2013-12-31
717
Задачи
Семинарские вопросы
Тема 3. Сравнительный подход в оценке недвижимости
Задачи по ипотечно-инвестиционному анализу недвижимости
Задача 1. Объекты №1 и №2 приносят ежегодно одинаковый чистый операционный доход – 1,5 тыс. ден.ед. и имеют равную стоимость 10 тыс. ден.ед.. В каждый объект инвестор вложил одинаковую сумму собственного капитала по 4 тыс.ден.ед., следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. Однако поскольку кредит получен на разных условиях, ежегодные расходы по обслуживанию долга составят: по объекту №1 – 700 ден.ед., по объекту №2 – 1 тыс.ден.ед. Рассчитать ставку доходности недвижимости и ставку доходности собственного капитала по объекту №1 и №2.
Задача 2. Ставка доходности недвижимости в год – 15 %; коэффициент ипотечной задолженности – 70 %; кредит получен на 20 лет под 10 % в год. В течение срока кредитования уплачиваются только суммы начисленных процентов; основной долг будет погашен в конце одним платежом. Рассчитать ставку доходности собственного капитала.
Задача 3. Годовая ставка доходности недвижимости – 15 %. Коэффициент ипотечной задолженности – 70 %. Самоамортизирующийся кредит предоставлен на 10 лет под 10 % в год с ежемесячным погашением. Рассчитать ставку доходности собственного капитала.
Задача 4. Прогнозная величина ЧОД, рассчитанная оценщиком, составляет 8 тыс.ден.ед. Предполагается, что инвестор вложит 15 тыс.ден.ед. собственных средств и 35 тыс. ден.ед. заемных средств. Ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 10 % годовых с ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 16 % годовую доходность на собственный капитал. Рассчитать минимально необходимую величину ЧОД.
Задача 5. Оценить недвижимость, ЧОД которой в течение ближайших 10 лет составит в год 150 ден.ед. В конце 10 года объект можно реализовать за 1,2 тыс.ден.ед. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 990 ден.ед. на 30 лет под 12 % годовых с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал – 15 %.
Задача 6. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД в размере – 1,5 тыс.ден.ед. На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 10 тыс.ден.ед. на 20 лет под 12 % годовых с ежемесячным погашением. В конце 5-го года объект можно будет продать за 12 тыс.ден.ед. Инвестор рассчитывает получить 15 % доходности в год.
Задача 7. Оценить объект недвижимости, если известны следующие данные. ЧОД составляет 150 ден.ед. В конце 10-го года объект можно продать за 1,2 тыс.ден.ед. За три года до даты оценки получен ипотечный кредит в сумме 900 ден.ед. на 30 лет под 12 % годовых с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка доходности на собственный капитал – 15 % годовых.
Задача 8. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД в размере 2,1 тыс.ден.ед. Под объект 3 года назад был получен ипотечный кредит в сумме 15 тыс.ден.ед. на 25 лет под 12 % годовых с ежемесячным погашением. Через 6 лет объект можно продать за 15 тыс.ден.ед. Инвестор рассчитывает получить 18 % дохода на собственный капитал в год.
1. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?
2. Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе.
3. Возможна ли корректировка элементов (характеристик) оцениваемого объекта недвижимости при моделировании его стоимости с помощью сравнительного подхода?
4. Чем отличаются количественные и качественные методы расчета и внесения корректировок при применении сравнительного подхода?
5. Перечислите достоинства и недостатки метода валового рентного мультипликатора.
6. Какие основные статистические характеристики используются в сравнительном подходе при подготовке и анализе исходных рыночных данных при моделировании стоимости объекта недвижимости?
Задача 1. Дано:
| Объекты-аналоги | ||||
| Площадь, кв.м. | ||||
| Гараж | есть | есть | есть | нет |
| Сад | есть | нет | есть | нет |
| Цена продажи, тыс.долл. |
Определить корректировку: на разницу в площади; на наличие сада; на наличие гаража.
Задача 2. Известны данные:
| Объекты-аналоги | ||||
| Площадь, кв.м. | ||||
| Баня | есть | нет | есть | нет |
| Бассейн | есть | есть | есть | нет |
| Цена продажи, тыс.долл. |
Определить корректировку: на разницу в площади; на наличие бани; на наличие бассейна.
Задача 3. Известны данные:
| Объекты-аналоги | ||||
| Площадь, кв.м. | ||||
| Балкон | есть | нет | есть | есть |
| Участок | есть | нет | есть | нет |
| Цена продажи, тыс.долл. |
Определить корректировку: на разницу в площади; на наличие балкона; на наличие участка.
Задача 4. Дано:
| Объекты-аналоги | ||||
| Площадь, кв.м. | ||||
| Паровое отопление | есть | есть | нет | нет |
| Погреб | нет | есть | нет | есть |
| Цена продажи, тыс.долл. |
Определить корректировку: на разницу в площади; на наличие парового отопления; на наличие участка.
