double arrow

ДЛЯ ЭКСКЛЮЗИВА ГЛАВНОЕ - ДОВЕРИЕ!


НЕ ВСЯКИЙ ЖЕЛАЮЩИЙ ПЕРЕЕХАТЬ – ТВОЙ КЛИЕНТ

Приехав к матери, Бобби обнаружил у нее в гостях соседку, живущую этажом ниже.

Как выяснилось, мать, переживавшая за Бобби не меньше, чем сестра, уже успела рассказать о новом занятии своего сына чуть ли не всему дому.

После получасового рассказа о своей тяжелой жизни и бедственном материальном положении соседка сообщила Бобби, что ее младший сын скоро возвращается из армии, и к его приходу она надумала переехать в другой район.

«Понимаешь, Бобби, ему учиться надо. Он в институт поступать собирается. В технологический, - с гордостью сообщила соседка, - а до института отсюда уж очень далеко. Бедному мальчику тяжело туда добираться. Вот я и думаю, может поменяться и переехать куда-нибудь в центр – поближе к институту.

К сожалению, у Бобби не было времени подробно выяснять, в какую квартиру она хочет переехать, поэтому он вкратце записал ее пожелания, с тем, чтобы посоветоваться с наставником. Смотреть квартиру соседки не имело смысла, она жила в точно такой же квартире, что и мать Бобби.

Доехав до агентства и найдя там своего наставника, Бобби вкратце поделился последними новостями.

Насчет претензий соседки твоей мамы, я тебя сразу разочарую, Бобби. Переехать из двухкомнатной квартиры в «хрущевке» в более приличную квартиру, да еще и в центре – нереально.

- Так что ж, я ей совсем ничем помочь не могу?

- Давай возьмем каталог и прикинем. В каком районе твоя мать живет?

- В Красносельском.

- Смотри, аналогичная квартира в каталоге за …. выставлена. А теперь посмотрим, что она хочет… - Алексей полистал каталог, - квартира такого плана ровно на четыре тысячи дороже.

- Угу…

- Найти идиота, который отдаст свою квартиру в кирпичном доме, а получит «хрущебу» стоимостью на четыре тысячи дешевле почти невозможно. Лет семь назад такое, может, и случалось…

- С этим понятно. Придется бедную старушку расстроить. А что с Василием Петровичем делать?

- Перво-наперво, надо попробовать его уговорить не увязывать продажу этой квартиры с покупкой новой. Сам он, как я понимаю, в другом месте живет?

- Да, у него еще одна квартира есть, это я выяснил.

- Вот и отлично. Давай сегодня на просмотр вместе съездим, время у меня есть. Тем более, что по правилам на первые просмотры я должен с тобой ездить. В прошлый раз я не мог – у меня встреча была назначена, а сегодня давай вместе съездим. А теперь показывай, что у нас с квартирой твоей Марии Ивановны…

Проговорив оставшиеся 40 минут, они выяснили, что в целом Бобби почти ничего не забыл. Характеристика была заполнена досконально, а на плане Бобби даже расстановку мебели в одной из комнат зарисовал. «Это чтоб легче вспомнить было, как квартира выглядит», - поделился Бобби. Вот только вспомнить не мог Бобби, что это за дом, как лестница выглядит, насчет магазинов и всего такого прочего.




- Понимаешь, Алексей, я пока туда шел, думал только о том, чтобы вообще найти, где старушка живет, а обратно – на крыльях летел, потому что они согласились на эксклюзивный договор.

- Да ты не волнуйся, Бобби, во-первых, кое-что мы сейчас у нее выясним, а во-вторых, не последний раз ты ее квартиру посетил. Позвонят покупатели, поедешь показывать, рассмотришь то, что упустил, - успокаивал его Алексей.

…Тут по громкой связи Бобби и Алексея вызвали в приемную. Пришла Мария Ивановна. Усадив Марию Ивановну за столик в приемной, Алексей уже собрался приступить к выяснению недостающих подробностей относительно того, куда Мария Ивановна собирается переезжать, но Бобби перебил его, спросив, принесла ли Мария Ивановна правоустанавливающие документы. Мария Ивановна сказала, что документы она сдавать не хочет, хотя и привезла их с собой. «Подруги не советовали. Уж слишком много мошенничества в городе», - уточнила старушка. Бобби с Алексеем переглянулись, и Алексей уж было хотел сказать: «Что ж поделаешь? Значит будет не полный эксклюзив…», но Бобби бодро затараторил: «Мы для того и берем документы, чтобы Вас от мошенников оградить. Ситуации, когда обманным путем документы у хозяев выманиваются – нередки…» Алексей от такой наглости немного оторопел, но мешать Бобби не стал. Бобби же продолжал объяснять преимущества эксклюзива.



