double arrow

Тема 4. Затратный подход в оценке недвижимости


Задачи

Семинарские вопросы

Тема 3. Сравнительный подход в оценке недвижимости

Задачи по ипотечно-инвестиционному анализу недвижимости

Задача 1. Объекты №1 и №2 приносят ежегодно одинаковый чистый операционный доход – 1,5 тыс. ден.ед. и имеют равную стоимость 10 тыс. ден.ед.. В каждый объект инвестор вложил одинаковую сумму собственного капитала по 4 тыс.ден.ед., следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. Однако поскольку кредит получен на разных условиях, ежегодные расходы по обслуживанию долга составят: по объекту №1 – 700 ден.ед., по объекту №2 – 1 тыс.ден.ед. Рассчитать ставку доходности недвижимости и ставку доходности собственного капитала по объекту №1 и №2.

Задача 2. Ставка доходности недвижимости в год – 15 %; коэффициент ипотечной задолженности – 70 %; кредит получен на 20 лет под 10 % в год. В течение срока кредитования уплачиваются только суммы начисленных процентов; основной долг будет погашен в конце одним платежом. Рассчитать ставку доходности собственного капитала.

Задача 3. Годовая ставка доходности недвижимости – 15 %. Коэффициент ипотечной задолженности – 70 %. Самоамортизирующийся кредит предоставлен на 10 лет под 10 % в год с ежемесячным погашением. Рассчитать ставку доходности собственного капитала.

Задача 4. Прогнозная величина ЧОД, рассчитанная оценщиком, составляет 8 тыс.ден.ед. Предполагается, что инвестор вложит 15 тыс.ден.ед. собственных средств и 35 тыс. ден.ед. заемных средств. Ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 10 % годовых с ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 16 % годовую доходность на собственный капитал. Рассчитать минимально необходимую величину ЧОД.

Задача 5. Оценить недвижимость, ЧОД которой в течение ближайших 10 лет составит в год 150 ден.ед. В конце 10 года объект можно реализовать за 1,2 тыс.ден.ед. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 990 ден.ед. на 30 лет под 12 % годовых с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал – 15 %.

Задача 6. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД в размере – 1,5 тыс.ден.ед. На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 10 тыс.ден.ед. на 20 лет под 12 % годовых с ежемесячным погашением. В конце 5-го года объект можно будет продать за 12 тыс.ден.ед. Инвестор рассчитывает получить 15 % доходности в год.

Задача 7. Оценить объект недвижимости, если известны следующие данные. ЧОД составляет 150 ден.ед. В конце 10-го года объект можно продать за 1,2 тыс.ден.ед. За три года до даты оценки получен ипотечный кредит в сумме 900 ден.ед. на 30 лет под 12 % годовых с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка доходности на собственный капитал – 15 % годовых.




Задача 8. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД в размере 2,1 тыс.ден.ед. Под объект 3 года назад был получен ипотечный кредит в сумме 15 тыс.ден.ед. на 25 лет под 12 % годовых с ежемесячным погашением. Через 6 лет объект можно продать за 15 тыс.ден.ед. Инвестор рассчитывает получить 18 % дохода на собственный капитал в год.

1. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?

2. Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе.

3. Возможна ли корректировка элементов (характеристик) оцениваемого объекта недвижимости при моделировании его стоимости с помощью сравнительного подхода?

4. Чем отличаются количественные и качественные методы расчета и внесения корректировок при применении сравнительного подхода?

5. Перечислите достоинства и недостатки метода валового рентного мультипликатора.

6. Какие основные статистические характеристики используются в сравнительном подходе при подготовке и анализе исходных рыночных данных при моделировании стоимости объекта недвижимости?

Задача 1. Дано:

  Объекты-аналоги
Площадь, кв.м.
Гараж есть есть есть нет
Сад есть нет есть нет
Цена продажи, тыс.долл.

Определить корректировку: на разницу в площади; на наличие сада; на наличие гаража.

Задача 2. Известны данные:

  Объекты-аналоги
Площадь, кв.м.
Баня есть нет есть нет
Бассейн есть есть есть нет
Цена продажи, тыс.долл.

Определить корректировку: на разницу в площади; на наличие бани; на наличие бассейна.



Задача 3. Известны данные:

  Объекты-аналоги
Площадь, кв.м.
Балкон есть нет есть есть
Участок есть нет есть нет
Цена продажи, тыс.долл.

Определить корректировку: на разницу в площади; на наличие балкона; на наличие участка.

Задача 4. Дано:

  Объекты-аналоги
Площадь, кв.м.
Паровое отопление есть есть нет нет
Погреб нет есть нет есть
Цена продажи, тыс.долл.

Определить корректировку: на разницу в площади; на наличие парового отопления; на наличие участка.

