заявки на участие в торгах;

· проект договора подряда.

Согласно процедуре торгов, после регистрации оферт в тендерном комитете в день торгов они рассматриваются этим комитетом без присутствия оферентов. В результате отбирается два-три победителя, окончательный выбор проводит заказчик.

По окончании торгов оферентам возвращаются их задатки, задаток победителя торгов учитывается при заключении с ним договора подряда. Расходы по организации и проведению торгов осуществляются за счет средств заказчика и относятся на стоимость строительства.