- Посмотрите, какой у нас офис. Все это здание находится в собственности «Бекара». Можете посмотреть – на стене висит свидетельство о собственности. Здание стоит почти полтора миллиона долларов. Подумайте, разве это не говорит о солидности и надежности фирмы? Наша фирма – самая известная в городе, работает еще с тех времен, когда и рынка недвижимости-то почти не было. Когда вы сдаете документы на хранение и заключаете полностью эксклюзивный договор, фирма обеспечивает вас широчайшей рекламой. Мы рекламируем и в «Бюллетене недвижимости», и в «Городском каталоге недвижимости», и в газете «Из рук в руки», и в газете «Частная недвижимость». Благодаря этому 90% покупателей обращаются к вам…

- Но есть еще 10%... – справедливо заметила Мария Ивановна.

- А эти 10% чаще всего или мошенники, или недобропорядочные люди, которые будут стремиться Вас обмануть. Может и не полностью, но хотя бы в чем-то. Потому что как раз такие люди чаще всего не хотят покупать недвижимость через агентство. Ведь функция нашей фирмы как раз заключается в том, чтобы не допустить обмана продавца. По данным ГБР, каждая 10-я сделка, проведенная в городе, имеет если не криминальные, то судебные последствия. Мы ежемесячно продаем сотни квартир, но за всю 8-летнюю историю не было случая, чтобы пострадал продавец. Бывают маленькие недоразумения с покупателями, но продавцы у нас находятся просто в привилегированном положении.

- А что делает фирма, чтобы защитить меня? – спросила Мария Ивановна.

- У нас вся деятельность фирмы направлена на то, чтобы защитить вас от мошенничества или просто от каких-то недоговоренностей и недоразумений. Поэтому у нас заполняется так много документов. Но это все для Вашего блага. И когда вы сдаете нам на хранение правоустанавливающие документы, мы защищаем вас от мошенников, проверяем вашу квартиру и тем самым привлекаем дополнительных покупателей и рекламируем ее. Ведь квартиры, по которым заключены полностью эксклюзивные договоры, предлагаются покупателям в первую очередь. Как же Вы можете отказываться от такого блага?

- Я не совсем отказываюсь, я просто сомневаюсь, думаю, может, без этого обойтись можно, - ответила Мария Ивановна.

Бобби продолжал:

- Я не знаю, что Вас сдерживает. Возможно, Вы не доверяете «Бекару», - сделав выразительную 2-секундную паузу, Бобби продолжил с легким налетом обиды: - Может быть, Вы не доверяете мне?

Мария Ивановна замахала руками:

- Ну что ты говоришь, Бобби…

Увидев, что Бобби несколько передавливает, Алексей решил ему помочь:

- Если хотите, можете не сдавать документы, мы попробуем и так продать, хотя это будет тяжело.

- Нет, нет, я лучше передам документы, - сказала старушка и добавила, обращаясь к Бобби: - Бобби, ты же знаешь, что я тебе лично доверяю, а раз ты говоришь, что и твоей фирме можно доверять, то ты меня убедил.

Разобравшись с этим вопросом, Алексей перешел к выяснению недостающих подробностей относительно того, куда Мария Ивановна собирается переезжать и посмотрел правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру. Ситуация складывалась как нельзя лучше.

После ухода Марии Ивановны Бобби попросил Алексея рассказать ему о том, на что именно Алексей обращал внимание, когда выяснял ситуацию с документами по квартире Марии Ивановны.

Алексей начал свой рассказ:

- Ты, наверное, обратил внимание, что параллельно с эксклюзивным договором мы подписали документ, называемый «Декларация прав собственника». Заполняя этот документ, мы имеем возможность обнаружить практически все детали и нюансы, касающиеся нашей квартиры. Первое, на что я обратил внимание – форма собственности. У Марии Ивановны квартира приватизирована, к тому же уже давно. А поскольку сама она в этой квартире уже лет двадцать живет, то, соответственно, предыдущих перепродаж не было, и историю квартиры в этом смысле изучать не надо.