Задача 5. Определить цену земельного участка №4 на основе следующих данных:

  Объекты-аналоги 4 (оцениваемый объект)
Цена продажи, тыс.долл. 12,5 ?
Размер, соток
Дата продажи 4 мес. назад 4 мес. назад 4 мес. назад сейчас
Местоположение (относительно станций метро), расстояние в км до метро 0,5 0,5
Физические характеристики угловой угловой внутренний угловой
Предыдущая продажа:        
а) сумма, тыс.долл.      
б) дата 9 мес.назад      

Задача 6. Чистый операционный доход с объекта недвижимости за истекший год составил 75 тыс.долл. Известны также данные:

Объект Цена, тыс.долл. Годовой доход, тыс.долл.
ЧОД ПВД
I   За истекший год 60
II За истекший год 12  
III За истекший год 55  
IV За истекший год 80  
V Прогнозируемый на следующий год 70  
VI   Прогнозируемый на следующий год 73

Рассчитать цену оцениваемого объекта исходя из приведенных данных.

Задача 7. Оценить однокомнатную квартиру общей площадью 30 кв.м. с балконом, расположенную недалеко от станции метро, на третьем этаже, без лифта.

Известно, что средняя стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 28 кв.м. с лифтом, без балкона, находящейся на средних этажах (не первый и не последний), расположенной недалеко от метро, составляет 15 тыс.долл. Дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 300 долл., наличие лифта оценивается в 1 тыс.долл., близость к станции метро увеличивает стоимость на 10 %, наличие балкона оценивается в 5 тыс.долл.

Задача 8. Оценить стоимость дачи с земельным участком, если известны следующие данные:

  Объект оценки Объекты-аналоги
I II III IV V
Цена продажи, тыс.долл. ? 62,4 54,4
Местоположение Чубарово Воробьево Воробьево Чубарово Чубарово Воробьево
Водопровод есть есть есть есть нет есть
Баня нет есть есть есть есть нет
Дата продажи   в этом месяце 3 мес. назад 3 мес. назад 6 мес. назад 3 мес. назад

Задача 9. Оценивается объект коммерческой недвижимости – магазин, расположенный в Московском районе г. Санкт-Петербурга, на пр. Ю. Гагарина, дом №5.

Характеристики объекта:

1. Тип – встроенное помещение.

2. Этажность – 1 этаж в пятиэтажном доме.

3. Общая площадь – 341,3 кв.м.

4. Полезная площадь – 114,4 кв.м.

5. Год постройки – 1960г.

6. Капитальный ремонт – не проводился.

7. Оцениваемые права: земельный участок – право аренды. Объект оценки - право собственности.

8. Общая характеристика микрорайона - удаленный от центра города микрорайон со средним уровнем деловой и торговой активности.

9. Транспортная доступность – хорошая.

10. Состояние окружающей среды – среднее.

11. Состояние объекта – хорошее.

12. Характеристика – входа – отдельный вход с улицы.

Были подобраны следующие объекты-аналоги:

Аналоги Общая площадь, кв.м. Краткая характеристика аналога Цена аналога, тыс. долл.
1. Кондратьевский пр., д.50 452,2 Магазин, Калининский район, торг.зал - 137,6 кв.м., вход с улицы, состояние среднее, оборудован, есть парковка, 1 этаж
2. Ул. Кузнецовская, д.17 Магазин, Московский район, торг.зал - 180 кв.м., вход с улицы, состояние среднее, оборудован, есть парковка, 1 этаж
3. Богатырский пр., д.70 Магазин, Приморский район, торг.зал - 160 кв.м., вход с улицы, состояние среднее, не оборудован, есть парковка
4. Пр. Просвещения, д.32 Магазин, Калининский район, торг.зал - 100 кв.м., вход с улицы, требуется ремонт, не оборудован, есть парковка
5. Малоохтинский пр., д.97 Магазин, Красногвардейский р-н, торг.зал - 170 кв.м., вход с улицы, состояние среднее, не оборудован, есть парковка

Оценить объект недвижимости методом относительного сравнительного анализа, если дана следующая система кодировки:

Фактор Значение Код
Местоположение (район) Красногвардейский
  Калининский
  Московский
  Приморский
Общая площадь (кв.м.) 240-300
  301-350
  351-455
Площадь торгового зала (кв.м.) 100-130
  131-160
  161-200
Состояние Требуется ремонт
  Среднее
  Хорошее
Оборудование Нет
  Есть
Характеристика входа Во двор
  На улицу
Парковка Нет
  Есть
Заказать ✍️ написание учебной работы
Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Сейчас читают про:
Поможем в написании
> Курсовые, контрольные, дипломные и другие работы со скидкой до 25%
3 569 лучших специалисов, готовы оказать помощь 24/7