Обоснование этажности и капитальности жилищной застройки на стадии Генерального плана города

Классификация жилой застройки. Определение объемов жилищного строительства и территорий под жилищную застройку.

При проектировании жилая застройка города формируется из жилых зданий, различающихся по этажности и конструктивным типам в зависимости от материала стен, внутренней планировки, степени капитальности.

Выделяются два основных уровня структурной организации селитебной территории.

Микрорайон (квартал) – структурный элемент жилой застройки площадью, как правило- 10-60 га, но не более 80га, не расчлененный магтстральными улицами и дорогами, в пределах которого размещаются учреждения и предприятия повседневного обслуживания – не более 500м (кроме школ и детских дошкольных учреждений, радиус обслуживания которых определяется следующим образом: детсады в городах – 300м, в селах – 500м, школы – 750м, для начальных классов – 50м). Границами, как правило, являются магистральные или жилые улицы, проезды, пешеходные пути, естественные рубежи.

Жилой район – структурный элемент селитебной территории площадью, как правило, от 80 до 250 га, в пределах которого размещаются учреждения и предприятия с радиусом обслуживания не более 150 м а также часть объектов городского значения. Границами, как правило, являются труднопреодолимые естественные и искуственные рубежи, магистральные улицы и дороги общегородского значения.

Расчетную плотность населения (чел./га) территории жилого района рекомендуется принимать не менее приведенной в таблице 1., а территории микрорайонов - приведенной в таблице 2.

Таблица №1

Зона различной степени градостроительной ценности территории	Плотность населения территории жилого района чел./га, для групп городов с числом жителей, тыс. чел.
До 20	20 - 50	50 - 100	100 - 250	250 - 500	500 - 1000	Свыше 1000
Высокая
Средняя	---	---	---
Низкая

При строительстве в районах севернее 58 градусов сев. широты, а также на площадях, требующих сложных мероприятий по инженерной подготовке территории, плотность населения следует увеличивать, но не более чем на 20%. В условиях реконструкции сложившейся застройки в центральных частях исторических городов, а также при наличии историко-культурных и архитектурно-ланшафтных ценностей в других частях плотность населения устанавливается заданием на проектирование.

В районах индивидуального усадебного строительства и в поселениях, где не намечается строительство централизованных инженерных систем, допускается уменьшать плотность населения, но принимать ее не менее 40 чел./га.

В сейсмических районах расчетную плотность населения следует принимать в соответствии с региональными (территориальными) строительными нормами.

Таблица №2

Зона различной степени градостроительной ценности территории	Плотность населения на территорию микрорайона, чел./га для климатических подрайонов
1Б и часть подрайонов 1А, 1Г, 1Д, и IIА севернее 58°с.ш.	1В, IIБ и IIВ севернее 58°с.ш. и часть подрайонов 1А, 1Г, 1Д и IIА южнее 58°с.ш.	Южнее 58°с.ш., кроме части подрайонов 1А, 1Г, 1Д и IIА, входящую в данную зону
Высокая
Средняя
Низкая

Границы расчетной территории микрорайона следует устанавливать по красным линиям магистральных и жилых улиц, по осям проездов или пешеходных путей, по естественным рубежам, а при их отсутствии – на расстоянии 3 м от линии застройки. Из расчетной территории должны быть исключены площади участков районного и общегородского значения, объектов, имеющих историко-культурную и архитектурно-ландшафтную ценность, а также объектов повседневного пользования, рассчитанных на обслуживание населения смежных микрорайонов в нормируемых радиусах доступности (пропорционально численности обслуживаемого населения).

В расчетную территорию следует включать все площади участков объектов повседневного пользования, обслуживающих расчетное население, в том числе расположенных на смежных территориях, а также вподземном и надземном пространствах. В условиях реконструкции сложившейся застройки в расчетную территорию микрорайона следует включать территорию улиц, разделяющих кварталы и сохраняемых для пешеходных передвижений внутри микрорайона или для подъезда к зданиям.

В условиях реконструкции сложившейся застройки расчетную плотность населения допускается увеличивать или уменьшать, но не более чем на 10%. В крупных и крупнейших городах при применении высокоплотной (2-3-4-5) этажной жилой застройки расчетную плотность населения следует принимать не менее чем для зоны средней градостроительной ценности: при застройке площадок, требующих проведения сложных мероприятий по инженерной подготовке территории – не менее чем для зоны высокой градостроительной ценности.

В сейсмических районах расчетную плотность населения необходимо принимать в соответствии с региональными республиканскими нормами, но, как правило, не более 300 чел./га.

При формировании в микрорайоне единого физкультурно-оздоровительного комплекса для школьников и населения и уменьшении удельных размеров площадок для занятий физкультурой, необходимо соответственно увеличивать плотность населения. При застройке территорий, примыкающих к лесам и лесопаркам или расположенных в их окружении, суммарную площадь озелененных территорий допускается уменьшать, но не более чем на 30 %, соответственно увеличивая плотность населения.

Показатели плотности приведены при расчетной жилищной обеспеченности 18 кв.м./чел. При другой жилищной обеспеченности расчетную нормативную плотность Р, чел/га, следует определять по формуле:

Р= Р₁₈х 18 / Н,

где Р₁₈ - показатель плотности при 18 кв. м. на чел.

Н – расчетная жилищная обеспеченность кв. м.

Выбор этажности жилой застройки. Он определяется комплексом разнообразных факторов. Наиболее существенны из них следующие: величина и значение города, природные условия (климат, рельеф, грунты, гидрогеологический режим); объем сноса существующей застройки,; условия расселения, возможности строительной базы. Поскольку в каждом городе действие этих факторов сугубо индивидуальное, наиболее экономическая этажность устанавливается в каждом конкретном случае в результате сопоставления возможных вариантов, различающихся соотношением застройки по этажности. Сравнение вариантов производится по приведенным затратам:

З= С₁ +С₂ +С₃ +Е x (К₁ +К₂ +К₃), где

З – приведенные суммарные затраты по вариантам, руб. /год;

С₁ – эксплуатационные затраты по жилым зданиям, руб. /год;

С₂ – эксплуатационные затраты по объектам культурно-бытового назначения, руб. /год;

С₃ – эксплуатационные затраты по инженерному оборудованию и содержанию территорий, руб. год;

К₁ –капитальные вложения в строительство жилья, руб.;

К₂ – капитальные вложения в строительство объектов культурно-бытового обслуживания, руб.;

К₃ – капитальные вложения в инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий (включая компенсацию убытков от изъятия сельско-хозяйственных земель и сноса существующей застройки, если они обусловлены изменением этажности),руб.;

Е – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Наилучшим из сравнительных вариатов будет вариант с наименьшими приведенными затратами. В современных условиях этажность городов определяется с учетом имеющихся земельных участков и инженерным обеспечением, а также затратами на их обслуживание и увязки за исторически сложившейся частью города.

Градостроители отошли от ранее существовавших рекомендаций об ограничении этажности домов: для крупных городов в 5 – 9 этажей. В городе Самара проектируются и будут возведены 27-и этажные дома в районе Ладьи.

Строительство 16 –18 этажей уже стало нормой. Поэтому уже на стадии Генеральных планов градостроители закладывают строительство высотных домов и главным критерием их обоснования стали не единовременные и эксплуатационные затраты, а стоимость земельных участков.