- А если бы были?

- Тогда правоустанавливающим документом по квартире был бы, к примеру, договор купли-продажи, а может – договор дарения или что-нибудь еще. А в этом договоре было бы указано, кто передал Марии Ивановне право собственности, когда, и на основании каких документов. Ты смотришь и видишь, что Мария Ивановна купила свою квартиру месяц назад. Понятно, что подозрительно, почему она сразу же ее перепродает. Возможно, она узнала о каких-то подробностях в истории квартиры, в результате которых у нее эту квартиру по суду отобрать можно, или еще что-нибудь. Тебе она вряд ли всю правду в таком случае расскажет. Здесь возможных ситуаций – уйма. Посмотри еще раз книгу «Правила работы и проведения сделок», которую тебе выдали, там во второй части есть параграф «Порядок выплат продавцу». Факторы повышенной опасности, которые там перечислены, не просто прочитать надо, а выучить наизусть. Как, впрочем, и все остальное, что касается порядка выплат.

- А форму 9 зачем заранее смотреть?

- Чтобы обратить внимание на то, кто зарегистрирован в квартире. Наличие людей, зарегистрированных в квартире, но не являющихся собственниками, – также фактор повышенной опасности. А если несовершеннолетние дети прописаны, то, соответственно, разрешение РОНО получать нужно, это отдельная история, зачастую совсем не простая. Потом обязательно выяснять надо, может быть, какой-нибудь сын Марии Ивановны был зарегистрирован в квартире, а сейчас в армии или, не дай бог, конечно, в местах лишения свободы. Это тоже важный момент. Про мужей и жен в таких случаях тоже уточнять надо. Допустим, Мария Ивановна получила эту квартиру по договору купли-продажи в то время, когда была замужем. Тогда квартира – совместно нажитое имущество. И на ее отчуждение нужно согласие супруга. А супруг, может, на пару лет куда-нибудь во Владивосток уехал, и как его там найти твоя Мария Ивановна не знает. В то же время, если Мария Ивановна свою квартиру по договору дарения получила, то это ее личная собственность, и супруг ее тут ни при чем. В общем, факторов много, сразу все ты с первого раза не запомнишь; главное - подсказки все есть в «Декларации прав собственника». Понял?

- Вроде бы понял. А на что ты обращал внимание, когда выяснял, куда Мария Ивановна перепрописываться собирается?

- Могу рассказать, но только в двух словах. По закону ты в свою квартиру, находящуюся в собственности, можешь прописать сколько угодно лиц. Сам понимаешь это можно использовать в самых разных целях. Поэтому существуют ведомственные инструкции, по которым, например, для регистрации человека надо иметь не меньше 12 квадратных метров свободной жилой площади. У сестры квартира приватизированная. Для того, чтобы прописать Марию Ивановну, там должно быть не меньше 12 квадратных метров жилой площади на человека, учитывая и Марию Ивановну. При этом учитываются все: и владельцы, и те, кто прописан в квартире. Даже если сестра - владелец квартиры, но не прописана, все равно эти 12 метров жилой площади нужно учитывать. Хорошо, что у сестры квартира двухкомнатная, и жилой площади на Марию Ивановну хватает.

- А если бы была однокомнатная?

- Соответственно, если она хочет прописать к себе нашу старушку, у нее должно быть 24 метра жилой площади. Для однокомнатной квартиры это нереально. Либо необходимо будет получить разрешение в паспортно-визовой службе города. Это можно было бы обойти выделением Марии Ивановне какой-то доли собственности. То есть, даже если в однокомнатной квартире прописаны 10 человек, и 1/20 этой квартиры выделят бабушке, она уже может прописаться туда.

- Выделят, значит – подарят или продадут?

- Да. Но в этом случае, сам понимаешь, еще один нотариальный договор и все что к нему прилагается. Количество проблем вырастает на порядок. Если же вернуться к вопросу о прописке, здесь принципиально то, что все собственники должны быть согласны на прописку бабушки. Кроме того, паспортная служба может потребовать согласие всех лиц, проживающих в квартире, на регистрацию Марии Ивановны, что, хотя и незаконно, но вполне реально. И в этом случае также придется решать этот вопрос через паспортно-визовую службу города.