Задача 5. Определить цену земельного участка №4 на основе следующих данных:
| Объекты-аналоги | 4 (оцениваемый объект) | |||
| Цена продажи, тыс.долл. | 12,5 | ? | ||
| Размер, соток | ||||
| Дата продажи | 4 мес. назад | 4 мес. назад | 4 мес. назад | сейчас |
| Местоположение (относительно станций метро), расстояние в км до метро | 0,5 | 0,5 | ||
| Физические характеристики | угловой | угловой | внутренний | угловой |
| Предыдущая продажа: | ||||
| а) сумма, тыс.долл. | ||||
| б) дата | 9 мес.назад |
Задача 6. Чистый операционный доход с объекта недвижимости за истекший год составил 75 тыс.долл. Известны также данные:
| Объект | Цена, тыс.долл. | Годовой доход, тыс.долл. | |
| ЧОД | ПВД | ||
| I | За истекший год 60 | ||
| II | За истекший год 12 | ||
| III | За истекший год 55 | ||
| IV | За истекший год 80 | ||
| V | Прогнозируемый на следующий год 70 | ||
| VI | Прогнозируемый на следующий год 73 |
Рассчитать цену оцениваемого объекта исходя из приведенных данных.
Задача 7. Оценить однокомнатную квартиру общей площадью 30 кв.м. с балконом, расположенную недалеко от станции метро, на третьем этаже, без лифта.
Известно, что средняя стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 28 кв.м. с лифтом, без балкона, находящейся на средних этажах (не первый и не последний), расположенной недалеко от метро, составляет 15 тыс.долл. Дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 300 долл., наличие лифта оценивается в 1 тыс.долл., близость к станции метро увеличивает стоимость на 10 %, наличие балкона оценивается в 5 тыс.долл.
Задача 8. Оценить стоимость дачи с земельным участком, если известны следующие данные:
| Объект оценки | Объекты-аналоги | |||||
| I | II | III | IV | V | ||
| Цена продажи, тыс.долл. | ? | 62,4 | 54,4 | |||
| Местоположение | Чубарово | Воробьево | Воробьево | Чубарово | Чубарово | Воробьево |
| Водопровод | есть | есть | есть | есть | нет | есть |
| Баня | нет | есть | есть | есть | есть | нет |
| Дата продажи | в этом месяце | 3 мес. назад | 3 мес. назад | 6 мес. назад | 3 мес. назад |
Задача 9. Оценивается объект коммерческой недвижимости – магазин, расположенный в Московском районе г. Санкт-Петербурга, на пр. Ю. Гагарина, дом №5.
Характеристики объекта:
1. Тип – встроенное помещение.
2. Этажность – 1 этаж в пятиэтажном доме.
3. Общая площадь – 341,3 кв.м.
4. Полезная площадь – 114,4 кв.м.
5. Год постройки – 1960г.
6. Капитальный ремонт – не проводился.
7. Оцениваемые права: земельный участок – право аренды. Объект оценки - право собственности.
8. Общая характеристика микрорайона - удаленный от центра города микрорайон со средним уровнем деловой и торговой активности.
9. Транспортная доступность – хорошая.
10. Состояние окружающей среды – среднее.
11. Состояние объекта – хорошее.
12. Характеристика – входа – отдельный вход с улицы.
Были подобраны следующие объекты-аналоги:
| № | Аналоги | Общая площадь, кв.м. | Краткая характеристика аналога | Цена аналога, тыс. долл. |
| 1. | Кондратьевский пр., д.50 | 452,2 | Магазин, Калининский район, торг.зал - 137,6 кв.м., вход с улицы, состояние среднее, оборудован, есть парковка, 1 этаж | |
| 2. | Ул. Кузнецовская, д.17 | Магазин, Московский район, торг.зал - 180 кв.м., вход с улицы, состояние среднее, оборудован, есть парковка, 1 этаж | ||
| 3. | Богатырский пр., д.70 | Магазин, Приморский район, торг.зал - 160 кв.м., вход с улицы, состояние среднее, не оборудован, есть парковка | ||
| 4. | Пр. Просвещения, д.32 | Магазин, Калининский район, торг.зал - 100 кв.м., вход с улицы, требуется ремонт, не оборудован, есть парковка | ||
| 5. | Малоохтинский пр., д.97 | Магазин, Красногвардейский р-н, торг.зал - 170 кв.м., вход с улицы, состояние среднее, не оборудован, есть парковка |
Оценить объект недвижимости методом относительного сравнительного анализа, если дана следующая система кодировки:
| Фактор | Значение | Код |
| Местоположение (район) | Красногвардейский | |
| Калининский | ||
| Московский | ||
| Приморский | ||
| Общая площадь (кв.м.) | 240-300 | |
| 301-350 | ||
| 351-455 | ||
| Площадь торгового зала (кв.м.) | 100-130 | |
| 131-160 | ||
| 161-200 | ||
| Состояние | Требуется ремонт | |
| Среднее | ||
| Хорошее | ||
| Оборудование | Нет | |
| Есть | ||
| Характеристика входа | Во двор | |
| На улицу | ||
| Парковка | Нет | |
| Есть |
