Семинарские вопросы. Тема 1. Основные понятия оценки недвижимости

Тема 1. Основные понятия оценки недвижимости

Методические указания к семинарским и практическим занятиям

Тема 6. Информационное обеспечение при оценке недвижимости, техническая экспертиза и описание

Тема 5. Регулирование оценочной деятельности

Тема 4. Затратный подход в оценке недвижимости

Тема 3. Сравнительный подход в оценке недвижимости

Экономическое содержание определения рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом. Преимущества и недостатки подхода, сфера применения. Накопление информационной базы, сегментация рынка недвижимости, требования, предъявляемые оценщиком к информации по объектам-аналогам. Этапы оценки недвижимости. Единицы сравнения, элементы сравнения. Виды поправок: процентные и денежные поправки (относительные и абсолютные).

Методы расчета поправок: метод парных продаж, метод относительного сравнения характеристик, экспертный метод, статистический метод.

Экономическое содержание затратного подхода. Преимущества, недостатки, необходимые условия применения. Этапы оценки недвижимости затратным подходом. Стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Индексы цен в строительстве. Методы оценки стоимости зданий и сооружений: метод сравнительной единицы; метод разбивки по компонентам.

Расчет общего накопленного износа зданий и сооружений. Виды износа: физический, функциональный, экономический. Понятия устранимого и неустранимого износа, методы расчета общего накопленного износа.

Методы оценки устранимого и неустранимого функционального износа.

Основные формы регулирования оценочной деятельности: саморегулирование и государственное регулирование. Нормативная база государственного регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации. Лицензирование оценочной деятельности. Международные стандарты оценки. Стандарты оценки США. Европейские стандарты оценки. Российские стандарты оценки. Сертификация и аттестация профессиональной деятельности

Анализ макроэкономической информации при оценке недвижимости. Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. Специальные источники информации в анализе состояния рынка недвижимости. Внутренняя информация при оценке недвижимости. Анализ права собственности на объект недвижимости и влияние его ограничений. Физические характеристики объекта недвижимости. Техническое обследование объекта. Оценка зданий и сооружений. Состав информации. Договорная документация.

1. В чем состоит отличие недвижимости от движимого имущества?

2. Для каких целей может проводиться оценка недвижимости?

3. Каким образом определяется потребительная и меновая стоимости?

4. Какие факторы оказывают влияние на величину меновой стоимости недвижимости?

5. По каким признакам все принципы оценки недвижимости разделены на 4 группы?

6. Какие факторы учитываются при определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости?

7. Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта лучшего и наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться?

Задачи

Задача 1. Требуется определить стоимость участка, для которого лучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства (улучшений) равна 500 тыс. долл., чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 тыс.долл., коэффициент капитализации для земли – 8 %, для здания (норма прибыли улучшений) – 10 %.

Задача 2. Оценить участок земли в коммерческом зонировании. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для большого супермаркета, гостиницы, сети торговых магазинов.

	Большой супермаркет	Гостиница	Сеть торговых магазинов
Стоимость новых улучшений, тыс.долл.
Чистый операционный доход, тыс.долл.
Норма прибыли улучшений, %
Коэффициент капитализации для земли, %

Задача 3. Определите вариант лучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов:

	Офисное здание	Торговый центр	Проект по застройке жильем
Стоимость застройки, тыс.долл.		721,5
Годовой валовой доход, тыс.долл.
Поправка на недоиспользова-ние и потери при сборе, тыс.долл.
Прочий доход, тыс.долл.
Операционные расходы, тыс.долл.
Резерв на замещение, тыс.долл.
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, %			13,2
Коэффициент капитализации для земли, %

Задача 4. Существуют следующие варианты застройки земельного участка, выбрать лучший и наиболее эффективный вариант использования.

Вариант I – бизнес-центр.

Ежегодный валовой доход оценивается в 250 тыс.долл., потери от недоиспользования и при сборе платежей должны составить 5 %. Операционные расходы (условно-постоянные и условно-переменные) будут равны 80 тыс.долл., резерв на замещение – 4 тыс.долл. Стоимость строительства зданий и сооружений – 650 тыс.долл., коэффициент капитализации для них – 17 %. Коэффициент капитализации земли оценен в 10 %.

Вариант II – торговый центр.

Ожидаемые годовые продажи оцениваются в 2,5 млн.долл. Платежи по аренде составляют 7 % от валовых продаж. Операционные расходы (условно-постоянные и условно-переменные) будут равны 43 % от суммы получаемой арендной платы, резерв на замещение – 15 тыс.долл. Стоимость строительства зданий и сооружений – 400 тыс.долл., коэффициент капитализации для них – 15 %. Коэффициент капитализации земли оценен в 10 %.

Задача 5. Определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на 5 колонок. Капитальные вложения (стоимость строительства) на одну колонку составляют 35,4 тыс.долл. Коэффициент капитализации на сооружения – 27,11 %. При анализе эксплуатации действующих АЗС с аналогичным местоположением получены следующие данные:

1) в течение одного часа с одной колонки в среднем продают 28 л. бензина;

2) средний чистый доход от продажи 1 л. бензина составляет 6 центов;

3) с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Коэффициент капитализации для земли – 16 %. АЗС работает круглосуточно.