Для того, чтобы не попасть в такую ловушку, надо, как минимум, получить разрешение на регистрацию бабушки в паспортном столе до продажи ее квартиры, а лучше всего заранее зарегистрировать ее право проживания на другой жилплощади. Только в этом случае есть полная гарантия, что никаких проблем при перерегистрации не возникнет.

- А если бы квартира у сестры была неприватизированной?

- По неприватизированному жилью еще труднее. По закону паспортные службы должны по тем же нормам прописывать даже посторонних, но на практике подобные регистрации блокируются. Основанием для прописки в неприватизированное жилье в подавляющем большинстве случаев являются родственные связи. Даже если сестра двоюродная, а не родная, уже могут быть сложности. Но в нюансы здесь я углубляться не буду, давай лучше к реальной ситуации вернемся…

Закончив таким образом разговор о прописке, Бобби и Алексей обсудили, как им лучше приступить к продаже квартиры.

Разработав план действий, они выставили квартиру Марии Ивановны в каталог.

Бобби уже хотел было позвонить своему второму продавцу, чтобы предупредить его о том, что приедет на просмотр с наставником, но вдруг сообразил, что не помнит, говорил ли ему наставник о том, как должно происходить его дальнейшее общение с Марией Ивановной.

- Послушай, Алексей, когда первая реклама выйдет, мне нужно об этом Марии Ивановне докладывать? – осведомился он.

- Да, но лучше не сразу, а на следующий день или через день. И вообще, разумно звонить ей после каждого выхода рекламы и обсуждать результаты.

- А почему не сразу?

- Чаще всего в день выхода газеты и на следующий день - максимум звонков. Соответственно, в зависимости от полученного результата можно обсуждать и регулировать цену. Уже после первого выхода рекламы может стать очевидным, что цену надо снижать – нет ни одного звонка. Либо есть возмущенные звонки на тему: «А почему так дорого?». В этот период важно, чтобы у продавца была уверенность, что он совместно с агентом принимает решение о снижении цены. Это особое искусство, когда продавец уверен, что он сам все делает, а агент просто советует и стоит рядом. Цена понижается в зависимости от интереса покупателей. Если уже есть желающие посмотреть, разумеется, нужно звонить, договариваться о времени просмотра и показывать квартиру. И обязательно звонить продавцу и обсуждать результат каждого просмотра. Насколько я понял Марию Ивановну, она тебе доверяет, и при таком хорошем контакте согласовать с ней реальную цену продажи будет просто.

- А если бы мне попался «вредный» продавец?

- Тогда нам было бы удобно корректировать точку зрения продавца, используя отзывы просмотревших потенциальных покупателей. Но здесь есть нюансы.

- А именно?

- Конструктивно, когда покупатели смотрят квартиру и говорят, что они бы ее взяли вот за такую-то цену. Неконструктивно, когда люди смотрят квартиру просто из спортивного интереса, а потом спрашивают у агента, не готовы ли вы понизить цену. А агент по неопытности не понял, что интерес у покупателей чисто спортивный, и продавцу передал. И особенно обидно, когда, к примеру, квартира выставлена за двадцать тысяч, что вполне соответствует ее реальной стоимости, но находится покупатель, который говорит: «Не понизите ли вы цену?». Агент тратит несколько дней на переговоры со своим продавцом, тратит нервные клетки, и свои, и продавца, в результате цена снижена до 18 тысяч. А покупатель говорит, что он, вообще-то, и не собирался покупать, просто так спросил. А если к этому добавится еще и то, что появилась масса покупателей, готовых купить за 20 тысяч, а кто-то предлагает за 21, ты как агент продавца можешь оказаться в неловкой ситуации. Спортивный интерес и попытки понизить цену без каких-либо реальных перспектив покупки квартиры, как правило, не помогают продаже. Можно стремиться к понижению цены продавцом, но очень важно, чтобы у него не возникло ощущение, что цена уже слишком понижена. Агент должен фильтровать информацию и по возможности стараться сохранять душевное спокойствие продавца. Если просмотров слишком много, у продавца может возникнуть ощущение, что цена слишком низкая. Нормально, если это ощущение возникает объективно. Но обидно, когда никто из посмотревших не согласился купить квартиру, а цену по прихоти продавца, подняли. Тогда ничего, кроме отсутствия просмотров, в результате мы не получим.

- Алексей, а как отличить «спортивный интерес» от конструктивного подхода?

- Для этого используется Оферта. Если хочешь за более низкую цену купить эту квартиру, внеси залог под свое предложение, тогда и продавец серьезно задумается. Это самая лучшая проверка реальности предложения покупателя.

- А экскурсии часто бывают?

- Довольно регулярно, тем более что агенты, работающие с покупателем, зачастую используют ситуацию, чтобы отточить свое мастерство. Довольно часто они говорят, что мы вообще-то собираемся покупать другую квартиру, а вашу мы покажем для контраста. Заставить себя поехать на такой просмотр довольно трудно. Но спасибо агенту, который хотя бы об этом сказал. Очень большое количество агентов, которые это не декларируют, но поступают именно таким образом.

- А с реальными покупателями какие могут быть сложности?

- Бывает так, что покупатели стараются устроить аукцион. Смотрит нашу квартиру, смотрит такую же, но чуть подешевле, а после этого торгуется. Борьба нервов здесь по полной программе: кто первый из продавцов сдаст позиции. Но может быть так, что второго продавца на самом деле нет, и покупатель блефует. И здесь тоже Оферта крайне эффективна. Продавцы платят нам не только за найденного покупателя, но и в том числе за помощь в переговорах. Без агента продавец под напором покупателя и агента покупателя легко может согласиться на заниженную цену.

Вернемся к нашей ситуации. Даже если некоторое время звонков не будет вообще, Марии Ивановне все равно необходимо регулярно звонить и отчитываться перед ней о проделанной работе. Цель этих телефонных звонков, во-первых, укрепить с продавцом контакт, во-вторых, почувствовать возможные изменения в его намерениях, в-третьих, используя результаты звонков по рекламе, исподволь подвести его к решению об установке реальной цены для продажи. Очень важно, чтобы в этот период у продавца не возникло ощущение заброшенности. На дежурство поступает довольно много звонков от продавцов, которые обращаются в агентство повторно, то есть уже пообщавшись с нашими же агентами. Продавец говорит, что он вообще-то общается с нашим агентом Петровым, но Петров уже месяц назад его квартиру поставил на продажу, а сам ни разу не позвонил. Продавец, естественно, больше не хочет работать с Петровым и просит ему помочь. Я общаюсь с агентом Петровым, который говорит: «Зачем ему звонить, если он понижать не хочет...» Это ошибка Петрова, так как ясно, что продавцу необходимо продать и он ищет другие каналы продажи, помимо Петрова, и наверняка их найдет, - тут Алексей посмотрел на часы и спохватился: - Ой, Бобби, мы увлеклись. Мне сейчас нужно отлучиться, примерно на час. А как только я вернусь, сразу поедем на просмотр к твоему второму продавцу.

Образовавшийся свободный час Бобби решил использовать для подготовки к предстоящему просмотру. Он понимал, что заключение эксклюзивного договора с Марией Ивановной, по большому счету – случайность. Бобби же хотелось, чтобы такие вещи стали закономерными в его работе. А для этого ему необходимо было готовиться к каждому разговору, тщательно продумывая все возможные аргументы.

Бобби взял лист бумаги и ручку и, присев за свободный стол, стал вспоминать и записывать все, что он знал о преимуществах эксклюзивного договора для продавца.

Вот что у него получилось:

СЕМЬ ПРЕИМУЩЕСТВ, КОТОРЫЕ ДАЕТ ПРОДАВЦУ ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР

1. Защита продавца от криминала и непрофессионализма.

Заключая эксклюзивный договор, Вы ограждаете себя от массы потенциальных неприятностей. На сегодняшнем рынке недвижимости каждая десятая сделка, по данным ГБР, оспаривается и является конфликтной. Это происходит как из-за мошеннических действий маклеров, криминала, так и из-за присутствия на рынке большого количества желающих на этом заработать ловкачей - непрофессиональных, но наглых и назойливых. Давая информацию в несколько агентств недвижимости, Вы рискуете создать ситуацию, когда неизвестно откуда свалившиеся бритоголовые мальчики будут убеждать Вас продать квартиру им, или же в Ваших дверях несколько раз в день будут появляться назойливые серые личности с предложением своих услуг. Вы не сможете даже понять, что происходит: то ли произошла утечка информации по вине одного из десятка агентств, в которых Вы выставили свою квартиру; то ли один из потенциальных покупателей, приведенных на Вашу квартиру, решил приобрести ее путем махинаций. Известен реальный случай, когда продавец оформил свою квартиру по балансовой стоимости, предварительно (вместе с покупателем и маклером) положив полную сумму за квартиру в ячейку банка. Гарантом сохранности средств выступал маклер, так как был оформлен совместный доступ к содержимому ячейки (либо маклера и продавца, либо маклера и покупателя). После оформления сделки продавец денег в ячейке не обнаружил, поскольку покупатель, вступив в сговор с маклером, изъял деньги. В результате судебных разбирательств продавец получил лишь балансовую стоимость квартиры. Таким образом, прекрасная двухкомнатная квартира была продана за 15 000 рублей (чуть больше пятисот долларов).

Если Вы заключаете эксклюзивный договор с агентством недвижимости, и сдаете документы на хранение, то данная фирма полностью отвечает за вашу безопасность. Все ресурсы агентства недвижимости будут направлены на Вашу защиту. Многолетний опыт проведения сделок позволяет стопроцентно защищать продавца от нежеланных гостей. Как только мошенники узнают, что по квартире заключен эксклюзивный договор и документы хранятся в фирме, они не будут пытаться применить здесь свои умения.

2. Защита экономических и правовых интересов продавца.

Не зря купля-продажа квартир называется операциями с недвижимостью. Грамотно, профессионально, эффективно, быстро провести операцию с недвижимостью столь же сложно как провести хирургическую операцию человеку. Дадите ли Вы согласие на проведение операции (хотя бы - аппендицит) хорошему человеку, но в домашних условиях и без диплома врача? Думаю, нет. Если уж приходится делать операцию, то - в хорошей клинике с профессиональным хирургом. Профессиональный агент не менее важен, чем профессиональный хирург. А наличие хороших условий для проведения операции (профессиональная клиника), опытные помощники, диагностическая аппаратура, наличие врачей смежных профессий - не менее важно, чем профессиональное агентство недвижимости: служба Эскро, юристы, служба безопасности, руководители отделов (профессора в своем деле) и другие специалисты, работающие на успешное завершение операции с недвижимостью. Никто не знает заранее, какие осложнения могут возникнуть в ходе проведения сделки, но наличие опытных, профессиональных сотрудников гарантирует успешное завершение сделки, фирма подстрахует вас, не даст в обиду. Непорядочность покупателя, внезапно возникшие осложнения, случайная ошибка агента и другие возможные нюансы прохождения сделки не скажутся на Вас, так как весь ход сделки строго отслеживается фирмой. Многоуровневый контроль прохождения сделки - реальная необходимость. Разрешение на сделку подписывают высококлассные специалисты, отвечающие за свои действия (в разрешении на сделку ставится более 30 подписей). Такие правила созданы за 8 лет работы при проведении многих тысяч сделок. Большинство сделок мы совершаем по рекомендации и дорожим своей репутацией, поэтому обеспечиваем безукоризненный контроль многих специалистов за прохождением сделки, поэтому мы рекомендуем нашим клиентам оформить отношения с фирмой эксклюзивным договором. Именно после заключения такого договора Вы сразу становитесь не просто одним из продавцов на рынке недвижимости, а клиентом «Бекара», имеющим право на любые бесплатные консультации, связанные с продажей квартиры (юридические, экономические, маркетинговые и т.д.) и защиту своих интересов группой компаний «Бекар».

3. Реальная оценка квартиры и лучшая ориентация на рынке.

Не верьте тому агенту, который посмотрел Вашу квартиру (или еще хуже – просто услышал ее описание по телефону) и называет цену, за которую ее можно продать. Профессиональные риэлтеры для того, чтобы оценить квартиру, анализируют аналоги, обзванивая и осматривая квартиры в Вашем микрорайоне, выявляя, чем они лучше, какие имеют недостатки. Такой подробный макетинг позволяет не только реально оценить квартиру, сделать ее продажу наиболее вероятной за максимальную цену, но и дает возможность лучше прорекламировать ее, высветить для покупателя достоинства Вашей квартиры по сравнению с аналогичными. В «Бекаре» отдел маркетинга помогает агенту сориентироваться не только в ценах предлагаемых к продаже квартир, но и дает информацию о том, по каким ценам реально приобретаются квартиры. Что толку выставлять свою квартиру на продажу по цене на 500 долларов ниже, чем Ваш сосед, если он завысил цену на 5 тысяч долларов? Вы будете долго ждать покупателя, тратить силу и нервы, возмущаясь: «Но у меня же на 500 долларов дешевле!» Ваша цена - не рыночная, покупатель не купит Вашу квартиру. А когда время будет «поджимать», Вы будете вынуждены, чтобы сделка совершилась, быстро продать свою недвижимость по цене ниже, чем рыночная. Или может ухудшиться конъюнктура рынка.

Для того чтобы в минимальные сроки продать квартиру за максимальную цену, нужно проделать большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению рынка. Такой объем работы (с затратами, в том числе, и личного времени агента) возможно проводить лишь по эксклюзивным квартирам. Такое эксклюзивное обслуживание клиента возможно, только если клиент готов дать обязательство работать только с одним агентством. Поэтому в «Бекаре» такое VIP-обслуживание продавцов предлагается только по эксклюзивным квартирам. Тогда в течение всего времени действия договора будут анализироваться аналогичные продающиеся квартиры и мотивы покупателей по приобретению Вашей недвижимости. Заключите эксклюзивный договор и дайте себе возможность максимально эффективно продать квартиру, то есть за максимальную цену в минимальные сроки.

4. Продавец экономит время и сокращает количество ненужных контактов.

Прошли те времена, когда для того, чтобы быстро продать квартиру, ее было необходимо выставить в как можно большее количество агентств. Обращаясь во много агентств сегодня, Вы попусту тратите свое время, объясняя и рассказывая множеству агентов одну и ту же информацию. Плотно и профессионально, тратя на это много своего времени, заниматься продажей Вашей квартиры успешный агент будет лишь, если Вы заключите с ним эксклюзивный договор. Ведь заниматься чем-либо профессионально, не имея никаких гарантий получить вознаграждение за свой труд, невозможно. Продавец, обзванивающий все подряд агентства, подобен человеку, стоящему в течение многих часов на Невском проспекте и кричащему, что хочет продать свою квартиру. Только случай даст ему возможность продать квартиру (причем, не за самую выгодную цену).

Поручив продажу профессиональному агенту, работающему в надежном агентстве, Вы экономите время, уменьшаете количество рискованных контактов и увеличиваете шансы продать свою квартиру, так как девяносто процентов покупателей при эффективной подаче рекламы узнают о квартире и захотят ее купить. Это обеспечивается сегодня тем, что есть наработанные методики рекламирования квартиры: оповещение об этом других агентств по межагентской базе, размещение информации о ней в Интернете и многое другое. «А как же те самые 10%?» - спросите Вы. Те 10% - именно та каждая десятая сделка, которая завершается судебными разбирательствами, конфликтами, и которую проводят те самые мошенники, маклеры и иже с ними. Люди, которые хотят на Вас нажиться, не придут в профессиональное, надежное агентство, защищающее Ваши интересы.

Заключите эксклюзив и защитите себя от ненужных контактов.

5. Продавец получает гибкую и эффективную схему рекламы.

Заключая эксклюзивный договор, агентство и агент обеспечивают Вас наиболее полной и широкой рекламой. Некоторые агентства говорят, что будут рекламировать Вашу квартиру даже без эксклюзива. Да, вероятнее всего, они выставят ее несколько раз в «Бюллетень недвижимости». Но это, как правило, неэффективно.

При эксклюзивной рекламе охватывается максимальное число информационных источников: квартира рекламируется во всех профессиональных изданиях по недвижимости, рекламируется в Интернетовских базах данных, рассылается более чем в 100 агентств города, с пометкой «эксклюзивно» (это значит - проверено, надежно). Используются также нетрадиционные схемы, к примеру, раскладка по почтовым ящикам ближайших домов информации о продаваемой Вами квартире, притом с координатами агента. Менеджер по рекламе анализирует необходимость изготовления наружной рекламы, необходимость размещения информации о квартире с планом, необходимость рекламы ее в других средствах массовой информации. Такие обширные затраты денег на рекламу, времени и сил на изучение ситуации возможны, только если агентство уверено, что Вы сотрудничаете только с ним. Заключите эксклюзив и Вы получите максимально эффективную рекламу.

6. Продавец получает возможность продать квартиру по максимальной цене.

Так как покупатель воспринимает эксклюзивные объекты как чистые и проверенные, то готов платить за такие объекты больше. Это обеспечивается тем, что по эксклюзивным договорам заранее досконально проверяется история квартиры. Сделать это без доверенности на сбор документов, без хранящихся в фирме правоустанавливающих документов крайне сложно. Фирма тратит дополнительные средства и деньги на проверку именно эксклюзивных квартир, тем самым, подготавливая их к продаже. Покупатели знают, что по эксклюзивным квартирам никаких юридических казусов и неприятностей быть не может. Зная, что квартира проверена, другие агенты предлагают своим покупателям такую квартиру в первую очередь, даже если она чуть больше стоит. Профессиональные агенты знают, что подготовленных квартир, которые можно купить без «заморочек», в которых не надо тратить дополнительное время на приведение документов в соответствие с законами, крайне мало. Продавцу это дает шанс получить большую цену, чем если бы он продавал свою квартиру, не заключая эксклюзивный договор. Плюс к тому, многие агенты считают, что заключение эксклюзива действует как лакмусовая бумажка – продавец с недобросовестными намерениями не будет заключать эксклюзива ни за что на свете.

Заключите эксклюзивный договор, и агентство затратит деньги и время на проверку квартиры, на подготовку ее к продаже, а покупатель будет готов заплатить за свои уверенность и спокойствие даже немного выше рыночной цены.

7. Продавец получает возможность получить профессионального опытного агента

В Петербурге сложился интеллигентный, мягкий стиль обслуживания клиентов риэлтерских фирм. Во многом это связано с тем, что сегодняшние риэлтеры - Петербургская интеллигенция, в основном – техническая (инженеры). Если клиент отказывается от эксклюзивного договора, то ему не будут навязывать такую форму работы и не будут говорить, что с ним не будут работать (так делается в Москве). Клиенту говорится: «Ну что ж, поработаем так». Но, после этого, нередко люди удивляются, почему от агента в течение двух недель нет звонков, и почему агент уделяет так мало внимания продаже этой квартиры. Не заключая эксклюзивный договор, Вы сами выбираете путь к такому «обслуживанию». Как агентство не станет тратить деньги на рекламу, так и агент не станет тратить свое время без взаимных обязательств. Получается, что Вами занимаются «между делом». Некоторые клиенты говорят, мы не будем заключать эксклюзивный договор, но мы будем работать только с Вами. Такая ситуация в принципе устраивает и агента, и агентство. Но зачем же Вы ущемляете себя? Вы берете на себя обязательство, не получив встречных обязательств, имеющихся в эксклюзивном договоре.

Заключив эксклюзивный договор, Вы получаете профессиональное эффективное обслуживание, обязательства со стороны фирмы и агента.

ЗАКЛЮЧАЯ ЭКСКЛЮЗИВ, ВЫ ОТСТАИВАЕТЕ СВОИ ИНТЕРЕСЫ!

Алексей приехал как раз, когда Бобби ставил последнюю точку в своих записях об эксклюзивных договорах.

Бобби сразу же перезвонил Василию Петровичу и предупредил его, что приедет на просмотр с наставником. Точнее, слово «наставник» Бобби в разговоре не упоминал, а назвал Алексея «экспертом», как и было написано у того на бейдже. Правда, это не избавило Бобби от вопроса, зачем нужен эксперт. Ответил Бобби примерно следующее: «Эксперт приедет со мной, потому что я хочу, чтобы у нас все прошло очень быстро и эффективно. Эксперт обладает очень большим опытом работы на рынке и сможет подсказать нам какие-то суперэффективные и нетривиальные ходы. Я лично буду плотно заниматься работой с Вами, но мою работу будет контролировать и координировать не только эксперт, но и вся фирма. В этом и есть преимущества работы с фирмой, а не с конкретным лицом. Даже самый опытный и педантичный человек может допустить ошибку. Поэтому у нас, как на атомных станциях, существует система многоуровневого контроля, которая исключает ошибки. Есть эксперт, руководитель группы, Эскробюро, юрист и служба безопасности. Все направлено на то, чтобы как можно лучше и безопаснее продать Вашу квартиру.»

Заказать ✍️ написание учебной работы
Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Сейчас читают про: